사건개요
사건번호: 2024타경7750
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 상가
소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 667-11
감정가: 694,663,800원
최저가: 694,769,700원
매각기일: 2026.08.04 10:00
진행상태: 재진행, 2회 유찰
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 667-11 소재 상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 토지면적은 약 203.58평, 건물면적은 약 41.34평으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 단층 제1종근린생활시설로 기재되어 있고, 제시외건물 약 1.69평이 포함된 것으로 정리되어 있습니다.
원문에는 감정가와 최저가가 각각 694,663,800원, 694,769,700원으로 표시되어 있습니다. 통상적인 경매 진행 구조와 다르게 최저가가 감정가보다 높게 보이는 부분이 있으므로, 입찰 전에는 반드시 법원 매각물건명세서, 감정평가서, 기일입찰표 기준 금액을 다시 확인해야 합니다. 금액 입력 오류나 물건 변경, 재진행 과정의 정정 여부가 있을 수 있기 때문입니다.
이 물건은 상업용 건부지로 이용 중인 토지와 제시건물이 함께 매각되는 구조입니다. 목록 5 지상 조경수는 토지가격에 포함하여 평가된 것으로 기재되어 있으며, 지상 소재 이동식 철재컨테이너 약 18.0㎡는 매각에서 제외된다고 되어 있습니다. 낙찰 후 사용계획을 세울 때 포함되는 대상과 제외되는 대상을 구분하지 않으면 인도 과정에서 분쟁이 생길 수 있으므로 현장에서 위치와 현황을 직접 대조해야 합니다.
입지 측면에서는 애월읍 구엄리 일대라는 점, 상가 용도 물건이라는 점, 인접 도로와의 접면 조건을 우선 확인할 필요가 있습니다. 원문상 해당 목록은 서측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하고, 포장상태와 계통성은 무난한 것으로 조사되어 있습니다. 다만 실제 차량 진출입, 주차 가능성, 인근 영업 환경, 주변 공실 상태, 관광객 동선 여부는 현장 답사 없이는 단정하기 어렵습니다.
상가 물건은 건물 자체의 면적보다 실제 이용 가능성, 접근성, 주차, 간판 노출, 내부 구조, 설비 상태가 더 중요하게 작용할 수 있습니다. 특히 제주시 애월읍 상가의 경우 주변 업종, 도로 접근, 계절별 유동 차이, 임대 수요의 지속성 등을 함께 보아야 합니다. 원문에 구체적인 임대료나 매출 자료가 확인되지 않으므로 예상 수익을 임의로 계산해 접근하는 것은 적절하지 않습니다.
소재지 지도
권리관계에서는 상가건물임대차 현황서 발급일 2024.07.24 기준 등록된 임차인이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 현장조사 당시 폐문으로 점유사용자를 알 수 없었다는 내용도 함께 확인됩니다. 등록 임차인이 없다는 사실만으로 점유자가 없다고 단정할 수 없으며, 실제 영업자, 사용 중인 사람, 관리 주체, 유치권 주장 가능성 등은 별도 확인이 필요합니다.
핵심 권리분석은 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료를 함께 놓고 검토해야 합니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 인수되는 권리 유무, 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 여부는 입찰 전 반드시 전문가와 확인하는 것이 좋습니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이나, 구체 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다.
명도 난이도 역시 단순하게 판단하기 어렵습니다. 현장조사에서 폐문으로 점유자를 확인하지 못했다는 내용은 명도 리스크 점검이 필요하다는 신호로 볼 수 있습니다. 상가의 경우 내부 집기, 영업 흔적, 전기·수도 사용 여부, 관리비 체납, 간판 및 시설물 소유관계가 문제 될 수 있으므로 입찰 전 현장 방문과 관리 주체 확인이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매는 매각허가 이후에도 항고, 대위변제, 권리변동, 송달 문제, 소유권이전 지연 가능성이 생길 수 있습니다. 또한 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 확인, 관리비와 공과금 체납, 제시외건물 처리, 매각 제외 물건의 인도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 이 물건은 재진행 이력과 2회 유찰 표시가 있으므로 기일 변경 사유와 채권자 기일연기신청 내역도 함께 확인해야 합니다.
입찰 전에는 법원에 비치된 최신 매각물건명세서를 기준으로 사건번호, 물건번호, 매각대상, 제외물건, 보증금, 최저가를 확인해야 합니다. 현장에서는 건물 출입 가능 여부, 외관 균열, 누수 흔적, 도로 접면, 경계, 조경수와 컨테이너 위치, 실제 사용 상태를 사진과 함께 기록해 두는 것이 좋습니다. 특히 지목, 현황 이용, 건축물대장상 용도와 실제 용도가 다를 가능성도 점검해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 상가뿐 아니라 토지, 주거형, 근린시설 등 목적에 맞는 경매 물건을 함께 비교해 볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 특히 2026.08.04 매각기일 전까지 사건 진행상태, 최저입찰금액, 권리변동, 점유관계, 매각 제외 물건 여부가 바뀌지 않았는지 재확인이 필요합니다.
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