사건개요
사건번호: 2025타경1785
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 292-7 학익동월드타워 1층110호
감정가: 525,000,000원
최저가: 180,075,000원
매각기일: 2026.08.05(수) 10:00
진행상태: 유찰 3회, 감정가 대비 34%
이번 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 있는 학익동월드타워 1층 110호 근린상가입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 원문 기준 토지면적은 6.40평, 건물면적은 13.79평으로 확인됩니다. 감정가는 5억 2,500만 원이고 최저입찰금액은 1억 8,007만 5,000원입니다. 현재 자료상 3회 유찰로 표시되어 있어 최초 감정가와 현재 최저가의 차이가 큰 편이지만, 낮아진 금액만 보고 판단하기보다는 상가의 실제 이용 가능성, 점유관계, 관리비 부담, 권리관계 변동 여부를 함께 확인해야 합니다.
해당 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물로 기재되어 있으며 사용승인일자는 2017년 8월 3일입니다. 이번 매각 대상은 제1층 제110호입니다. 외벽은 석재붙임마감 등으로 조사되어 있고 창호는 샷시창호 등으로 기재되어 있습니다. 1층 상가라는 점은 임대나 직접 사용을 검토하는 투자자에게 관심 요소가 될 수 있으나, 실제 전면 노출, 출입 동선, 간판 위치, 주차 여건, 주변 점포 구성은 현장에서 직접 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 인천지방법원 북서측 인근에 위치한 것으로 조사되어 있습니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 기재되어 있으며 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황도 보통으로 조사되어 있습니다. 다만 상가 물건은 같은 건물 안에서도 층, 호실 위치, 출입구와의 거리, 유동 동선에 따라 임대 경쟁력이 달라질 수 있으므로 현장 확인이 특히 중요합니다.
토지는 9필지 일단지의 가장형 평지로 조사되어 있으며 의료시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설, 업무시설 등의 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 토지이용계획상 준주거지역으로 표시되어 있고, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 내용도 원문에 기재되어 있습니다. 특히 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한함으로 표시되어 있으나, 적용 범위와 실제 입찰자에게 미치는 영향은 매각기일 전 최신 공부와 관할 기관 확인이 필요합니다.
소재지 지도
점유 및 임대차 부분은 신중하게 봐야 합니다. 원문에는 현장 조사 당시 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못해 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없다고 되어 있습니다. 다만 상가건물임대차 현황서상 임차인이 점유하는 것으로 추정된다는 내용이 함께 기재되어 있습니다. 또한 현장에 임한 바 폐문부재로 건물 내부는 공실상태라고 조사된 문구도 있어, 실제 점유 상태와 임차인 존재 여부는 서류와 현장 결과를 대조해야 합니다.
권리관계는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 상가건물임대차 현황서, 전입세대확인서 등을 함께 확인해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리나 지상권 여부가 원문 표 안에 제목 형태로 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공된 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권, 사업자등록 및 확정일자 여부는 실제 입찰가 산정과 명도 계획에 직접 연결될 수 있습니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의 난이도 등이 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 물건은 영업 여부, 시설물 소유관계, 원상복구 범위, 공용관리비와 장기수선 관련 부담까지 확인해야 합니다. 입찰 전에는 법원 비치 서류와 최신 등기사항전부증명서, 건축물대장, 관리사무소 확인, 현장 방문을 통한 점유 상태 확인을 전문가와 함께 진행하는 것이 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 현재 최저가가 감정가 대비 34% 수준이라는 숫자만 보고 접근하지 말고, 실제 상권과 임대 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다. 주변 업종 구성, 공실 비율, 유사 면적 상가의 임대 조건, 건물 내 동선, 화장실과 엘리베이터 접근성, 주차 및 하역 편의성 등을 확인해야 합니다. 내부 상태가 폐문부재로 충분히 확인되지 않은 만큼 인테리어 철거비, 수리비, 공실 기간도 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
이번 물건은 인천 미추홀구 학익동의 1층 근린상가로, 법원 인근 생활권과 공동주택·오피스텔 배후를 함께 살펴볼 수 있는 물건입니다. 다만 상가 경매는 가격보다 권리와 점유, 관리비, 실제 사용성이 더 중요한 경우가 많습니다. 주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 서류 검토, 권리관계 확인, 현장 체크 포인트 정리, 입찰 전 판단에 필요한 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산과 목적에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다.
매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 임대차 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인해야 합니다. 법원 정보는 절차 진행 중 권리변동, 정정, 기일 변경, 취하 등으로 달라질 수 있으므로 최종 입찰 전 재확인이 필요합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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