사건개요
사건번호: 2024타경7857
관할법원: 대전지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 세종특별자치시 시청대로 115, 1층109호
감정가: 1,553,000,000원
최저가: 760,970,000원
매각기일: 2026.08.06 10:00
진행상태: 유찰 4회, 최저가 49%
이번 물건은 세종특별자치시 보람동 금강노을주건축물제1동 1층 109호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 13.86평, 건물 28.08평 규모이며, 토지 및 건물 일괄 매각 조건으로 진행됩니다. 감정가 15억 5,300만 원에서 최저가 7억 6,097만 원으로 내려온 상태이고, 원문에는 유찰 4회로 표시되어 있습니다.
본건은 세종세무서 북서측 인근에 있는 집합건물로, 주변에는 세종시청, 교육청 등 관공서와 학교, 근린생활시설, 아파트단지, 수변공원 등이 혼재하는 것으로 기재되어 있습니다. 상가 물건을 볼 때는 단순히 관공서가 가깝다는 점만으로 판단하기보다 실제 보행 동선, 점포 전면 노출, 주차 접근성, 주변 영업 업종과 공실 비율을 함께 확인해야 합니다.
등기와 현황 자료상 이 물건은 공부상 근린생활시설로 분류됩니다. 원문에는 109호와 110호가 벽체 구분 없이 근린생활시설 음식점으로 이용 중이며, 상호가 기재된 상태로 확인됩니다. 다만 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치 확인은 가능하다고 되어 있어, 향후 호수별 내부 경계를 복원해야 하는 경우 추가 비용이 발생할 수 있다는 점이 중요한 확인 사항입니다.
상가 입찰에서는 전용면적만 보는 방식으로는 부족합니다. 이 물건은 1층 109호로 표시되어 있으나, 실제 영업 공간이 인접 호실과 벽체 없이 사용되고 있다는 내용이 있으므로 낙찰 후 단독 사용 가능 범위, 내부 경계 복원 여부, 점포 인도 가능성, 기존 영업자의 점유 상태를 반드시 따져봐야 합니다. 특히 건축물현황도와 실제 현장 구조가 다르면 사용 계획과 비용 산정이 달라질 수 있습니다.
토지이용계획상 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 대로3류 접합, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 상업지역 상가라는 점은 활용 폭을 볼 때 참고할 수 있지만, 보호구역이나 경관 관련 제한은 업종 선택과 시설 변경에 영향을 줄 수 있습니다. 음식점, 학원, 사무실, 생활편의 업종 등으로 검토하려면 인허가 가능 여부를 관할 부서와 별도로 확인하는 절차가 필요합니다.
소재지 지도
주차 관련 내용도 눈여겨봐야 합니다. 원문에는 금강노을주건축물제1동이 인접 건물인 해오름빌딩과 지하주차장을 경계벽 없이 공동 사용하고 있고, 주차장 입구와 출구가 각기 다른 건물상에 위치한다고 기재되어 있습니다. 이는 상가 이용 편의와 임차인 선호도에 직접 연결될 수 있으므로, 현장에서 차량 진출입 동선과 주차 관리 방식, 관리규약, 사용 권한을 확인해야 합니다.
임대차 부분은 더 세밀한 검토가 필요합니다. 원문에는 임대차 관련 내용은 상가건물임대차 현황서에 의한다는 취지의 기재와, 폐문으로 세무서에 상가건물임대차현황서를 확인한 바 해당사항 없음이라는 내용이 함께 보입니다. 자료 문구만으로 실제 점유관계가 명확하게 정리되었다고 단정하기는 어렵습니다. 현장 점유자, 영업자, 사업자등록 여부, 환산보증금, 대항력과 우선변제 가능성은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
권리분석에서는 말소기준권리, 배당요구 종기, 임차인 권리, 소유자 점유 여부, 매각으로 소멸되지 않는 권리 유무를 법원 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 기준으로 다시 대조해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리나 지상권 항목이 보이지만, 최종 판단은 최신 등기와 법원 비치 서류를 기준으로 해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵고 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가는 공용관리비, 연체 관리비, 원상복구 비용, 간판과 내부시설 소유 관계까지 확인해야 실제 부담액을 가늠할 수 있습니다. 입찰 전 법원 서류, 관리사무소 확인, 현장 탐문, 전문가 상담을 함께 진행하는 편이 안전합니다.
최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 점은 관심 요인이 될 수 있으나, 그것만으로 유리한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 상가 경매는 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도 비용, 관리비 정산, 내부 경계 복원비, 시설 철거 또는 보수비가 추가될 수 있습니다. 실제 사용 목적이 실입점인지, 임대 운영인지에 따라 적정 입찰가 산정 기준도 달라집니다.
입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 건축물현황도, 상가건물임대차현황서, 관리규약을 함께 확인해야 합니다. 109호와 110호의 벽체 구분 문제는 이 사건의 핵심 확인 포인트이므로, 단순 면적과 가격만 비교하지 말고 실제 인도받을 수 있는 공간의 범위를 중심으로 검토해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 자료 검토, 권리관계 확인, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 용도, 희망 수익 구조를 기준으로 비교 검토할 수 있습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 경매 정보는 진행 과정에서 변경될 수 있고, 권리관계나 점유상태도 변동될 수 있으므로 최종 입찰 판단은 최신 법원 자료와 현장 확인을 기준으로 하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
세종경매 #보람동상가 #세종상가경매 #근린상가경매 #2024타경7857 #대전지방법원경매 #금강노을상가 #세종시청인근 #관공서인근상가 #상가투자검토 #수익형부동산 #상가권리확인 #명도체크 #현장점검 #상가임대차 #관리비확인 #매각물건명세서 #제이옥션
경매 자료·사건번호 바로가기: https://link.factorypro.co.kr/
경매상담 010-6899-1601
관련 경매 물건
상속지분 정리 전 꼭 확인할 공동명의 부동산 매입 상담
경기 파주시 탄현면 산업시설 창고경매 2025타경6338
강원 평창군 봉평면 상권접근성 모텔경매 2025타경554
