사건개요
사건번호: 2023타경3273
관할법원: 수원지방법원 여주지원
물건종류: 임야
소재지: 경기도 양평군 강하면 동오리 769-5
감정가: 680,527,500원
최저가: 188,757,000원
매각기일: 2026.08.12 10:00
진행상태: 유찰 3회
이번 물건은 경기도 양평군 강하면 동오리 769-5 소재 임야 경매입니다. 법원 자료상 토지만 매각되는 사건이며, 토지면적은 767.14평으로 확인됩니다. 감정가는 680,527,500원, 최저가는 188,757,000원으로 표시되어 있고, 자료상 3회 유찰 후 최저가율은 28% 수준입니다. 다만 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다는 매각 제외 건물, 법정지상권 성립 가능성, 유치권 신고 및 관련 화해조서, 점유관계 등을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
본건은 양평군 강하면 동오리 소재 동오2리마을회관 남서측 인근에 위치하는 것으로 파악됩니다. 주위는 임야와 전원주택 등이 혼재하는 지대로 기재되어 있으며, 주위상황은 보통인 편으로 평가되어 있습니다. 원문에는 버스정류장 관련 내용도 확인되지만 실제 접근성, 도로 폭, 차량 진입 여건, 계절별 이용 상태는 현장 답사를 통해 다시 보아야 합니다.
토지의 공부상 지목은 임야로 표시되어 있으나 현황은 일부 도로, 일부 개발지 상태가 혼재되어 있는 것으로 기재되어 있습니다. 감정평가 내용에는 부정형의 완경사 토지라는 설명이 있으며, 지상 석축과 수목은 토지에 포함하여 평가된 것으로 확인됩니다. 토지이용계획상 보전관리지역, 계획관리지역, 보전산지 등 제한 내용이 함께 언급되어 있어 향후 활용 가능성은 단순 면적만으로 판단하기 어렵습니다. 개발, 건축, 전원주택부지 활용 등을 검토한다면 관할 지자체의 인허가 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
특히 이 사건은 건물제외 및 토지매각이라는 점이 중요합니다. 원문에는 제시외건물 면적이 여러 항목으로 기재되어 있고, 지상 제시외 건물 중 일부는 매각에서 제외되는 것으로 표시되어 있습니다. 별지 목록 4 지상에는 1층과 옥탑 구조의 외벽이 갖춰진 건축 중단 상태의 제시외 건물이 소재하고, 또 다른 제시외 건물 2동도 각 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰 후 실제 사용이나 정비를 계획한다면 매각 제외 건물의 법적 지위, 철거 가능성, 건축주 명의변경 가능성, 건축인허가 유효 여부를 반드시 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리관계에서는 법정지상권과 유치권 문구가 함께 확인됩니다. 매각물건명세서에는 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 취지의 내용이 기재되어 있습니다. 법정지상권은 토지만 낙찰받는 사건에서 향후 사용, 철거, 협의, 명도 난이도에 직접 영향을 줄 수 있으므로 등기부, 건축물 관련 서류, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서까지 함께 대조해야 합니다.
유치권과 관련해서는 2023년 10월 24일 이선우로부터 목록 4에 대해 공사대금 244,710,000원의 유치권신고서가 제출되었다는 내용이 확인됩니다. 다만 이에 대해 유치권이 부존재하다는 화해조서가 있다는 내용도 함께 기재되어 있습니다. 또한 신청채권자 지평농업협동조합과 착공신고필증상 건축주 김용만 사이에 미완공·미등기건물에 관한 권리 포기, 철거 또는 건축주명의변경절차 협력 등에 대한 합의서 공정증서가 제출된 것으로 표시되어 있습니다. 이 부분은 낙찰자에게 유리하게 보일 수 있는 요소가 있으나, 실제 효력 범위와 상대방, 집행 가능성은 법률 전문가 검토가 필요합니다.
점유 및 임차인 관련 확인도 필요합니다. 원문에는 별지 목록 2가 등기부상 창고용지이나 현재는 제시외 건물 단독주택과 정원이 갖춰져 있고, 제시외 건물 전입세대 확인 결과 소유자 외 제3자가 전입신고 되어 있어 임차인으로 보고한다는 내용이 있습니다. 본 물건이 토지만 매각되는 구조라 하더라도 현황상 주택, 미완공 건물, 점유자, 임차인 가능성이 함께 얽혀 있으면 명도와 사용 개시 시점이 지연될 수 있습니다. 전입세대열람, 점유자 확인, 임대차 주장 여부, 관리비나 공과금 체납 가능성까지 입찰 전에 검토해야 합니다.
리스크 점검에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있다는 점을 전제로 보아야 합니다. 법원 자료는 입찰 판단의 기초자료이지만, 매각기일 전까지 권리관계가 변경되거나 이해관계인의 신청, 취하, 변경, 보정 등이 발생할 수 있습니다. 따라서 등기부등본의 말소기준권리와 배당관계, 매각물건명세서 변경 여부, 유치권 관련 서류, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인원을 함께 확인하고 전문가 상담을 통해 입찰 가능 금액과 대응 방안을 정리하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 현장 답사가 특히 중요합니다. 자료상 일부 도로, 일부 개발지, 옹벽, 임야가 혼재되어 있다고 되어 있으므로 실제 경계, 도로 접속, 경사도, 배수 상태, 석축 상태, 수목 분포, 주변 주택과의 거리, 사생활 침해 가능성, 차량 회차 여건을 직접 확인해야 합니다. 지적도와 현황이 다를 수 있고, 인접 토지와의 경계가 불명확하면 추후 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
이 물건은 최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라는 점보다 토지만 매각되는 구조와 지상 제시외 건물의 처리가 핵심입니다. 양평 강하면 일대의 전원입지나 토지활용을 검토하는 분이라면 면적과 가격만 볼 것이 아니라 법정지상권 성립 여부, 미등기 건물 처리, 건축인허가 유효성, 점유자 대응 가능성을 우선 점검해야 합니다. 권리분석과 명도 난이도는 자료만으로 단정하기 어렵고, 실제 입찰 전에는 담당 경매계 열람과 현장 확인, 전문가 검토가 병행되어야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 진행합니다. 본 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
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