사건개요
사건번호: 2026타경50046
관할법원: 청주지방법원
물건종류: 대지
소재지: 충청북도 청주시 상당구 가덕면 계산리 126-7
감정가: 845,011,000원
최저가: 396,711,000원
매각기일: 2026.08.05 10:00
진행상태: 유찰 2회
이번 물건은 충청북도 청주시 상당구 가덕면 계산리 126-7 일원으로 확인되는 청주지방법원 경매 사건입니다. 원문상 물건종류는 대지로 표시되어 있고, 전체 토지면적은 3,466.95평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 845,011,000원, 최저가는 396,711,000원이며, 2회 유찰 후 감정가 대비 47% 수준에서 매각기일이 예정된 물건입니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 본건은 여러 필지로 구성된 일괄매각 토지입니다. 원문에는 토지별 면적이 187.85평, 224.15평, 1,140.43평, 452.84평, 342.73평, 88.94평, 461.62평, 568.40평으로 나뉘어 기재되어 있습니다. 기호 1 토지는 제1종근린생활시설인 소매점 등 부지로 이용 중인 것으로 파악되며, 기호 2, 5, 6 토지는 도로로 이용 중이라고 되어 있습니다. 기호 3은 부정형 완경사의 자연림 일부 잡종지 상태, 기호 4, 7, 8은 토목공사 중이던 잡종지 상태로 기재되어 있어 실제 이용 상태와 공부상 지목의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
특히 이 물건은 원문에 법정지상권 관련 표시가 있습니다. 목록 1 토지 지상에 제시외건물이 소재하고, 일괄매각이지만 목록 1 지상 건물은 매각에서 제외된다고 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 지상건물을 위하여 목록 1 토지 부분에 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 내용이 있으므로, 단순히 토지만 낙찰받는 구조로 접근해서는 안 됩니다. 토지 사용 가능 범위, 지상 건물의 소유관계, 법정지상권 성립 가능성은 입찰 전 핵심 확인 대상입니다.
입지 확인 포인트는 가덕면 계산리 일대의 실제 접근성, 인접 도로 이용 상태, 주변 취락과 간선도로와의 관계입니다. 감정평가현황에는 인근 취락 및 간선도로 대비 완경사지대이고 일부 토지는 대체로 평탄한 정방형 토지로 이용 중이라는 내용이 있으나, 일부 필지는 자연림 또는 토목공사 중이던 잡종지 상태로 기재되어 있습니다. 따라서 현장에서 차량 진입 가능 여부, 도로 폭, 경계 침범 여부, 석축 상태, 배수 흐름, 공사 중단 흔적 등을 직접 확인하는 것이 필요합니다.
토지 물건은 면적이 크다고 해서 곧바로 활용성이 높다고 판단하기 어렵습니다. 공부상 지목이 임야이나 현황상 일부 잡종지로 이용되는 부분이 있고, 토목공사 중이던 상태라는 문구가 있으므로 개발행위허가, 산지전용, 원상복구, 건축신고의 유효 여부를 관계기관에 확인해야 합니다. 원문에는 기호 8 토지가 세움터에서 2025년 신축신고, 주용도 단독주택 허가신고현황으로 조회된다는 내용도 있으나, 정확한 허가관계와 유효 여부, 소유권 변동에 따른 승계취득 가능성, 철회 또는 취소 여부는 별도 확인이 필요합니다.
소재지 지도
권리관계 측면에서는 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성이 가장 중요한 쟁점입니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 문구는 낙찰 후 토지 사용에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 제시외건물이 건축물대장상 소유자 소유 건물과 동일 건물로 보인다는 내용, 법인등기사항증명서상 가등기권자의 주소 관련 내용도 함께 확인해야 합니다. 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 임야도, 감정평가서, 매각물건명세서를 서로 대조하면서 말소기준권리와 인수 가능 권리의 존재 여부를 검토해야 합니다.
명도와 점유관계도 단정하기 어렵습니다. 원문에는 목록 전체 소유자를 만날 수 없어 점유관계를 확인할 수 없다는 취지가 기재되어 있습니다. 토지 경매라고 하더라도 지상 건물, 도로 이용자, 공사 관계자, 인접 토지 소유자, 실제 점유자 문제가 남아 있을 수 있습니다. 특히 매각 제외 건물이 있는 토지는 낙찰자가 원하는 방식으로 바로 사용할 수 없는 경우가 있으므로, 점유 현황과 사용관계 확인은 현장 답사와 서류 검토를 병행해야 합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 본건처럼 법정지상권 여부가 불분명하고 매각 제외 건물이 있는 사건은 낙찰가만 보고 판단하기보다 권리분석 전문가와 함께 등기, 대장, 현황, 법원 기록을 종합적으로 확인하는 것이 바람직합니다. 경매 절차 진행 중에도 배당요구, 취하, 변경, 정정, 이해관계인의 변동이 생길 수 있으므로 매각기일 직전 재확인이 필요합니다.
입찰 전에는 첫째, 각 필지의 경계와 실제 이용 상태를 확인해야 합니다. 둘째, 공부상 지목과 현황이 다른 부분에 대해 관계기관 확인이 필요합니다. 셋째, 세움터 건축신고 내용과 현재 유효성을 확인해야 합니다. 넷째, 매각 제외 건물과 법정지상권 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 다섯째, 도로로 이용 중인 필지의 사용관계와 향후 통행 제한 가능성을 살펴야 합니다. 여섯째, 낙찰 후 사용 목적에 맞는 인허가 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점은 눈에 띄지만, 토지 현황과 권리관계가 단순하지 않습니다. 특히 대지, 도로, 임야, 잡종지 상태가 함께 나타나는 일괄매각 구조이고, 지상 건물 매각 제외와 법정지상권 불분명 문구가 함께 확인됩니다. 따라서 실사용, 보유, 향후 활용 계획 중 어떤 목적이든 입찰 전 검토 범위를 넓게 잡아야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 확인 포인트, 입찰 전 검토 방향을 사실 자료 중심으로 상담합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 사용 목적을 기준으로 비교 검토할 수 있습니다.
매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 토지 관련 공부와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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