사건개요
사건번호: 2025타경8197
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 3779-5 1층 103호
감정가: 1,250,000,000원
최저가: 612,500,000원
매각기일: 2026.08.11 10:00
진행상태: 유찰 2회, 감정가의 49%
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 노형동 3779-5 인텔리젼트한빛아파트 1층 103호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각 물건이며, 토지면적은 15.10평, 건물면적은 73.13평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 12억 5,000만 원, 최저입찰금액은 6억 1,250만 원으로 표시되어 있으며, 현재 자료 기준으로 2회 유찰 후 진행되는 사건입니다.
소재지는 제주시 노형동 일대이며, 감정평가 내용에는 본건이 노형오거리 남측 인근에 위치한다고 되어 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 후면상업지대로 기재되어 있어, 단순 주거지보다는 생활 편의시설과 업무 수요가 함께 섞인 상권 환경으로 보는 것이 적절합니다. 다만 실제 유동인구, 전면 노출성, 간판 설치 가능성, 주차 접근성은 현장 확인 없이는 단정하기 어렵습니다.
건물은 철근콘크리트조 평슬래지붕의 지하 2층, 지상 15층 규모 건물로 기재되어 있습니다. 대상 호실은 1층 103호이며, 상가의 경우 층수와 호실 위치가 영업성에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 같은 1층이라도 도로 접면, 출입 동선, 보행자 시야, 건물 내부 통로 구조에 따라 체감 가치는 달라질 수 있으므로 입찰 전 현장에서 점포 위치와 출입 구조를 직접 확인해야 합니다.
토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 공동주택 부지로 이용 중인 것으로 표시되어 있습니다. 집합건물 상가 물건은 대지권 비율, 전유부분 면적, 공용부분 사용관계, 관리규약, 업종 제한 여부를 함께 살펴야 합니다. 특히 아파트나 주상복합 내 상가는 관리단 운영 방식과 공용관리비 체계가 실제 보유 비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소 또는 관련 서류 확인이 필요합니다.
소재지 지도
매각물건명세서상 상가건물임대차 현황서 발급일인 2025.06.12 현재 등록된 임차인은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이 내용은 중요한 참고자료이지만, 등록 임차인이 없다는 사실만으로 점유자가 없거나 명도 문제가 없다고 단정할 수는 없습니다. 폐문부재로 내부 확인이 곤란했다는 감정평가 내용도 함께 기재되어 있으므로, 실제 이용상태와 점유 관계는 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
권리관계는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 내용이 서로 맞물려 검토되어야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목이 보이나, 세부 내용은 제공된 자료만으로 충분히 확인되지 않습니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 점유자 주장 가능성, 관리비 승계 범위 등은 입찰가 산정 전에 전문가 검토를 거치는 것이 안전합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 물건은 입찰 이후에도 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인이나 점유자 문제, 미납관리비, 명도 협의와 같은 변수가 발생할 수 있습니다. 이러한 내용은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있으며, 법원 기록 열람과 현장 답사, 등기 및 관련 공부 재확인을 통해 판단해야 합니다. 특히 상가 물건은 영업 가능 상태, 내부 시설물, 원상복구 부담, 기존 점유 흔적에 따라 추가 비용이 달라질 수 있습니다.
입찰 전에는 먼저 법원 매각물건명세서 최신본을 확인하고, 감정평가서의 평가 전제와 실제 현장 상태가 맞는지 대조해야 합니다. 폐문부재로 내부 확인이 어려웠다는 문구가 있는 만큼 내부 구조, 누수, 설비, 냉난방, 전기 용량, 화장실 사용관계, 업종 제한 여부를 확인하는 과정이 중요합니다. 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 점만 보고 판단하기보다는, 실제 임대 가능성, 보유 비용, 관리비 부담, 명도 예상 기간을 함께 계산해야 합니다.
또한 근린상가의 경우 주변 상권이 실제로 어느 업종에 적합한지 확인해야 합니다. 노형오거리 남측 인근이라는 위치 정보는 참고할 수 있지만, 해당 호실의 시야 확보, 보행 동선, 차량 접근, 주차 이용 방식, 인근 점포의 공실 여부는 별도 현장 점검이 필요합니다. 수익형부동산으로 검토한다면 예상 임대료를 단정하지 말고, 인근 유사 면적과 유사 층수의 실제 임대 사례를 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 진행하고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 지역, 물건 종류를 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 기록과 실제 점유 상황이 일치하는지 최종 점검해야 합니다.
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