제주 제주시 조천읍 산업시설 공장경매 2025타경8141

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제주 제주시 조천읍 산업시설 공장경매 2025타경8141

경매컨설팅 2026. 8. 1. 20:14

사건개요

사건번호: 2025타경8141

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 주택

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3

감정가: 508,118,080원

최저가: 248,978,000원

매각기일: 2026.08.11 10:00

진행상태: 유찰 2회

이번 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3 일대에 소재한 주택 경매 사건입니다. 법원 자료상 매각 대상은 토지지분 및 건물전체매각으로 표시되어 있으며, 토지 135.52평, 건물 30.18평 규모로 확인됩니다. 감정가는 508,118,080원이고, 2회 유찰 후 최저입찰금액은 248,978,000원으로 진행 중입니다.

공부상 소재지번은 조천읍 대흘리 435-3, 437, 438번지로 기재되어 있으나, 실제 건물은 435-3번지 지상에 소재하는 것으로 원문에 나타납니다. 소재지2는 곱은달남길 34-6, 104동으로 확인되며, 타운하우스 형태의 주거지로 볼 수 있는 단서가 있습니다. 다만 정확한 구조, 용도, 면적은 감정평가서와 건축물대장, 현장 확인을 함께 대조해야 합니다.

토지는 부정형 평지로서 건부지 및 도로로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 목록 1은 지분매각이고, 건물은 전체매각 대상입니다. 이런 구성은 일반적인 단독주택 매각보다 검토할 사항이 많을 수 있습니다. 지분 토지의 범위, 도로 사용 관계, 건물과 토지의 실제 이용 현황, 공부상 지번과 현황의 차이를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

건물 부분은 법원 자료상 18.90평과 11.28평으로 나뉘어 표시되어 있고, 제시외건물 0.97평도 확인됩니다. 다만 목록 1 지상에 있는 이동 가능한 조립식창고는 매각에서 제외된다고 되어 있습니다. 반면 본건 토지 지상에 소재하는 입목은 토지에 포함하여 감정평가되었고, 건물에 있는 다락과 발코니 등은 건물에 포함하여 감정평가된 것으로 기재되어 있습니다. 입찰자는 어떤 부분이 매각 대상에 포함되고 제외되는지 물건명세서와 감정평가서를 기준으로 다시 구분해야 합니다.

입지 확인에서는 조천읍 대흘리 일대의 실제 생활권과 차량 접근성, 도로 접면 상태, 주변 주거환경, 관리 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다. 원문에는 인접 도로상태와 토지이용계획 및 제한상태가 지적 및 건물개황도 참조로 표시되어 있어, 본문 자료만으로 도로 폭이나 진입 여건을 단정하기 어렵습니다. 제주 지역 주택은 주거 목적, 세컨드하우스 목적, 임대 가능성 등을 함께 검토하는 경우가 많지만, 실제 수요와 사용 가능성은 현장 상태와 주변 여건에 따라 달라질 수 있습니다.

권리분석 측면에서는 먼저 등기부등본상 말소기준권리, 후순위 권리, 가압류나 근저당, 가처분 여부를 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공된 자료만으로 충분히 확인되지 않습니다. 특히 목록 1이 지분매각이라는 점은 공유자 관계, 사용승낙, 도로 및 부지 이용 문제와 연결될 수 있으므로 전문가 검토가 필요합니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

점유관계는 중요한 확인 포인트입니다. 매각물건명세서에는 점유관계를 확인하기 위해 출장했으나 폐문 상태로 점유 사용자를 알 수 없었다고 되어 있습니다. 따라서 임차인 존재 여부, 실제 거주자 또는 점유자, 전입세대, 확정일자, 배당요구 여부, 인도 가능성은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 점유자가 확인되지 않는 물건은 명도 난이도를 단정하기 어렵고, 낙찰 후 인도 절차에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 등기 변동이나 이해관계인의 신청, 법원 보정 사항이 생길 수 있으므로 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장을 최신 기준으로 대조해야 합니다. 단순히 유찰 횟수와 최저가만 보고 판단하기보다 권리와 현황을 함께 검토하는 접근이 필요합니다.

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입찰 전에는 현장 답사를 통해 건물 외관, 내부 확인 가능 여부, 누수나 균열, 다락과 발코니 상태, 제시외건물의 위치와 사용 현황, 진입로와 주차 가능성, 인접 필지와의 경계 상태를 살펴보는 것이 좋습니다. 공부상 지번과 실제 소재가 다르게 표시된 부분이 있으므로 지적도와 현장 경계를 함께 확인해야 하며, 건축물대장상 표시와 실제 건물의 일치 여부도 점검해야 합니다.

이번 제주 조천읍 대흘리 주택은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 진행되지만, 그 자체가 유리한 조건을 보장하는 것은 아닙니다. 토지지분 매각, 공부와 현황의 차이, 점유 미확인, 제외되는 제시외건물 등은 입찰가 산정에 직접 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 실거주 목적이든 장기 보유 목적이든, 예상 비용과 절차를 보수적으로 계산한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 필요합니다.