사건개요
사건번호: 2025타경513281
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 인천광역시 남동구 서창동 665 서창먹거리타운 1동 1층103호
감정가: 449,000,000원
최저가: 314,300,000원
매각기일: 2026.08.07(금) 10:00
진행상태: 유찰 1회
이번 물건은 인천광역시 남동구 서창동 665, 서창먹거리타운 1동 1층 103호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 3.44평, 건물 10.69평 규모이며 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 449,000,000원, 최저가는 314,300,000원으로 표시되어 있고, 진행상태는 유찰 1회로 확인됩니다.
상가 물건은 주거용 부동산과 달리 실제 영업 가능성, 주변 상권의 흐름, 전면 노출성, 출입 동선, 주차 편의, 업종 제한 여부를 함께 봐야 합니다. 본건은 1층 호실로 표시되어 있어 현장에서는 점포 전면부, 간판 설치 가능성, 보행자 접근성, 차량 접근성, 공용부 관리상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
감정평가 관련 기재에는 본 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재한다고 되어 있습니다. 또한 북동측 직선거리 약 2km 지점에 신천IC 진출입로가 위치한다고 기재되어 있습니다. 다만 IC와의 실제 이동 시간, 도로 흐름, 출퇴근 시간대 정체 여부는 지도와 현장 답사를 통해 별도로 확인해야 합니다.
토지 이용상태는 유사장방형 토지로 대체로 평지이며, 근린생활시설 및 자동차 관련 시설 건부지로 이용 중인 것으로 정리되어 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 확인되고, 소로 및 중로 접합 내용도 기재되어 있습니다. 상가의 경우 도로 접면과 실제 점포의 노출 방향이 영업성과 임대 활용성에 영향을 줄 수 있으므로 등기상 면적만 보고 판단하기보다 현장 동선을 함께 보는 편이 좋습니다.
입지 확인에서는 서창동 생활권 안에서 해당 상가가 어떤 소비 동선에 놓이는지 살펴야 합니다. 서창먹거리타운이라는 명칭상 음식점, 생활편의 업종, 근린서비스 업종과의 연관성을 검토할 수 있으나, 실제 영업 활성도나 임대수요는 원문만으로 단정할 수 없습니다. 평일과 주말, 점심과 저녁 시간대의 유동 인구 차이, 주변 공실, 기존 업종 구성, 배달 동선, 주차장 이용 방식 등을 현장에서 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리관계 확인에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서, 상가건물임대차현황서를 함께 검토해야 합니다. 원문에는 본건 주소지 내 전입세대 열람내역, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서가 첨부되어 있다는 취지의 내용이 확인됩니다. 그러나 임차인 존재 여부, 보증금, 차임, 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유자와 공부상 권리관계가 일치하는지는 반드시 최신 서류로 다시 확인해야 합니다.
특히 상가 경매는 임차인의 영업 여부와 점유관계가 명도 난이도에 직접 연결될 수 있습니다. 내부 집기, 영업 신고, 권리금 주장 가능성, 관리비 체납, 공용부분 사용 문제, 간판과 시설물 철거 범위 등은 문서에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 현장 방문과 관리사무소 확인, 주변 탐문, 법원 비치 서류 열람을 통해 실제 점유 상태를 확인하는 절차가 필요합니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료만으로 전부 확인되지 않을 수 있습니다. 경매 진행 중 취하, 변경, 연기, 정정이 발생할 수 있고, 입찰 직전까지 권리관계가 바뀔 여지도 있으므로 전문가 검토와 상담을 통해 입찰 가능 범위와 예상 비용을 점검하는 것이 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 최저가 314,300,000원이 현재 상가의 물리적 상태와 임대 가능성, 관리비 부담, 세금 및 취득 부대비용을 감안했을 때 적정한지 살펴야 합니다. 감정가 대비 낮아졌다는 사실만으로 유리하다고 단정하기 어렵고, 낙찰 후 실제 사용 또는 임대를 위한 수리비, 공실 기간, 명도 소요 기간까지 함께 계산해야 합니다.
또한 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 포함되어 있으므로 적용 대상, 기간, 외국인 등에 한정된 내용 여부를 정확히 확인해야 합니다. 교육환경 보호구역, 역사문화환경 보존지역 관련 기재도 있으므로 희망 업종이 있다면 영업 인허가와 용도 제한을 사전에 검토하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 용도, 희망 업종을 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 등기부등본, 임대차 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 경매 정보는 변동될 수 있으므로 입찰 당일 전까지 진행 여부와 최저가, 권리관계 변경 여부를 재확인하는 절차가 필요합니다.
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