사건개요
사건번호: 2025타경924
관할법원: 수원지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층119호
감정가: 919,000,000원
최저가: 315,217,000원
매각기일: 2026.08.12 10:00
진행상태: 유찰 3회, 감정가 대비 34%
이번 물건은 경기도 화성시 영천동에 있는 더퍼스트타워투 1층 119호 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 토지면적은 4.52평, 건물면적은 14.52평으로 확인됩니다. 감정가는 919,000,000원이고 최저입찰금액은 315,217,000원입니다. 원문에는 유찰 3회, 감정가 대비 34% 수준으로 표시되어 있어 가격만 보고 접근하기보다는 상가의 실제 사용 가능성, 임대 가능성, 권리관계, 점유관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
소재지는 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층 119호입니다. 감정평가 관련 내용에는 본건이 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남서측 인근에 위치하는 구분건물로 기재되어 있습니다. 공부상 용도는 근린생활시설로 등재되어 있으며, 조사 당시 현황은 공실상태로 표시되어 있습니다. 다만 상가의 실제 활용 가능성은 전용면적, 전면 노출, 출입 동선, 주변 점포 구성, 주차 여건, 관리비 부담, 내부 설비 상태에 따라 달라질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
물건 스펙을 보면 1층 상가라는 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 1층 상가는 접근성과 가시성이 중요한데, 같은 1층이라도 도로 방향, 보행자 동선, 건물 주출입구와의 거리, 코너 여부, 전면 폭, 간판 설치 가능 여부에 따라 체감 가치가 달라집니다. 원문에는 본건 소재 토지가 북측으로 약 40미터, 서측으로 약 30미터 도로와 접하는 내용이 확인되지만, 해당 호실이 실제로 어느 방향을 보고 있는지, 도로변 노출이 직접적인지, 내부 상가 동선에 의존하는지는 별도 확인이 필요합니다.
이 물건은 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 원문에는 공장, 지식산업센터 관련 표현도 함께 확인됩니다. 따라서 단순한 일반 상가로만 판단하기보다 해당 건물 전체의 성격, 입주 업종 제한, 관리규약, 용도변경 가능 여부, 영업허가 가능 업종을 함께 살펴야 합니다. 음식점, 사무실, 판매시설, 서비스업 등으로 검토할 경우에는 전기 용량, 급배수, 배기, 소방, 층고, 화장실 위치, 공용부 사용 제한까지 점검하는 것이 좋습니다.
입지 확인 포인트는 기흥동탄IC 인근이라는 원문 기재와 영천동 생활권, 주변 업무시설 및 지식산업센터 수요를 분리해서 보는 것입니다. IC 접근성은 차량 이동에는 장점이 될 수 있지만, 상가 매출이나 임대수요와 바로 연결된다고 단정할 수는 없습니다. 주변에 실제로 근무 인구가 얼마나 있는지, 점심·퇴근 시간대 유동이 있는지, 같은 층과 인근 건물 공실률은 어떤지, 유사 면적 상가의 임대 호가와 실거래 흐름은 어떤지 현장에서 비교해야 합니다.
소재지 지도
권리관계 확인에서는 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체 내용은 제공 정보만으로 확정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 선순위 권리, 가처분·가압류 등 특수권리 존재 여부는 입찰 전에 최신 등기와 법원 비치 서류로 다시 확인해야 합니다.
점유관계도 단정하면 안 됩니다. 현황조사 내용에는 현장 방문 당시 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못했고, 출입문에 안내문을 부착했다는 취지의 내용이 있습니다. 전입세대확인서에는 해당 주소의 세대가 존재하지 않는다고 기재된 반면, 상가건물임대차 현황서에는 임차인이 기재되어 있어 일단 임차인으로 등재했다는 내용도 함께 확인됩니다. 따라서 공실 표시만 믿기보다 실제 점유자 유무, 임대차계약의 대항력, 사업자등록 여부, 확정일자, 배당요구, 보증금 관계를 확인해야 합니다.
명도 난이도 역시 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 조사 당시 공실로 표시되어 있더라도 내부 집기, 유치권 주장, 기존 임차인의 영업 흔적, 관리비 체납, 열쇠 인도 문제 등이 남아 있을 수 있습니다. 상가 경매는 주거 물건보다 관리단, 임차인, 업종 설비, 공용부 사용관계가 얽히는 경우가 있어 명도 비용과 기간을 보수적으로 계산해야 합니다. 실제 입찰 전에는 관리사무소, 주변 점포, 법원 문건을 통해 점유 상태를 재확인하는 절차가 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 등기 변동이나 임대차 관련 자료가 추가될 수 있고, 법원 문건의 정정이나 보완이 생길 가능성도 배제할 수 없습니다. 본 물건은 최저가가 감정가 대비 낮아진 상태이지만, 권리와 현장 리스크가 가격에 반영되어 있을 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 거쳐 입찰 여부와 한도를 정하는 것이 적절합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 최신 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다. 이어 감정평가서상 면적과 실제 호실 위치, 전용부 상태, 누수·파손·전기·소방 설비, 냉난방, 간판 가능 여부를 확인해야 합니다. 관리비 체납 여부와 공용관리비 수준도 상가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다. 주변 유사 상가의 임대 가능 금액은 광고 호가만 볼 것이 아니라 실제 공실 기간과 계약 사례를 함께 비교하는 방식이 좋습니다.
상가 물건은 낙찰가보다 이후 운영 계획이 더 중요할 때가 많습니다. 직접 사용할 것인지, 임대를 놓을 것인지, 단기 보유 후 매각할 것인지에 따라 검토 기준이 달라집니다. 직접 사용 목적이라면 업종 허용 여부와 내부 공사비가 핵심이고, 임대 목적이라면 예상 임차 업종, 보증금과 월세 수준, 공실 기간, 관리비 부담을 보수적으로 따져야 합니다. 이번 물건은 1층 근린상가라는 장점이 있으나, 임차인 기재와 공실 현황이 함께 보이는 만큼 서류와 현장을 대조하는 과정이 필수입니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장조사 방향 설정, 입찰가 산정 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 상가·주거·토지·공장 등 목적에 맞는 경매 물건을 선별해 검토할 수 있습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 경매 정보는 진행 중 권리 변동, 정정, 취하, 변경, 연기 가능성이 있으므로 최종 판단은 최신 법원 자료와 현장 확인을 기준으로 해야 합니다.
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