사건개요
사건번호: 2025타경2123
관할법원: 광주지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 349-4 청암센트럴빌 1층104호
감정가: 460,000,000원
최저가: 164,864,000원
매각기일: 2026.08.05 09:55
진행상태: 4회 유찰
이번 물건은 전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 소재 청암센트럴빌 1층 104호 근린상가입니다. 법원 자료상 토지 6.54평, 건물 22.36평으로 확인되며, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 구조입니다. 감정가는 460,000,000원, 최저가는 164,864,000원으로 표시되어 있고, 진행 정보에는 유찰 4회와 감정가 대비 36% 수준의 최저가가 기재되어 있습니다.
소재지는 곡성읍 읍내리 중심 생활권 안의 집합건물 1층 상가로 볼 수 있습니다. 다만 원문 자료만으로 주변 유동인구, 실제 영업상태, 공실 여부, 업종 제한, 주차 여건까지 단정하기는 어렵습니다. 근린상가는 같은 건물 안에서도 호실 위치, 출입 동선, 전면 노출, 인접 점포와의 관계에 따라 활용성이 달라질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
감정평가현황에는 대상 토지가 평지대 내 세장형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 평지대라는 점은 현장 접근성과 이용 편의 측면에서 확인할 만한 요소입니다. 다만 상가 물건은 단순 면적보다 실제 내부 구조, 전용 출입 여부, 간판 설치 가능 여부, 공용부분 사용관계, 관리규약 등을 함께 살펴야 합니다.
이 물건에서 가장 눈에 띄는 확인 포인트는 인접한 105호와 벽체 구분 없이 1개로 사용되고 있는 상태라는 법원 자료의 기재입니다. 추후 104호와 105호를 구분해 사용하려면 벽체 복원 과정이 필요할 수 있고, 이 과정에서 인접 호실 소유자와의 협의, 공사비, 사용승인 또는 관리단 협조 문제가 발생할 수 있습니다. 감정평가액도 벽체 일부 제거 상태를 감안해 평가한 금액이라고 되어 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 구조를 직접 확인해야 합니다.
소재지 지도
확인된 물건 정보만 놓고 보면 이 사건은 곡성읍 읍내리의 1층 근린상가 경매이며, 면적은 건물 22.36평 규모입니다. 최저가가 감정가보다 낮아진 상태라고 해서 곧바로 유리한 물건이라고 판단하기는 어렵습니다. 4회 유찰에는 시장 수요, 내부 구조 문제, 권리관계, 점유관계, 인접 호실과의 분쟁 가능성 등 여러 원인이 반영되었을 수 있습니다.
입지 확인에서는 청암센트럴빌 건물의 실제 상권 흐름과 점포 접근성을 봐야 합니다. 주변 주거 세대, 관공서나 생활편의시설과의 거리, 보행 동선, 차량 진입, 주차 가능성, 상가 전면 가시성 등을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다. 원문에는 역세권, 대로변, 유동인구 규모 같은 구체 수치가 확인되지 않으므로 해당 표현은 단정하지 않는 것이 맞습니다.
권리분석에서는 등기부상 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인 현황, 점유자 존재, 관리비 체납 여부를 함께 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 실제 세부 내용은 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본을 기준으로 다시 검토해야 합니다. 특히 상가 경매는 임차인의 대항력, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부에 따라 인수 부담이 달라질 수 있습니다.
명도 난이도도 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 현재 점유자가 누구인지, 105호와 함께 사용 중인 사정이 임차인의 영업 때문인지, 소유자 사용인지, 제3자 점유인지에 따라 협의 방식과 기간이 달라질 수 있습니다. 내부 벽체 복원 문제와 명도 문제가 함께 얽히면 낙찰 이후 비용과 시간이 늘어날 수 있으므로 사전 검토가 필요합니다.
위험요소 점검도 빠질 수 없습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 권리관계가 바뀌거나, 법원 서류가 보정될 수 있으므로 등기부등본과 매각물건명세서 최신본을 기준으로 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 안전합니다.
입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 건축물대장, 집합건물 관리규약 또는 관리비 내역을 확인하는 절차가 필요합니다. 현장에서는 104호와 105호의 실제 경계, 벽체 철거 범위, 전기·수도·배관 분리 가능성, 출입문 위치, 간판 설치 조건, 영업 가능 업종을 살펴야 합니다. 낙찰가 산정 시에는 단순 최저가만 볼 것이 아니라 취득세, 명도 비용, 원상복구 비용, 내부 공사비, 보유기간 비용까지 반영해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건 검토, 서류 확인, 현장 점검, 입찰 전 상담을 통해 물건별 쟁점을 함께 확인합니다. 이번 곡성군 곡성읍 근린상가처럼 인접 호실과 구조가 연결된 물건은 일반 상가보다 사전 확인 범위가 넓어질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 지역, 용도에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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