사건개요
사건번호: 2025타경51942
관할법원: 청주지방법원
물건종류: 근린주택
소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 83-13
감정가: 1,225,056,300원
최저가: 600,277,000원
매각기일: 2026.08.06 10:00
진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 49%
이번 물건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 83-13에 소재한 근린주택 경매 건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 물건은 금천초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 혼재하는 지역으로 조사되어 있습니다.
토지면적은 111.62평, 건물면적은 278.14평으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 경량철골구조, 콘크리트 및 기타 판넬지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2004.06.09입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 기재되어 있습니다. 자료상 통칭 드림빌딩으로 보이며, 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다.
감정가는 1,225,056,300원이고 최저가는 600,277,000원입니다. 현재 자료 기준 2회 유찰 후 진행되는 사건으로, 최저가가 감정가의 49% 수준까지 내려온 상태입니다. 다만 유찰 횟수와 최저가만으로 매수 적정성을 판단하기는 어렵습니다. 실제 임대차관계, 점유 현황, 건물 상태, 관리비 체납 여부, 제시외 건물의 사용 가능성 등을 함께 검토해야 합니다.
입지 측면에서는 금천초등학교 인근이라는 점과 주변에 아파트 및 근린생활시설이 혼재한다는 점이 확인됩니다. 이러한 지역은 생활 편의시설 수요와 주거 배후 수요가 함께 존재할 수 있으나, 실제 상권의 흐름은 현장 유동, 도로 접근성, 주차 여건, 업종 구성, 공실 여부에 따라 달라집니다. 법원 자료에는 인접 도로상태의 구체적 내용이 충분히 드러나지 않으므로 현장 방문을 통해 차량 진출입, 보행 접근성, 건물 전면 노출 여부를 확인하는 과정이 필요합니다.
건물은 5층 규모로 각 층 면적이 58.70평, 64.01평, 61.34평, 60.40평, 24.83평으로 기재되어 있습니다. 제시외 건물은 4.90평, 1.09평, 1.51평, 1.36평이 확인되며, 개략적인 실측 및 목측에 따른 평가라는 설명이 있습니다. 제시외 건물은 낙찰 후 사용 가능 여부, 철거 필요성, 위반건축물 해당 가능성, 인접 토지 침범 여부 등을 반드시 별도로 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리관계에서는 매각물건명세서와 등기부등본, 임대차현황, 전입세대 열람, 상가건물임대차현황서 등을 대조해야 합니다. 원문에는 소유자인 주식회사 드림개발의 대표 진술로 임차인들의 임차금액이 부가세 포함 금액이라는 내용, 일부 임차인은 재계약으로 상가건물임대차현황서와 다를 수 있다는 내용, 주식회사 오늘은 임차인이 아니며 점유하지 않는다는 내용이 보입니다. 이 부분은 말소기준권리, 대항력, 우선변제권, 배당요구 여부와 연결될 수 있으므로 서류 확인 없이 단정해서는 안 됩니다.
특히 근린주택 또는 근린생활시설이 포함된 건물은 주거 임차인과 상가 임차인이 함께 존재할 수 있습니다. 전입신고가 있는 주거 점유자, 사업자등록이 있는 상가 임차인, 실제 점유자와 공부상 임차인의 차이, 임대차계약 갱신 여부가 낙찰 이후 명도와 인도 협의에 영향을 줄 수 있습니다. 자료에 기재된 임차인 진술 또는 소유자 진술만으로 최종 판단하지 말고, 매각물건명세서 최신본과 현장 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차 중에는 대위변제, 권리변동, 이해관계인의 이의, 취하 또는 변경 가능성이 있을 수 있고, 낙찰 후에도 소유권이전 지연 사유가 발생할 수 있습니다. 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하는지, 인수되는 권리가 있는지, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 자료에 전부 드러나지 않았는지 전문가 검토가 필요합니다. 특히 상가와 주거가 결합된 건물은 임대차와 점유관계가 복잡할 수 있어 입찰 전 상담을 권합니다.
입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 임대차 관련 자료를 다시 확인해야 합니다. 건물 노후도, 누수, 균열, 승강기 유무, 소방시설, 전기·수도·가스 상태, 불법 증축 여부, 옥상 및 계단실 사용 상태도 현장에서 점검하는 것이 좋습니다. 근린생활시설 부분은 업종 제한, 간판 위치, 주차 문제, 주변 공실률까지 함께 보는 것이 현실적인 판단에 도움이 됩니다.
이 물건은 금천동 생활권 내 근린주택으로 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 최저가가 낮아진 만큼 관심을 가질 수 있는 구간이지만, 낮아진 가격만 보고 접근하기보다 권리관계와 임차인 현황, 제시외 건물, 명도 가능성을 차분히 따져보는 것이 우선입니다. 낙찰 후 활용 방향은 직접 사용, 일부 임대, 건물 관리 개선 등 여러 가능성이 있을 수 있으나 실제 수익성은 현장과 임대차 자료 확인 후 판단해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 자료 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 상담 시에는 사건번호와 소재지를 함께 알려주시면 검토가 더 빠르게 진행됩니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 지역, 예산, 용도, 선호 물건 종류를 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태가 바뀌었는지 반드시 다시 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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