경기 파주시 탄현면 주거입지 다가구주택경매 2025타경64982

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경기 파주시 탄현면 주거입지 다가구주택경매 2025타경64982

경매컨설팅 2026. 7. 30. 23:39

사건개요

사건번호: 2025타경64982

관할법원: 의정부지방법원 고양지원

물건종류: 답

소재지: 경기도 파주시 탄현면 낙하리 309

감정가: 489,692,000원

최저가: 167,964,000원

매각기일: 2026.08.05 10:00

진행상태: 유찰 3회, 최저가 34%

이번 물건은 경기도 파주시 탄현면 낙하리 309 소재의 토지 경매입니다. 공부상 지목은 답으로 표시되어 있으며, 법원 자료상 토지면적은 519.09평입니다. 감정가는 489,692,000원, 최저입찰금액은 167,964,000원으로 확인되고, 현재 자료 기준으로 3회 유찰된 상태입니다. 매각기일은 2026년 8월 5일 수요일 오전 10시이며, 관할 법원은 의정부지방법원 고양지원입니다.

본건은 낙하리 마을회관 북서측 인근에 소재하는 토지로 기재되어 있습니다. 주변은 농경지, 자연림, 공장 등이 혼재하는 지역으로 확인됩니다. 도시 중심 생활권의 주거형 부동산과는 성격이 다르며, 토지의 실제 활용 가능성은 지목, 현황, 도로 접면, 인허가 가능 여부, 군사시설 보호 관련 제한, 농지 관련 절차를 함께 검토해야 판단할 수 있습니다.

감정평가 현황에 따르면 본건은 부정형의 완경사진 토지이고, 현황은 묵답으로 기재되어 있습니다. 다만 공부상 답으로 되어 있으나 휴경지이며 평탄화 작업이 완료된 것으로 보인다는 내용도 함께 확인됩니다. 일부는 도로로 이용 중인 것으로 표시되어 있어, 입찰 전 실제 도로 사용 부분의 위치와 면적, 향후 이용 제한 가능성, 인접 토지와의 경계 문제를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.

토지 경매에서 면적 수치만 보고 접근하는 것은 위험할 수 있습니다. 특히 본건처럼 공부상 지목과 현황 이용 상태가 함께 언급되는 경우에는 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서의 내용이 서로 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 경계가 불명확하거나 일부가 도로로 이용 중인 경우 실제 사용할 수 있는 면적이 체감상 달라질 수 있고, 인접 토지 소유자와의 관계도 실무상 중요한 검토 대상입니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역으로 기재되어 있습니다. 함께 확인되는 제한사항으로는 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용이 있습니다. 특히 제한보호구역은 군사기지 및 군사시설 보호와 관련된 제한이므로 개발행위나 건축, 토지 형질변경 등을 고려한다면 관할 행정기관 확인이 필요합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 내용도 외국인 등의 특정 주택 취득과 관련된 기간 및 대상이 기재되어 있으므로, 입찰자 본인의 취득 목적과 자격에 따라 별도 확인이 필요합니다.

본건은 농지취득자격증명 제출 필요 문구가 명시되어 있습니다. 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않는다는 취지의 안내가 있으므로, 이 부분은 가장 먼저 점검해야 할 핵심 사항입니다. 농지취득자격증명은 단순한 사후 제출 서류로 가볍게 볼 수 없고, 발급 가능 여부가 입찰 리스크와 직접 연결됩니다. 입찰 전 파주시 담당 부서에 사전 문의하여 본건의 현황, 농지 여부, 제출 가능성, 필요한 사업계획 또는 이용계획을 확인하는 절차가 필요합니다.

입지 확인 관점에서는 낙하리 마을회관 북서측 인근이라는 위치 정보와 주변 환경을 기준으로 접근해야 합니다. 원문상 노선버스 정류장 관련 문구가 확인되지만, 정류장과의 실제 거리나 도보 접근성은 구체적으로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 교통 접근성을 판단할 때는 지도상 거리, 진입로 폭, 차량 회차 가능 여부, 우천 시 통행 상태, 농기계나 화물차 진입 가능성 등을 직접 살펴보는 것이 좋습니다.

본건 주변은 농경지와 자연림, 공장이 혼재한다고 되어 있으므로 단순 전원입지만으로 단정하기 어렵습니다. 인근 공장 소음, 분진, 차량 통행, 농경지 이용에 따른 냄새나 작업 시간, 자연림과 접한 경우 배수나 경사 문제까지 현장에서 확인해야 합니다. 계획관리지역이라고 하더라도 모든 토지 활용이 가능한 것은 아니며, 실제 행위 가능 여부는 도로 조건, 개발행위허가, 농지전용 가능성, 군사시설 보호 관련 협의 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

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권리분석 측면에서는 매각물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 확인 대상으로 보입니다. 원문에 구체적인 권리 내용이 모두 드러나지 않으므로 등기부등본을 기준으로 말소기준권리, 압류와 근저당, 가압류, 지상권 또는 지역권, 가처분 등 권리관계를 다시 확인해야 합니다. 법원 자료는 계속 업데이트될 수 있으므로 입찰 직전 기준의 등기 변동 여부도 중요합니다.

명도 난이도도 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 토지 물건은 건물 명도와 다르게 보일 수 있지만, 실제 현장에 농작물, 적치물, 무단 점유, 통행로 이용 관계, 인접 토지와의 경계 사용 문제가 존재할 수 있습니다. 일부 도로 이용 중이라는 내용이 있는 만큼 점유자나 이용자가 있는지, 통행 관행이 있는지, 향후 소유권 취득 후 배타적 사용에 문제가 없는지 별도로 확인해야 합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 관련 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 토지의 경우 관리비 문제는 일반 건물보다 빈도가 낮을 수 있으나, 점유 관계와 도로 이용, 경계, 농지취득자격증명 미제출 리스크는 실무상 큰 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전 등기, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 토지 관련 공부를 전문가와 함께 검토하는 것이 필요합니다.

입찰 전에는 최저가만 기준으로 판단하지 말고, 취득 후 필요한 비용도 함께 계산해야 합니다. 취득세 등 세금, 농지 관련 절차 비용, 측량 비용, 경계 확인 비용, 진입로 정비 가능성, 토목 및 배수 관련 비용, 향후 활용을 위한 인허가 검토 비용이 추가될 수 있습니다. 특히 현황이 묵답이고 평탄화 작업이 완료된 것으로 보인다는 표현은 실제 상태를 확정한 문구가 아니므로, 현장 답사와 필요 시 전문가의 현장 검토가 중요합니다.

입찰 보증금과 입찰 서류도 사전에 준비해야 합니다. 매각기일이 2026년 8월 5일로 예정되어 있으므로, 그 전에 법원 경매계에서 최신 매각물건명세서와 기일 변경 여부를 확인해야 합니다. 유찰 3회로 최저가가 낮아진 상태이지만, 낮아진 가격 자체가 안전성을 의미하지는 않습니다. 농지취득자격증명 제출 가능성, 제한보호구역 검토, 경계와 도로 상태 확인이 함께 이루어져야 합리적인 입찰 판단이 가능합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 자료 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 점검을 상담하고 있습니다. 본건은 토지 활용 가능성과 농지 관련 절차가 함께 걸려 있는 물건이므로, 입찰 의사 결정 전 개별 상황에 맞춘 검토가 필요합니다.