경남 양산시 물금읍 상업용건물 근린시설경매 2024타경5266

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경남 양산시 물금읍 상업용건물 근린시설경매 2024타경5266

경매컨설팅 2026. 7. 30. 13:46

사건개요

사건번호: 2024타경5266

관할법원: 울산지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-015호

감정가: 728,000,000원

최저가: 122,355,000원

매각기일: 2026.08.04 10:00

진행상태: 유찰 5회

이번 물건은 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 라피에스타양산 1층 1-015호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각 조건이며, 토지면적은 5.70평, 건물면적은 10.26평입니다. 감정가는 728,000,000원, 최저가는 122,355,000원으로 표시되어 있고, 진행 이력상 5회 유찰된 상태로 기재되어 있습니다.

물건 종류는 근린상가이며, 감정평가현황에는 기타판매시설 등으로 이용 중이고 관리상태는 무난한 것으로 나타납니다. 다만 본 건은 인접 호실과의 경계벽체 관련 내용이 포함되어 있어 단순히 면적과 가격만 보고 접근하기보다는 실제 점유 형태와 경계 복원 가능성, 사용 현황을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

확인된 물건 정보부터 보면, 해당 상가는 라피에스타양산 내 1층 호실로 특정되어 있습니다. 원문에는 일련번호별 이용상태가 기재되어 있으며, 일부 호실은 경계벽체 없이 2개 호를 일체로 이용 중이라는 내용이 있습니다. 본건 1-015호 역시 인접 건물 1-014호와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중이나, 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치와 형상이 특정되고 경계가 명확하다는 설명이 확인됩니다.

이 부분은 입찰 전 매우 중요한 확인 대상입니다. 법원 자료에는 위치 특정 및 경계 복원이 용이하다는 취지의 내용이 있으나, 실제 복원 비용, 공사 가능 여부, 인접 호실 사용자와의 협의 필요성, 관리단 승인 여부 등은 별도 확인이 필요합니다. 상가 경매에서는 낙찰가뿐 아니라 사용 가능한 상태로 만드는 데 드는 비용이 전체 투자 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

입지 확인 포인트는 물금읍 증산역로 일대 상업시설이라는 점입니다. 원문상 도로명 주소가 증산역로 177로 확인되며, 라피에스타양산이라는 집합상가 내 1층 구분상가입니다. 다만 실제 유동인구, 공실률, 주변 업종 구성, 상권의 체류성, 주차 편의성, 동선 노출도는 원문만으로 단정할 수 없습니다. 현장에서는 해당 호실 앞 통행량, 출입구와의 거리, 엘리베이터 및 에스컬레이터 동선, 같은 층의 영업 상황을 함께 살펴야 합니다.

상가 물건은 같은 건물 안에서도 위치에 따라 가치 차이가 크게 발생합니다. 1층이라는 점은 확인되지만, 1층 내부에서도 주출입구 인접 여부, 코너 여부, 시야 확보 여부, 간판 노출 가능성, 관리비 부담 수준에 따라 실제 활용성이 달라집니다. 따라서 현장 답사 시에는 낮 시간과 저녁 시간의 분위기를 나누어 보고, 휴일과 평일의 유동 차이도 가능하면 확인하는 것이 좋습니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

권리분석 확인 포인트도 신중해야 합니다. 원문에는 관할세무서 상가건물임대차현황서 열람 결과 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이는 참고할 만한 내용이지만, 실제 점유자 존재 여부, 사업자등록 여부, 전입 또는 임대차 주장 가능성, 관리비 체납 여부까지 모두 확정해 주는 것은 아닙니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 감정평가서, 건축물대장, 관리사무소 확인을 함께 진행해야 합니다.

특히 본건처럼 인접 호실과 일체로 이용된 흔적이 있는 상가는 명도와 원상복구 문제가 함께 검토되어야 합니다. 경계벽체가 제거된 상태라면 낙찰 후 독립 점포로 사용할 수 있는지, 기존 사용자가 어느 범위까지 점유하고 있는지, 내부 시설물의 소유 관계가 어떻게 되는지 확인해야 합니다. 원문상 경계가 명확하고 복원이 용이하다는 내용이 있더라도 실제 공사 범위와 비용은 현장 확인 전 단정하기 어렵습니다.

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입찰 전 점검사항으로는 첫째, 말소기준권리와 배당관계를 등기부 기준으로 재확인해야 합니다. 둘째, 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다. 셋째, 관리비 체납, 공용부분 부담금, 상가 관리단 규정, 업종 제한 여부를 관리사무소나 관련 자료를 통해 확인해야 합니다. 넷째, 현재 영업 여부와 점유자 관계를 현장에서 확인해야 합니다.

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 자료에 모든 위험 요소가 빠짐없이 드러나는 것은 아닙니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자 문제, 관리비 체납, 명도 난이도는 입찰 전 전문가 검토가 필요한 영역입니다. 특히 상가건물임대차와 관련된 이해관계는 서류상 내용과 현장 상황이 다를 수 있으므로, 단순한 최저가 비율만 보고 결정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 상태로 보이지만, 그만큼 시장에서 반복적으로 유찰된 사유를 따져보는 과정이 필요합니다. 상가 경매는 낮아진 최저가만으로 판단하기 어렵고, 실제 임대 가능성, 공실 기간, 보유 비용, 관리비, 취득 후 수리비, 세금까지 함께 계산해야 합니다. 낙찰 후 바로 사용할 수 있는지, 별도 협의나 공사가 필요한지에 따라 체감 비용이 달라질 수 있습니다.

이번 양산시 물금읍 라피에스타양산 근린상가는 1층 구분상가라는 점, 5회 유찰로 최저가가 조정된 점, 인접 호실과 경계벽체가 제거된 상태로 이용되었다는 점이 함께 보이는 물건입니다. 관심 있는 분이라면 매각기일 전 법원 자료와 현장 상태를 기준으로 구체적인 점검표를 만들어 확인하는 방식이 적절합니다.

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 점검, 입찰 전 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하시기 바랍니다. 매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 건축물대장과 실제 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]