사건개요
사건번호: 2025타경509732
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자 1층113호
감정가: 1,380,000,000원
최저가: 966,000,000원
매각기일: 2026.08.07 금요일 10:00
진행상태: 1회 유찰, 최저가 70%
이번 물건은 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자 주건축물제1동 1층 113호로 확인되는 근린상가 경매 건입니다. 법원 자료 기준 감정가는 13억 8,000만 원, 최저입찰금액은 9억 6,600만 원이며, 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 진행되는 사건입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 표시되어 있고, 토지면적은 5.33평, 건물면적은 14.37평입니다.
물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 8층 건물 중 1층 일부 호실입니다. 원문상 이용상태에는 현재 공실상태로 기재되어 있습니다. 다만 공실이라는 문구만으로 실제 점유 여부, 내부 상태, 기존 영업시설 잔존 여부, 관리비 체납 여부까지 확정할 수는 없습니다. 입찰 전에는 현장 방문을 통해 출입 가능 여부, 간판 및 내부 마감 상태, 전기·수도·냉난방 설비 상태, 공용부 관리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있으며, 건물 북동측 및 북서측으로 폭 약 15미터와 10미터 내외 도로에 각각 접한 것으로 확인됩니다. 상가 물건은 단순히 도로 접면만 볼 것이 아니라 실제 보행 동선, 주변 업종 구성, 주차 편의성, 1층 가시성, 유리면 노출, 출입구 방향, 배후 오피스텔 및 근린생활시설 이용 수요를 함께 살펴야 합니다.
송도동 근린상가는 지역 특성상 업무시설, 주거시설, 생활편의시설이 혼재된 권역인지 여부가 중요합니다. 다만 본 자료만으로 특정 상권의 매출, 임대료, 공실률, 향후 개발 호재를 단정할 수는 없습니다. 따라서 주변 임대 사례와 실거래 자료, 동일 건물 내 다른 호실의 영업 상태, 관리단 운영 방식 등을 현장에서 확인하는 절차가 필요합니다.
권리관계는 매각물건명세서와 등기부, 임대차 관련 서류를 함께 보아야 합니다. 원문에는 현황조사 당시 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못해 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없다고 되어 있습니다. 또한 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서상 전입세대가 등재되어 있지 않다는 취지의 내용이 확인됩니다. 그러나 상가의 경우 사업자등록, 실제 점유, 간판, 시설물, 관리사무소 확인 내용이 서로 다를 수 있으므로 서류와 현장 조사를 분리해서 점검해야 합니다.
소재지 지도
현재 자료에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 원문상 명확히 제시되어 있지 않습니다. 말소기준권리, 선순위 권리, 압류·가압류·근저당 설정일, 배당요구 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권 여부는 반드시 최신 등기부와 매각물건명세서를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료만으로 단정하기 어렵기 때문에 전문가 검토가 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 최저가 9억 6,600만 원이 현재 상권의 임대 가능성과 보유 비용을 감안했을 때 적정한지 검토해야 합니다. 공실 상태라면 낙찰 후 바로 임대가 가능한지, 내부 원상복구나 인테리어 비용이 필요한지, 업종 제한이나 관리규약상 제한이 있는지 확인해야 합니다. 상가투자에서는 낙찰가뿐 아니라 취득세, 법무비용, 명도비용, 관리비 정산, 보수공사비, 공실 기간까지 포함한 총투입금액을 기준으로 판단하는 것이 현실적입니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 물건은 매각기일 전후로 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 현황조사에서 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못한 사건은 실제 사용 관계를 다시 확인할 필요가 큽니다. 입찰자는 법원 문건, 등기부, 건축물대장, 관리사무소 확인, 현장 답사를 종합해 검토해야 하며, 불확실한 부분은 전문가 상담을 통해 정리한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
이번 인천 연수구 송도동 도담프라자 1층 근린상가는 감정가 대비 한 차례 낮아진 금액에서 진행되는 상가 물건입니다. 다만 1회 유찰만으로 저가 매수 기회라고 단정하기보다는, 상권의 실제 임대 수요와 공실 해소 가능성, 관리비 부담, 호실의 노출도, 내부 상태, 권리관계 안정성을 차분히 확인해야 합니다. 법원 경매는 가격보다 사전 확인의 정확도가 결과를 좌우하는 경우가 많습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 권리관계 확인, 현장 점검, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 희망 지역, 예산, 물건 종류, 실사용 또는 임대 목적을 기준으로 상담을 받아보실 수 있습니다.
매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 등기부등본, 임대차 관련 자료와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 자료는 진행 중 변동될 수 있으므로 입찰 직전 최신 서류 재확인이 필요합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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