경기 고양시 일산동구 상업용건물 근린시설경매 2025타경4004

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경기 고양시 일산동구 상업용건물 근린시설경매 2025타경4004

경매컨설팅 2026. 8. 1. 16:52

사건개요

사건번호: 2025타경4004

관할법원: 의정부지방법원 고양지원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 1층1-1130호

감정가: 1,010,000,000원

최저가: 118,830,000원

매각기일: 2026.08.11(화) 10:00

진행상태: 유찰 6회

이번 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 869, 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층 1-1130호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 관할 법원은 의정부지방법원 고양지원이며, 매각기일은 2026년 8월 11일 화요일 오전 10시입니다. 원문 기준 감정가는 1,010,000,000원, 최저입찰금액은 118,830,000원으로 표시되어 있고, 진행상태는 유찰 6회로 확인됩니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 6.97평, 건물면적은 22.66평입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 규모의 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 용도의 복합 건물로 파악됩니다. 해당 호실은 1층에 위치한 근린상가로, 원문 감정평가 현황에는 휴게음식점으로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 기재되어 있습니다.

상가 물건은 같은 건물 안에서도 층, 출입 동선, 전면 노출, 내부 구조, 주변 점포 구성에 따라 실제 활용성이 크게 달라집니다. 이 물건은 1층 호실이라는 점이 눈에 띄지만, 단순히 1층이라는 사실만으로 유동인구나 임대 가능성을 단정하기는 어렵습니다. 현장에서는 주 출입구와의 거리, 고객 동선, 간판 설치 가능 여부, 공용부 관리상태, 주변 영업 점포의 업종 구성, 공실 여부를 함께 확인해야 합니다.

토지 현황은 상업용 건부지로 이용 중인 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 장방형 토지로 기재되어 있습니다. 토지 형상 자체는 일반적인 상업시설 이용에 큰 제약이 적어 보이는 표현이지만, 집합건물 상가의 경우 개별 호실의 가치는 대지권 면적보다 전유부분의 위치, 영업 가능성, 관리비 부담, 임차관계가 더 직접적인 판단 요소가 될 수 있습니다. 따라서 토지면적 6.97평과 건물면적 22.66평이라는 수치만 보고 판단하기보다는 해당 건물 내 실제 점포 위치를 확인하는 절차가 필요합니다.

입지 확인에서는 장항동 일대의 상업시설 밀집도와 주변 업무시설, 주거 배후, 대중교통 접근성, 주차 편의성을 나누어 살펴보는 것이 좋습니다. 원문에는 역세권이나 대로변 전면 여부처럼 구체적으로 단정할 수 있는 문구가 확인되지 않으므로, 현장 답사에서 보행 접근성, 차량 진입, 방문객 주차, 건물 내부 안내 체계, 같은 층 상가의 영업 상태를 직접 확인해야 합니다. 상가는 숫자로 보이는 최저가보다 실제 임차 수요와 유지비 구조가 더 중요할 수 있습니다.

권리관계에서는 임차인 관련 내용이 가장 먼저 보입니다. 원문 매각물건명세서에는 임차인 전덕상이 제출한 상가건물임대차현황에 의하면 사업자등록신청일자가 2024년 8월 30일로 기재되어 있습니다. 또한 현장방문 시 만난 임차인 전덕상에 따르면 본인이 점유, 사용하고 있다고 되어 있으며, 상가건물임대차현황서에도 전덕상이 임차인으로 등재된 것으로 나타납니다. 다만 점유관계 등은 별도 확인이 필요하다는 취지의 문구가 포함되어 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 매각물건명세서와 임대차 관련 자료를 확인해야 합니다.

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상가 임차인은 주택 임차인과 판단 구조가 다를 수 있습니다. 사업자등록일, 확정일자, 보증금 규모, 환산보증금 적용 여부, 대항력과 우선변제권, 배당요구 여부에 따라 낙찰자가 인수할 수 있는 부담이 달라질 수 있습니다. 원문에 임차인이 존재한다는 사실은 확인되지만, 보증금과 차임, 계약기간, 배당요구 여부, 실제 점유 범위가 모두 충분히 드러난 것은 아닙니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵고, 전문가의 검토가 필요합니다.

등기부 관련 항목에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 제공된 원문만으로 구체적인 권리 내용이 충분히 확인되지는 않습니다. 경매에서는 말소기준권리보다 앞선 권리, 예고되지 않은 권리변동, 대위변제 가능성, 압류나 가처분 등기 변동 여부가 입찰 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 같은 날짜 기준으로 맞춰 확인해야 합니다.

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리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전이 지연될 수 있는 사정, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 원상복구 범위, 명도 협의 가능성은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 집합상가의 경우 공용관리비, 장기수선충당금, 영업 관련 시설물 인수 여부, 간판과 내부 인테리어의 소유관계까지 확인해야 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다. 이 부분은 현장 확인과 함께 경매 전문가 상담을 통해 입찰 전 점검하는 것이 필요합니다.

최저가가 감정가 대비 낮게 형성되어 있다는 점은 관심 요인이 될 수 있으나, 유찰 횟수만으로 유리한 물건이라고 단정하면 안 됩니다. 반복 유찰의 배경에는 임차관계, 관리비 부담, 업종 제한, 내부 구조, 상권 변화, 건물 관리 상태, 권리상 불확실성이 함께 있을 수 있습니다. 입찰자는 낙찰가 외에도 취득세, 명도 비용, 체납 관리비 확인 범위, 보수 비용, 공실 기간 가능성을 별도로 계산해야 합니다.

입찰 전에는 법원 비치 서류와 최신 공고 내용을 다시 확인해야 합니다. 매각기일이 다가오면 변경, 취하, 정지, 기일변경이 발생할 수 있고, 임차인 제출 자료나 권리 신고 내용이 보완될 수 있습니다. 또한 현장에서는 실제 점유자와 영업 여부, 내부 시설 상태, 출입 가능 시간, 주변 상가의 영업 흐름을 확인하는 것이 좋습니다. 이 물건은 근린상가 특성상 권리관계와 점유관계 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검, 입찰 준비 과정을 상담합니다. 본 글은 제공된 원문 정보를 바탕으로 정리한 참고용 설명이며, 최종 입찰 여부는 최신 법원 서류와 현장 확인을 거쳐 판단해야 합니다.