경기 화성시 동탄기흥로 1층상가 상업용건물경매 2024타경12001

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경기 화성시 동탄기흥로 1층상가 상업용건물경매 2024타경12001

경매컨설팅 2026. 8. 2. 03:36

사건개요

사건번호: 2024타경12001

관할법원: 수원지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층143호

감정가: 818,000,000원

최저가: 96,237,000원

매각기일: 2026.08.12

진행상태: 유찰 6회

이번 물건은 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 143호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 감정가는 818,000,000원, 최저가는 96,237,000원으로 원문상 유찰 6회가 표시되어 있습니다. 매각기일은 2026년 8월 12일 수요일 오전 10시이며, 관할은 수원지방법원입니다.

소재지는 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층 143호입니다. 원문에는 토지 5.57평, 건물 17.89평으로 기재되어 있고, 토지 및 건물 일괄매각 조건으로 확인됩니다. 물건의 용도는 근린상가이며, 집합건물 내 일부 호실에 해당하므로 단독 건물 매수와 달리 공용부분, 관리규약, 관리비 체납 여부, 실제 호실 경계 확인이 중요합니다.

감정평가 관련 내용에는 본건 건물까지 차량 접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재한다는 취지의 내용이 확인됩니다. 다만 이 문구만으로 상권의 매출 수준이나 임대수요를 단정할 수는 없습니다. 상가 경매에서는 도로 접근성, 건물 내 동선, 1층 내 위치, 출입구와의 거리, 주변 업종 구성, 공실률, 관리비 수준을 함께 확인해야 합니다.

원문에서 특히 눈에 띄는 부분은 내부 상태입니다. 본건을 포함한 1층 138호부터 143호까지가 벽체 구분 없이 내부 리모델링 공사를 진행하다가 중단된 상태로 보이며, 각종 건축 자재가 방치되어 있다는 내용이 기재되어 있습니다. 143호 자체는 건축물현황도상 위치와 면적 특정이 가능하고 구조상 및 이용상 독립성을 갖춘 것으로 보인다는 설명도 함께 확인됩니다.

따라서 이 물건은 단순히 최저가만 보고 접근하기보다는 내부 복원 비용과 공사 범위를 먼저 계산해야 합니다. 벽체 공사, 전기·설비, 마감, 소방 관련 보완, 영업용도에 따른 인허가 가능성까지 현장에서 확인해야 실제 투자금 규모가 드러납니다. 원문에는 복원은 용이할 것으로 보인다는 취지의 내용이 있으나, 비용 부담은 매수인이 고려해야 할 가능성이 큽니다.

입지 확인 포인트는 동탄기흥로변 건물이라는 점, 영천동 일대의 업무·상업시설 이용 흐름, 건물 내 다른 호실의 영업 상태입니다. 1층 상가라 하더라도 건물 외부에서 바로 인지되는 위치인지, 내부 통로형인지, 주차 동선과 보행 동선이 자연스러운지에 따라 활용성이 달라집니다. 현장에서는 143호의 실제 위치, 전면 노출 여부, 간판 설치 가능성, 공용화장실과 엘리베이터 접근성도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

권리관계는 반드시 별도 확인이 필요합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체적인 내용은 제공된 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조하여 말소기준권리와 인수 가능 권리 여부를 확인해야 합니다.

점유 및 임대차 부분도 주의가 필요합니다. 현황조사 당시 폐문부재로 소유자와 점유자를 만나지 못했고, 출입문에 안내문을 부착했다는 내용이 있습니다. 전입세대확인서에는 해당 주소의 세대가 존재하지 않는다고 기재되어 있으나, 상가건물임대차 현황서에는 임차인이 기재되어 일단 임차인으로 등재했다는 취지의 내용이 확인됩니다. 이 부분은 상가임대차보호법상 대항력, 확정일자, 사업자등록, 배당요구 여부를 반드시 검토해야 합니다.

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명도 난이도 역시 자료만으로 단정할 수 없습니다. 실제 점유자가 임차인인지, 소유자인지, 공사 관계자인지, 또는 공실 상태인지에 따라 절차와 비용이 달라질 수 있습니다. 내부 리모델링이 중단된 상태라면 잔존 자재의 소유관계, 폐기 비용, 공사대금 관련 분쟁 가능성도 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 집합상가의 경우 관리비 체납, 공용부분 사용 제한, 업종 제한, 공사 승인 절차가 낙찰 후 부담으로 이어질 수 있으므로 전문가 검토와 상담이 필요합니다.

입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 낮아진 이유를 가격 매력만으로 해석하지 말고, 유찰 원인을 확인해야 합니다. 6회 유찰은 내부 상태, 권리관계, 점유관계, 상가 수요, 관리비 부담, 공사 비용 등 여러 요소가 반영되었을 가능성이 있습니다. 입찰자는 예상 낙찰가뿐 아니라 취득세, 법무비용, 명도비용, 원상복구 또는 리모델링 비용, 공실 기간까지 보수적으로 계산해야 합니다.

현장 방문 시에는 1층 138호부터 143호까지 합체된 상태가 현재도 유지되는지, 143호만 독립적으로 사용할 수 있는지, 벽체 복원 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다. 건물 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부, 공사 중단 사유, 공사 재개 가능 조건, 기존 임차인 관련 안내가 있는지도 확인하는 것이 좋습니다.

이 물건은 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 근린상가로, 최저가가 크게 낮아진 상태이지만 내부 공사 중단과 임대차 확인 문제가 함께 보이는 물건입니다. 상가 활용 목적이 실사용인지 임대 목적일지에 따라 검토 기준이 달라지므로, 입찰 전에는 자금계획과 사용계획을 먼저 정리한 뒤 서류와 현장을 대조하는 절차가 필요합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 확인, 입찰 전 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 관심 지역과 예산, 목적을 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다.