경기 고양시 일산서구 통건물매각 수익형주택경매 2025타경63746

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경기 고양시 일산서구 통건물매각 수익형주택경매 2025타경63746

경매컨설팅 2026. 7. 31. 18:32

사건개요

사건번호: 2025타경63746

관할법원: 의정부지방법원 고양지원

물건종류: 근린주택

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1970-3

감정가: 1,901,784,580원

최저가: 931,874,000원

매각기일: 2026.08.06 목요일 10:00

진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 49%

이번 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 1970-3 소재 근린주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 토지면적은 1,085.97평, 건물면적은 220.13평으로 확인됩니다. 감정가는 1,901,784,580원이고, 최저입찰금액은 931,874,000원입니다. 현재 자료 기준 유찰 2회로 표시되어 있어 감정가 대비 49% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.

물건은 여러 필지와 건물이 함께 구성된 형태로 보입니다. 감정평가현황에는 토지 152.46평, 109.20평, 824.31평이 나뉘어 기재되어 있고, 건물은 35.21평, 24.90평, 29.95평, 19.97평 등으로 표시되어 있습니다. 제시외건물도 다수 존재하는 것으로 나타나며, 법원 자료에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 대지와 주건물만 보는 방식보다 각 목록별 권리, 현황, 점유, 건축물 상태를 나누어 확인해야 하는 물건입니다.

감정평가서상 토지 이용상태를 보면 기호 1은 정방형 토지로 농가주택 건부지, 기호 3은 세장형 토지로 현황 종교시설 건부지, 기호 5는 세장형 토지로 묵전 상태로 기재되어 있습니다. 기호 5 토지는 지적상 맹지이나 북동측 기호 1, 3 토지를 통해 진출입이 가능한 것으로 표시되어 있습니다. 이 부분은 실제 차량 진입 가능 여부, 통행로 폭, 경계 위치, 포장 상태, 인접 토지와의 관계를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.

건물 구조는 철근콘크리트벽식조 콘크리트스라브모임지붕 지상 2층 건물과 경량철골조 경사지붕 단층 건물이 함께 기재되어 있습니다. 다만 목록 4 건물은 공부상 용도가 농업용작업장, 농업용건조장으로 되어 있으나 현황은 종교시설인 교회로 이용 중이며, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점이 중요합니다. 용도와 실제 이용상태가 다른 물건은 향후 사용계획, 원상회복 가능성, 행정처분 여부, 인허가 문제를 별도로 검토해야 합니다.

입지 확인은 주소와 도로명 주소를 기준으로 접근하는 것이 좋습니다. 자료에는 고양시 일산서구 송포로 113번길 83이라는 도로명주소가 함께 언급되어 있으며, 목록 1과 목록 3 지상의 목록 2, 4 건물이 같은 도로명주소를 가지고 있다고 기재되어 있습니다. 주변 도로 접근성, 대중교통 이용 편의, 생활편의시설과의 거리, 인근 토지 이용상태, 종교시설 또는 주거시설로의 계속 사용 가능성은 현장 답사에서 확인해야 할 부분입니다.

권리관계 확인에서는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 보아야 합니다. 현재 제공된 자료만으로 말소기준권리, 인수되는 권리, 임차인 대항력, 배당요구 여부, 실제 점유관계를 단정하기는 어렵습니다. 특히 현황 종교시설로 사용 중이라는 점과 제시외건물, 컨테이너, 비닐하우스, 파이프구조물 등이 언급되어 있으므로 누가 어떤 부분을 사용하고 있는지, 임대차나 사용대차 관계가 있는지 세밀하게 확인해야 합니다.

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농지 관련 내용도 주의해야 합니다. 목록 5는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 신청 시 원상복구계획서 제출이 필요하다는 내용이 기재되어 있습니다. 또한 주말체험영농 목적으로 취득할 수 없으며, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 매각대금으로 산입될 수 있다는 문구가 있습니다. 이 조건은 입찰자의 자금 손실과 직접 연결될 수 있으므로 관할 기관과 법원 경매계 확인이 필요합니다.

제시외건물과 제외 물건도 구분해야 합니다. 법원 자료에는 제시외 건물 ㉠부터 ㉩까지가 소재하고, 도면 등에 따라 개략적인 면적을 산출했다는 내용이 있습니다. 반면 지상에 있는 컨테이너, 비닐하우스, 파이프구조물 등은 이동 및 철거가 용이하다는 이유로 감정 및 매각에서 제외된 것으로 기재되어 있습니다. 매수 후 철거, 사용, 점유 이전, 분쟁 가능성을 줄이려면 어떤 시설물이 매각 대상에 포함되는지 현장에서 대조해야 합니다.

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리스크 점검도 필요합니다. 경매 물건은 매각기일까지 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 변경 여부, 임차인과 점유자 문제, 관리비 또는 공과금 부담, 명도 난이도 등이 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 물건처럼 공부상 용도와 현황 이용이 다르고 위반건축물 표시가 있는 경우에는 낙찰가만 보고 판단하기보다 전문가 검토와 상담을 통해 권리, 행정, 명도, 활용 가능성을 함께 확인하는 절차가 필요합니다.

입찰 전에는 토지 경계와 실제 면적도 재확인해야 합니다. 원문에는 인접토지와의 경계가 명확하지 않아 정확한 경계확인은 측량 등이 필요하다고 되어 있습니다. 담장, 포장, 수목 등은 토지에 포함하여 감정평가한 것으로 보이나, 경계와 점유 상태가 맞지 않으면 낙찰 후 분쟁이 생길 수 있습니다. 현장에서는 지적도, 토지이용계획확인서, 건축물대장, 현황사진, 감정평가 도면을 함께 들고 대조하는 방식이 바람직합니다.

이 물건은 넓은 토지와 복수 건물, 농지취득자격증명, 현황 종교시설 이용, 위반건축물 등재, 제시외건물 포함 여부가 동시에 걸려 있는 근린주택 경매입니다. 단순 주거형 물건보다 검토할 항목이 많고, 사용 목적에 따라 필요한 확인 절차도 달라질 수 있습니다. 실사용 목적이라면 건물 상태와 용도변경 가능성, 투자 목적이라면 임대차와 점유관계, 장기 보유 목적이라면 토지 경계와 농지 관련 제한을 중점적으로 살펴야 합니다.

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기초자료 확인, 권리관계 검토, 현장점검 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 다만 최종 입찰 여부와 입찰가는 반드시 최신 법원 서류, 현장 답사, 전문가 검토를 바탕으로 판단해야 합니다.