사건개요
사건번호: 2025타경886
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이 1층 121호
감정가: 1,150,000,000원
최저가: 563,500,000원
매각기일: 2026.08.11 10:00
진행상태: 유찰 2회
이번 물건은 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 1동 1층 121호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 관할법원은 인천지방법원이며, 매각기일은 2026년 8월 11일 화요일 오전 10시입니다. 감정가는 11억 5,000만 원, 최저입찰금액은 5억 6,350만 원으로 원문 기준 유찰 2회, 감정가 대비 49% 수준까지 내려온 상태입니다.
매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 12.53평, 건물면적은 23.26평입니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조지붕 9층 건물 중 1층 121호로 확인됩니다. 상가 물건은 같은 건물 안에서도 층, 호수, 전면 노출, 출입 동선, 주차 접근성, 실제 영업 가능 면적에 따라 평가가 달라질 수 있으므로 공부상 면적과 현장 체감 면적을 함께 확인해야 합니다.
감정평가현황에는 토지가 세장형에 가까운 형태이며 상업용 건부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 다만 원문에서 인접 도로상태와 토지이용계획 및 제한상태의 구체적인 내용은 충분히 드러나지 않습니다. 상가 입찰에서는 도로 접면, 보행 접근, 건물 출입구 위치, 엘리베이터와 계단 동선, 주차장 이용 조건이 임대 활용성에 영향을 줄 수 있으므로 현장 답사가 필요합니다.
이 물건은 송도동 소재 근린상가라는 점에서 수익형부동산 관점의 검토가 필요합니다. 다만 원문에는 현재 임대료, 관리비, 주변 공실률, 실제 유동인구, 업종 제한, 상가 관리규약 등 수익성 판단에 필요한 정보가 모두 확인되지는 않습니다. 따라서 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다, 해당 호실의 가시성, 전용 사용 가능 범위, 관리비 부담, 기존 상권의 업종 구성 등을 따져보는 방식이 적절합니다.
점유관계는 특히 주의해서 봐야 합니다. 감정평가현황에는 현재 공실 상태로 기재된 부분이 있으나, 매각물건명세서에는 현황조사 당시 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못했고, 전입세대열람결과 및 상가건물임대차 현황서상 임차인이 점유하는 것으로 추정된다는 취지의 내용이 있습니다. 공실로 보이는 현장 상태와 서류상 임차인 추정이 함께 나타나는 경우에는 임대차관계, 점유자 존재, 사업자등록 여부, 배당요구 여부, 보증금 규모를 반드시 다시 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리관계는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류를 함께 대조해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공된 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 배당 순위, 임차인의 대항력과 우선변제권, 인수 가능 권리 여부는 입찰 전 별도 검토가 필요합니다.
상가 물건은 낙찰 후 사용 계획도 중요합니다. 직접 영업 목적이라면 업종 허용 여부, 건축물대장상 용도, 내부 설비 상태, 수도와 전기 용량, 간판 설치 가능성, 주차장 이용 조건을 확인해야 합니다. 임대 목적이라면 주변 임대 사례를 조사하되, 확인되지 않은 임대수익을 전제로 판단해서는 안 됩니다. 실제 임대 가능 금액은 위치, 면적, 시설 상태, 권리금 형성 여부, 상권 변화에 따라 달라질 수 있습니다.
입찰 전에는 현장 확인을 통해 폐문 여부, 내부 관리 상태, 공용부 관리 상태, 관리사무소 확인 내용, 체납 관리비 가능성을 점검하는 것이 좋습니다. 상가의 관리비 체납이나 공용부분 분쟁은 매각자료에 충분히 드러나지 않을 수 있고, 낙찰 후 사용 개시 시점에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 집합건물 상가는 관리단 규약과 기존 미납금 처리 범위를 확인하는 과정이 필요합니다.
리스크 점검도 빠질 수 없습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 난이도는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 매각기일 전까지 등기부 변동이나 법원 문건 추가 제출이 있을 수 있으므로, 입찰 직전 최신 서류 확인과 전문가 상담을 거쳐야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다.
이 사건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점에서 관심을 가질 수 있지만, 상가 경매는 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 현재 공실 여부와 임차인 점유 추정이 함께 보이는 만큼, 현장 상태와 임대차 서류의 차이를 확인하는 것이 우선입니다. 입찰금액 산정 시에는 취득세, 법무비용, 명도 비용, 체납 관리비 가능성, 시설 보수비, 공실 기간까지 함께 반영해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향, 입찰 전 검토를 상담합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 방식이 좋습니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본 및 임대차 관련 자료는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
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