사건개요
사건번호: 2025타경51531
관할법원: 서울서부지방법원
물건종류: 근린주택
소재지: 서울특별시 서대문구 충정로3가 179-1
감정가: 2,250,590,600원
최저가: 1,440,378,000원
매각기일: 2026.08.04 10:00
진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 64%
이번 물건은 서울특별시 서대문구 충정로3가 179-1 소재 근린주택 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 지상에 소재하는 제시외 건물과 수목, 바닥 포장 등이 평가에 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 2,250,590,600원, 최저가는 1,440,378,000원으로 확인되며, 현재 유찰 2회 후 매각기일이 지정된 상태입니다.
물건의 전체 토지면적은 49.97평, 건물면적은 97.34평으로 제시되어 있습니다. 토지는 목록별로 구분되어 있으며, 자료상 일부 토지는 건물의 대지로 사용되고, 다른 일부는 진입로 부분으로 이용되는 것으로 나타납니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층, 지상 3층 현황으로 기재되어 있어 단독 주거 목적뿐 아니라 근린주택 특성에 따른 주거와 일부 상업적 활용 가능성을 함께 검토할 수 있는 유형입니다.
다만 근린주택은 공부상 용도와 실제 이용 상태, 불법 증축 여부, 임대차 관계, 층별 점유 현황에 따라 입찰 판단이 크게 달라질 수 있습니다. 원문에는 2022년에 건물에 대한 대수선 및 무단증축이 이루어진 것으로 추정된다는 내용이 있으므로, 단순 면적과 최저가만 보고 접근하기보다는 건축물대장, 현황도, 감정평가서, 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
입지 측면에서는 서울 서대문구 충정로3가에 위치한 도심권 근린주택이라는 점이 핵심입니다. 원문에는 차량 접근이 가능하고, 지하철 및 노선버스정류장 관련 내용이 확인됩니다. 다만 구체적인 역명, 도보 거리, 실제 접근 동선은 제시된 자료만으로 단정하기 어렵기 때문에 현장 방문을 통해 도로 폭, 주차 가능성, 보행 동선, 인근 상권 흐름, 주거 수요 등을 직접 확인하는 과정이 필요합니다.
토지 형태는 인접 대지와 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 및 부정형 토지로 기재되어 있습니다. 본건 토지 남측으로 세로변의 포장도로에 접한 것으로 나타나지만, 진입로로 사용되는 토지의 정확한 위치와 면적은 별도 확인이 필요합니다. 특히 목록 3번 토지는 토지이용계획확인서상 도로, 사도에 저촉되는 내용이 있으며 그 면적이 미미하다고 기재되어 있으나, 입찰 전에는 지적도와 현황 도로 사용 관계를 반드시 확인해야 합니다.
소재지 지도
감정평가 내용에는 본건 지상에 제시외 건물 여러 동이 소재하는 것으로 나타납니다. 제시외 건물이 매각에 포함되는 경우라도 구조, 면적, 사용 가능성, 철거 가능성, 위반건축물 여부에 따라 향후 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 무단증축 추정 내용이 함께 확인되는 만큼, 관할 구청 건축과 확인, 건축물대장 열람, 현장 사진 대조가 필요합니다.
권리관계는 자료상 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목이 별도로 제시되어 있으나, 제공된 원문만으로 말소기준권리, 선순위 권리, 임차인의 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 조사 내역을 기준으로 실제 인수 가능성이 있는 권리나 점유 관계가 있는지 확인해야 합니다. 근린주택은 주거 임차인과 상가 임차인이 함께 존재할 수 있어 대항력, 확정일자, 배당요구 여부를 세밀하게 보는 것이 중요합니다.
명도 난이도 역시 현재 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 일부 공실인지, 제시외 건물까지 실제 누가 사용 중인지에 따라 시간과 비용이 달라질 수 있습니다. 입찰 전에는 현장조사와 문건 열람을 통해 점유 형태를 확인하고, 예상 명도 기간과 협의 가능성을 보수적으로 검토하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인 및 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 협의 지연 등이 발생할 수 있습니다. 이러한 내용은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있으므로, 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 등기, 법원 문건, 현장 상태를 함께 확인하는 절차가 필요합니다.
또한 원문에는 인접토지인 충정로3가 180-15번지상 옹벽이 기호 3 토지 일부 경계를 침범하고 있는 것으로 추정된다는 내용이 있습니다. 정확한 경계침범 위치와 면적은 별도 경계측량이 필요할 수 있다고 기재되어 있으므로, 토지 활용과 향후 건축 또는 보수 계획을 고려한다면 경계 문제를 가볍게 보지 않는 것이 좋습니다.
입찰 전 점검사항으로는 최저가만 보는 것이 아니라 실제 인수비용과 사후 정비비용을 함께 계산해야 합니다. 무단증축 추정 부분의 행정 리스크, 제시외 건물의 활용 가능성, 도로 저촉 및 진입로 상태, 경계침범 추정 내용, 임차인 및 점유자 현황, 건물 노후도와 보수비를 종합적으로 반영해야 합니다. 감정가 대비 낮아진 최저가가 장점으로 보일 수 있으나, 확인되지 않은 비용이 발생할 수 있다는 점을 전제로 접근해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트, 입찰 전 준비 과정을 상담하고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다.
매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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