경기 김포시 감정동 상권접근성 다가구경매 2025타경33947

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경기 김포시 감정동 상권접근성 다가구경매 2025타경33947

경매컨설팅 2026. 7. 30. 01:58

사건개요

사건번호: 2025타경33947

관할법원: 인천지방법원 부천지원

물건종류: 주택

소재지: 경기도 김포시 감정동 104

감정가: 1,714,267,590원

최저가: 1,199,987,000원

매각기일: 2026.08.04 10:00

진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%

이번 물건은 경기도 김포시 감정동 104에 위치한 주택 경매 건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물이 포함된 물건입니다. 토지면적은 376.31평, 건물면적은 98.88평으로 기재되어 있고, 감정가는 1,714,267,590원, 최저입찰금액은 1,199,987,000원입니다.

소재지는 경기도 김포시 감정동 외웅부락마을회관 남서측 인근으로 확인됩니다. 주변은 단독주택, 소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 함께 있는 지역으로 기재되어 있습니다. 전형적인 아파트 밀집 주거지라기보다는 주거와 소규모 작업 공간, 농경지 성격이 혼재된 입지로 보는 것이 적절합니다.

토지는 남동하향 완경사의 부정형 토지이며, 기준시점 현재 주택 건부지로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다. 목록상 토지는 건물 부지, 주차장, 텃밭 등으로 사용되는 것으로 보인다는 내용도 함께 확인됩니다. 따라서 단순히 주택 건물만 보는 것이 아니라 토지의 형상, 경계, 진입 여건, 실제 이용 상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

건물은 목조 스레트지붕 단층 건물로 기재되어 있으나, 현황은 칼라강판지붕으로 개량된 상태입니다. 부속 건물 역시 공부상 돌기와지붕으로 기재되어 있으나 현황은 칼라강판지붕으로 확인됩니다. 사용승인일은 원문상 미상으로 나타나므로, 건축물대장과 등기사항, 실제 현황의 차이를 별도로 대조할 필요가 있습니다.

특히 이 사건은 제시외 건물이 다수 기재되어 있습니다. 원문에는 파이프조 판넬지붕 차고 1동과 여러 제시외 건물, 담장, 데크시설, 벽체 없는 차양시설, 감나무, 뽕나무, 목련나무, 모과나무, 산수유 및 기타 활잡목 등이 소재한다고 되어 있습니다. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 여부가 명시되어 있으나, 실제 구조물의 사용 가능성, 철거 필요성, 경계 침범 여부는 현장에서 다시 확인하는 것이 좋습니다.

공부상 목조 기와지붕 단층 창고 25.3㎡는 현재 멸실된 상태로 기재되어 있습니다. 경매에서는 공부상 표시와 현황이 다른 경우가 적지 않으므로, 멸실 건물의 등기 정리 여부, 건축물대장 반영 여부, 향후 소유권 이전이나 사용 계획에 미치는 영향을 점검해야 합니다. 단독주택 물건일수록 이런 현황 차이가 입찰가 판단에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등이 기재되어 있습니다. 또한 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역 내용도 확인됩니다. 향후 증개축, 용도변경, 개발행위, 신축 가능성은 단정하지 말고 김포시 관련 부서와 공부를 통해 확인해야 합니다.

입지 측면에서는 주변 혼재성이 장점과 제한 요소를 동시에 가질 수 있습니다. 단독주택으로 실거주를 검토한다면 생활 편의시설 접근성, 대중교통 이용성, 도로 폭, 야간 진입 환경, 소음과 주변 공장 또는 창고의 운영 여부를 직접 확인해야 합니다. 텃밭이나 주차장 활용을 고려한다면 토지 경계와 실제 점유 상태를 지적도, 현황도, 현장 답사로 함께 보는 것이 필요합니다.

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권리관계는 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 매각물건명세서상 자세한 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대열람, 확정일자, 배당요구 여부, 점유자 확인이 중요합니다. 등기부상 말소기준권리, 인수될 수 있는 권리, 가처분이나 가압류, 근저당권의 순위와 소멸 여부는 최신 등기사항증명서를 기준으로 다시 판단해야 합니다.

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 주택 물건은 실제 점유자와 공부상 소유자, 임차 관계가 다르게 나타나는 경우가 있어 전문가 검토와 상담을 통해 입찰 전 확인 범위를 정리하는 것이 안전합니다.

명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정할 수 없습니다. 현재 거주 여부, 점유자의 협조 가능성, 이사 시기, 유치권 주장 가능성, 부속 시설물의 처리 문제 등을 현장에서 확인해야 합니다. 제시외 건물이 많은 물건은 낙찰 후 사용 계획을 세울 때 철거비, 보수비, 폐기물 처리비 같은 추가 비용도 보수적으로 반영하는 것이 좋습니다.

입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도와 임야도 등을 함께 확인해야 합니다. 원문에도 본건 토지의 위치 및 경계는 지적도를 기준으로 목측 확인되었고, 정확한 위치와 지적 경계는 별도 정밀 지적측량이 요구된다고 기재되어 있습니다. 경계가 중요한 물건인 만큼 현장 답사만으로 판단하지 말고 측량 가능성까지 고려해야 합니다.

이번 김포시 감정동 주택 경매는 넓은 토지 면적, 자연녹지지역과 자연취락지구 관련 제한, 제시외 건물 포함, 공부와 현황 차이 확인이 핵심입니다. 최저가가 감정가의 70% 수준까지 내려온 상태라는 점은 참고할 수 있지만, 낙찰 가능성이나 수익성을 보장하는 의미는 아닙니다. 입찰가는 권리관계, 점유 상태, 보수 비용, 토지 활용 제한을 모두 반영해 산정해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 맞는 주거형 경매 물건을 선별해 비교할 수 있습니다.