사건개요
사건번호: 2025타경55821
관할법원: 수원지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘101호
감정가: 1,802,000,000원
최저가: 882,980,000원
매각기일: 2026.08.07 10:00
진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%
이번 물건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘101호 외 구분상가로 확인되는 수원지방법원 경매 사건입니다. 원문상 물건 종류는 근린상가이며, 토지 및 건물 일괄매각 조건으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 합계 16.81평, 건물면적은 합계 34.21평으로 표시되어 있고, 감정가 18억 200만 원에서 2회 유찰되어 최저입찰금액은 8억 8,298만 원입니다.
감정평가현황에 따르면 해당 물건은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설, 일반음식점 지원시설 용도로 기재되어 있습니다. 다만 현황상 목록 1, 2는 구분건물로 등재되어 있으나 옆 호수와 경계벽이 없고, 인접한 엘103호 및 엘104호와도 경계벽이 없는 상태로 조사되었습니다. 감정기준일인 2025년 5월 16일 기준으로 내부 인테리어 공사가 중단된 상태라는 점도 중요한 확인 사항입니다.
이 물건은 단순히 면적과 최저가만 보고 접근하기보다, 실제 점포 경계와 사용 가능 범위를 먼저 확인해야 합니다. 원문에는 해당 부동산 101호, 102호를 통합하여 하나의 점포로 내부 공사 중 중단된 상태로 보인다는 내용이 있습니다. 경계벽이 없는 상태는 낙찰 후 원상복구, 구분소유자 간 사용관계, 관리단 협의, 향후 임대 또는 영업 인허가 과정에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
입지 측면에서는 용인시 기흥구 농서동 소재 상업시설이라는 점을 중심으로 봐야 합니다. 원문에는 지식산업센터 및 지원시설 건부지라는 토지 이용상태가 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 단독 상가와 달리 주변 업무시설, 지원시설 이용자, 건물 내 상주 수요, 인접 호실의 실제 영업 상태, 주차 및 출입 동선 등을 함께 확인하는 것이 중요합니다. 다만 원문만으로 유동인구 규모나 임대수익 수준은 확인되지 않으므로 별도 현장조사와 주변 임대 사례 확인이 필요합니다.
소재지 지도
권리관계에서는 매각물건명세서와 등기부등본, 현황조사서를 함께 대조해야 합니다. 원문에는 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에 해당 주소의 세대주가 존재하지 않음 또는 해당사항 없음으로 기재된 것으로 보입니다. 그러나 현황조사 당시 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못했고, 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보인다는 내용이 함께 있으므로 점유 여부를 단정하기 어렵습니다.
관리비 체납도 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다. 원문에는 2025년 3월분까지 관리비 체납액이 목록 1 약 500만 원, 목록 2 약 450만 원으로 조사되었다고 기재되어 있습니다. 경매 상가에서는 관리비, 공용부분 부담금, 연체료, 관리단과의 정산 범위가 낙찰자의 실제 부담에 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전 관리사무소 또는 관리단을 통해 체납 내역, 낙찰자 승계 여부, 공사 중단과 관련된 미납금이나 분쟁 여부를 확인해야 합니다.
내부 공사 중단 상태도 비용 산정에 직접 연결됩니다. 내벽, 천장, 바닥이 인테리어 공사 중단 상태로 표시되어 있으므로 단순 리모델링 수준인지, 철거와 재시공이 필요한 상태인지 구분해야 합니다. 일반음식점 용도라면 급배수, 전기 용량, 배기, 소방, 가스, 방수, 주방 설비 가능 여부도 확인 대상입니다. 호별 경계벽이 없는 경우 실제 전용부분 경계 복원 비용과 사용승인 또는 관리규약상 제한 사항도 검토해야 합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 자료에는 모든 변동 사항이 즉시 반영되지 않을 수 있고, 매각기일 전 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있습니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인 또는 점유자 존재, 미납 관리비, 명도 범위, 소유권이전 지연 가능성은 반드시 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 특히 상가 물건은 점유관계와 관리비 정산에서 예상 밖 비용이 생길 수 있어 전문가 검토와 상담이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 점만 볼 것이 아니라, 낙찰 후 바로 사용할 수 있는 물건인지부터 따져야 합니다. 구분상가의 실제 경계, 공용부분 침범 여부, 인접 호실과의 구조적 연결 상태, 공사 중단 원인, 관리단 협의 가능성, 향후 임대 목적에 맞는 업종 제한 여부를 확인해야 합니다. 현장에서 출입문, 내부 마감 상태, 전기·수도·소방 설비, 공용 복도와 주차 동선까지 점검하는 것이 좋습니다.
이번 사건은 감정가와 최저가 차이가 큰 편이지만, 그만큼 내부 상태와 권리관계 확인의 중요성이 높은 상가 물건입니다. 서류상으로는 근린상가 일괄매각 물건이지만 현황상 경계벽 철거와 인접 호실과의 연결 문제가 확인되므로, 입찰가 산정 시 원상회복 비용과 임대 가능 시점, 관리비 정산 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인, 입찰 전 점검, 낙찰 후 절차 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 예산, 지역, 물건 종류, 실사용 또는 임대 목적에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 체납 내역, 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 공고와 실제 현황은 시점에 따라 달라질 수 있으므로 최종 입찰 전 재확인은 필수입니다.
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