경기 화성시 동탄기흥로 1층상가 상업용건물경매 2024타경12001

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경기 화성시 동탄기흥로 1층상가 상업용건물경매 2024타경12001

경매컨설팅 2026. 8. 2. 08:33

사건개요

사건번호: 2024타경12001

관할법원: 수원지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층142호

감정가: 667,000,000원

최저가: 78,472,000원

매각기일: 2026.08.12 10:00

진행상태: 유찰 6회

이번 물건은 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 142호 근린상가입니다. 법원 자료상 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건이며, 토지면적은 약 4.90평, 건물면적은 약 15.73평으로 확인됩니다. 감정가는 667,000,000원, 최저입찰금액은 78,472,000원으로 표시되어 있고, 진행상태는 6회 유찰입니다.

소재지는 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층142호로 확인됩니다. 건물명은 더퍼스트타워투이며, 원문상 근린생활시설 및 지식산업센터 건부지로 이용 중인 토지 위에 있는 상가 호실입니다. 상가 물건은 같은 건물 내 유사 호실의 공실 상태, 실제 유동 동선, 주차 편의, 관리비 수준, 전용면적 대비 사용 가능 면적을 함께 확인해야 합니다.

감정평가 관련 내용에서는 본건 건물까지 차량 접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재한다고 기재되어 있습니다. 다만 이것만으로 상권성이나 임대수요를 단정할 수는 없습니다. 실제 입찰 검토 시에는 평일과 주말, 오전과 저녁 시간대의 이동량을 나누어 확인하고, 주변 업종 구성과 공실 비율을 직접 살펴보는 것이 필요합니다.

본건의 중요한 현황은 내부 상태입니다. 원문에는 본건을 포함한 1층 138호부터 143호까지가 벽체 구분 없이 내부 리모델링 공사를 하던 중 중단된 상태이며, 각종 건축 자재가 방치되어 있다고 기재되어 있습니다. 또한 건축물현황도상 위치와 면적 특정은 가능하고 구조상 및 이용상 독립성을 갖춘 것으로 보이나, 내부 리모델링 공사 및 벽체 공사 비용이 추가로 발생할 수 있다고 되어 있습니다.

따라서 이 물건은 단순히 최저가만 보고 접근하기보다, 낙찰 후 실제로 독립된 상가 호실로 복원하거나 사용할 때 필요한 비용을 구체적으로 산정해야 합니다. 138호부터 143호까지 합체된 상태였다는 점은 현장 확인에서 매우 중요합니다. 142호의 경계, 출입 동선, 설비 배관, 전기 계량, 냉난방, 소방 관련 사항이 정상적으로 분리 가능한지 확인해야 합니다.

권리관계는 반드시 별도로 정밀 확인해야 합니다. 원문에는 매각물건명세서상 점유 확인을 위해 현장을 방문했으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못했고, 출입문에 안내문을 부착했다는 내용이 있습니다. 전입세대확인서에는 해당 주소의 세대가 존재하지 않는다고 기재되어 있으나, 상가건물임대차 현황서에는 임차인이 기재되어 있어 일단 임차인으로 등재한 것으로 보입니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

이 부분은 명도와 보증금 인수 여부 판단에서 핵심입니다. 상가건물임대차 현황서에 임차인이 있다는 내용만으로 대항력, 배당요구, 사업자등록일, 확정일자, 점유관계가 모두 정리되는 것은 아닙니다. 실제 임차인의 점유 여부, 영업 여부, 보증금과 차임, 배당요구 여부, 대항력 성립 가능성은 매각물건명세서와 등기부, 현황조사서, 임대차 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.

등기부 관련 항목에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 원문에 구체적인 권리 내용이 충분히 정리되어 있지는 않습니다. 말소기준권리, 배당순위, 인수되는 권리 여부는 입찰 전에 반드시 전문가 검토가 필요합니다. 특히 상가 물건은 임차인 문제와 관리비 체납, 공용부분 사용 제한, 내부 공사 중단 상태가 함께 겹치면 예상 비용이 달라질 수 있습니다.

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리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차 진행 중 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있고, 항고나 이해관계인의 신청으로 소유권이전 일정이 지연될 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 확인, 관리비 체납, 명도 범위, 내부 원상복구 비용은 원문에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 관련 서류와 현장 조사를 거쳐 상담을 받는 것이 필요합니다.

입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 건축물현황도, 상가건물임대차 현황서 등을 다시 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 내부 벽체 구분과 리모델링 중단 상태가 중요한 변수이므로, 단순 면적과 최저가만으로 판단하기 어렵습니다. 실제 사용 목적이 임대인지, 직접 운영인지에 따라 필요한 공사 범위와 비용도 달라질 수 있습니다.

현장에서는 142호의 실제 위치, 주변 호실과의 경계, 출입문 상태, 내부 마감 상태, 공사 잔재물 처리 필요성, 전기와 수도 등 설비 사용 가능 여부를 확인해야 합니다. 더불어 관리사무소를 통해 관리비 체납, 공용부분 사용 제한, 호실 분리 공사 관련 협의 가능성도 확인하는 편이 좋습니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 확인, 입찰 전 검토, 명도 관련 상담을 진행합니다. 본 물건처럼 내부 공사 중단 상태와 임차인 기재 여부가 함께 있는 상가 물건은 서류와 현장을 분리해서 보지 말고 함께 검토해야 합니다.