사건개요
사건번호: 2025타경53271
관할법원: 수원지방법원 안산지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697 제1동 1층 107호
감정가: 611,000,000원
최저가: 427,700,000원
매각기일: 2026.08.11 10:30
진행상태: 유찰 1회
이번 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 107호 근린상가 경매입니다. 감정가는 611,000,000원, 최저가는 427,700,000원으로 원문 기준 감정가 대비 70% 수준에서 매각이 진행됩니다. 토지와 건물 일괄 매각 물건이며, 토지면적은 4.82평, 건물면적은 12.80평으로 확인됩니다.
해당 건물은 지하 4층, 지상 8층 규모의 집합건물 중 1층 상가입니다. 구조는 벽식 및 라멘구조, 평지붕으로 기재되어 있고 외벽은 외장 석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 조사되어 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 확인되며, 상가 실사용 또는 임대 운영 가능성은 현장 상태와 상권 흐름을 함께 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며 국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역 관련 내용이 함께 기재되어 있습니다. 대로2류와 중로1류가 접합한 토지이용계획 내용도 확인되므로 차량 접근성, 보행 동선, 주변 상가 활성도, 배후수요의 실제 유입 여부를 현장에서 점검하는 것이 중요합니다. 원문에는 본건 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통이라고 되어 있습니다.
다만 상가 물건은 단순히 1층 여부나 면적만으로 판단하기 어렵습니다. 실제 출입구 방향, 전면 노출, 주변 공실률, 같은 건물 내 영업 점포 구성, 관리비 수준, 분양 당시 구조와 현재 내부공사 상태가 모두 입찰 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 이 건물의 일부 호실은 시행사 분양사무실 또는 편의점으로 이용 중이고, 나머지 다수 호실은 공실 상태로 조사된 내용이 있어 같은 건물 전체의 상권 형성 정도를 반드시 확인해야 합니다.
원문상 107호부터 111호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 경계벽 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단된다는 내용이 있습니다. 이 부분은 입찰 전 매우 중요한 확인 사항입니다. 실제 점유 면적, 경계 표시 상태, 내부 마감 여부, 복원 공사 비용, 인허가상 문제 여부를 감정평가서와 건축물현황도, 현장 확인을 통해 비교해야 합니다.
소재지 지도
권리관계에서는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재한다고 기재되어 있습니다. 내용은 공유수면관리및매립에관한법률에 따른 금지사항 부기등기로 표시되어 있으므로, 이것이 낙찰 후 사용·처분·대출·소유권이전 과정에 어떤 영향을 줄 수 있는지 등기부와 관련 공부를 기준으로 확인해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리 항목과 별도등기 기재가 함께 보이는 만큼 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 법률적 검토가 필요합니다.
임대차 관련해서는 상가건물임대차 현황서에 주식회사 청담리테일이 임차인으로 보고된 내용이 있습니다. 다만 원문에는 임대관계 미상이라는 표현도 함께 확인됩니다. 상가 경매에서는 임차인의 대항력 여부, 사업자등록일, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유자와 서류상 임차인의 일치 여부가 핵심입니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 전입 및 사업자등록 관련 자료를 종합해 명도 난이도를 판단해야 하며, 자료 확인 전에는 명도 가능성이나 비용을 단정하기 어렵습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 자료에 모든 사정이 드러나는 것은 아니므로 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리의 정확한 순위, 임차인·점유자·관리비·명도 문제를 별도로 확인해야 합니다. 특히 상가 물건은 미납 관리비, 공용부분 부담, 내부공사 미완료 비용, 경계벽 복원 비용이 예상보다 커질 수 있습니다. 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 등기, 임대차, 현장 상태, 매각조건을 함께 점검하는 것이 바람직합니다.
입찰 전에는 감정평가서의 평가 기준일과 현재 현장 상태가 같은지 확인해야 합니다. 원문에는 일부 호실의 내부공사가 마무리되지 않은 상태라는 내용이 있으므로 107호의 실제 마감 상태, 전기·수도·냉난방 설비, 간판 설치 가능 여부, 공용부 관리 상태를 직접 확인하는 과정이 필요합니다. 또한 동일 건물 내 공실이 많을 경우 단기 임대수익만을 전제로 판단하기보다 상권 정착 기간과 보유 비용을 보수적으로 계산해야 합니다.
이 물건은 시흥시 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 내 1층 근린상가로, 감정가 대비 낮아진 최저가와 1층 판매시설이라는 점은 검토할 만한 요소입니다. 그러나 별도등기, 경계벽 없는 상가 구조, 임대차 미상 및 임차인 보고 내용, 내부공사 상태 등 확인해야 할 쟁점이 분명합니다. 입찰자는 가격만 보지 말고 권리관계와 현장 비용을 함께 따져야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 확인, 권리 검토, 현장 점검, 입찰 준비와 명도 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본, 건축물대장, 임대차 관련 자료와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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