사건개요
사건번호: 2024타경102851
관할법원: 서울북부지방법원
물건종류: 대지
소재지: 서울특별시 성북구 동선동4가 310-1
감정가: 890,000,000원
최저가: 569,600,000원
매각기일: 2026.08.11 10:00
진행상태: 유찰 2회, 최저가 64%
이번 물건은 서울특별시 성북구 동선동4가 310-1 소재 대지 지분 매각 사건입니다. 원문상 토지면적은 9.92평으로 확인되며, 건물면적은 별도 기재가 확인되지 않습니다. 감정가는 890,000,000원, 최저입찰금액은 569,600,000원으로 표시되어 있고, 2회 유찰 후 감정가 대비 64% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.
일반적인 단독 토지 매각과 달리 이 사건은 동선제2구역 주택재개발정비사업조합 사업지구에 포함된 물건이라는 점이 핵심입니다. 원문에는 구분건물 상태에서 경매개시결정이 있었고, 이후 정비사업으로 건물이 철거되어 멸실되면서 권리에 관한 사항이 토지로 전사되어 부동산 표시가 토지로 변경된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 표면상 물건종류는 대지이지만, 단순 나대지 취득 관점만으로 접근하기에는 확인해야 할 항목이 많습니다.
감정평가 관련 내용도 반드시 따로 보아야 합니다. 원문에는 종전자산에 대한 평가액이 멸실된 구분건물과 토지지분을 일체로 평가한 것이라는 조합 회신 내용이 포함되어 있습니다. 또한 본건 감정평가는 관리처분계획변경인가에 따라 장래 조합원이 취득할 종후자산인 준공 전 아파트 입주권을 기준으로 평가한 것으로 기재되어 있으며, 분양 동호수는 제102동 제1202호로 표시되어 있습니다. 다만 이 내용만으로 매수인이 조합원 지위를 당연히 승계한다고 단정해서는 안 됩니다.
입지 측면에서는 성북구 동선동4가라는 서울 도심권 주거지 내 정비사업 구역이라는 점을 우선 확인할 수 있습니다. 다만 원문에는 역세권, 대로변, 학군, 상권, 조망권 등 세부 입지 장점이 구체적으로 제시되어 있지 않으므로 해당 표현을 임의로 붙여 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 현장에서는 실제 사업구역 위치, 주변 도로 접근성, 공사 진행 상태, 인접 필지와의 관계, 향후 입주 예정 단지의 배치와 동호수 조건을 직접 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리관계 확인에서는 매각물건명세서, 등기사항증명서, 감정평가서, 현황조사서, 조합 회신자료를 함께 대조해야 합니다. 특히 본건은 건물이 멸실되고 토지로 표시가 변경된 이력이 있으므로, 말소기준권리와 인수 가능 권리, 조합원 지위 승계 여부, 분담금 부담 범위, 청산 또는 입주권 관련 권리 변동 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다. 원문에도 매수신청인들은 입찰 시 조합원 지위 승계 여부 및 분담금의 정도 등 권리와 의무에 관한 자세한 사항을 조합에 확인해야 한다는 취지의 문구가 포함되어 있습니다.
입찰 전에는 최저가만 보고 판단하기보다 총투입금액을 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세 등 부대비용, 조합원 분담금, 사업 진행 과정에서 추가로 발생할 수 있는 부담금, 권리 승계 과정에서 필요한 행정 절차 비용을 함께 검토해야 합니다. 원문상 감정가는 종후자산인 준공 전 아파트 입주권을 기준으로 산정된 것으로 보이므로, 단순 토지 평당가 비교나 주변 아파트 시세 추정만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
명도와 점유 문제도 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 원문에는 해당 호수 내부를 확인한 바 공실 상태라는 문구가 있으나, 동시에 건물은 재개발 사업으로 철거되어 멸실된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 점유관계, 이전 점유자의 권리 주장 가능성, 조합과의 관계, 관리비 또는 체납금 성격의 비용 부담 여부는 매각물건명세서와 조합 확인, 현장 확인을 통해 다시 점검하는 것이 필요합니다.
이 사건의 주요 리스크는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제, 조합원 지위 승계와 분담금 규모가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있다는 점입니다. 특히 정비사업 구역 물건은 일반 주거형 경매보다 권리와 의무의 확인 범위가 넓습니다. 입찰 전에는 법원 비치 서류, 등기, 감정평가서, 매각물건명세서, 조합 관련 자료를 전문가와 함께 검토하고 상담을 거친 뒤 판단하는 것이 안전합니다.
종합하면 본건은 서울 성북구 동선동4가 소재 대지 지분 매각 사건이지만, 실질적으로는 동선제2구역 주택재개발정비사업과 연결된 권리관계 확인이 핵심인 물건입니다. 최저가가 감정가 대비 낮아진 점은 참고 요소가 될 수 있으나, 조합원 지위 승계 여부와 분담금, 종후자산 조건, 권리 인수 가능성을 확인하지 않고 입찰하는 것은 부담이 큽니다. 단순 가격 접근보다 서류 검토와 현장 확인을 우선해야 하는 사건입니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 점검, 현장 확인 방향 설정에 대해 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
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