사건개요
사건번호: 2024타경12773
관할법원: 수원지방법원
물건종류: 다가구주택
소재지: 경기도 오산시 양산동 443-8
감정가: 971,941,400원
최저가: 476,251,000원
매각기일: 2026.08.12 10:00
진행상태: 재진행, 2회 유찰
이번 물건은 경기도 오산시 양산동 443-8 소재 다가구주택 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지지분 및 건물 전체매각으로 표시되어 있으며, 감정가는 971,941,400원, 최저가는 476,251,000원입니다. 최저가는 감정가 대비 약 49% 수준으로 기재되어 있고, 진행상태는 재진행입니다.
물건 종류는 다가구주택이며, 자료에는 임차권등기 표시가 함께 확인됩니다. 토지면적은 124.63평, 건물면적은 103.34평으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물로, 사용승인은 2020.10.13로 확인됩니다. 매각물건명세서 내용에는 일괄매각, 1층 계단실 및 주차장, 2층과 3층은 각 4가구의 다가구주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
감정평가 현황상 토지는 인접 도로와 높이가 비슷하고 평탄한 부정형 토지로, 주거용 건부지 또는 주상용 건부지로 이용 중인 내용이 확인됩니다. 일부 목록 토지는 도로 관련 내용이 함께 기재되어 있어 단순 대지만으로 보기보다 도로 지정 및 실제 이용관계를 함께 확인해야 합니다. 특히 목록1 토지는 2018년 오산시 양산동 660-13번지로 도로지정을 받은 뒤 토지 이동이 있었고, 불특정 다수가 사용하는 도로로 이용되어야 한다는 취지의 오산시 사실조회 회신 내용이 언급되어 있습니다.
입지 확인은 주변 주거지 형성 여부, 차량 진출입, 주차 활용 가능성, 대중교통 접근성, 생활편의시설과의 거리, 주변 임대 수요를 중심으로 보는 것이 좋습니다. 원문 자료만으로는 역세권, 학군, 상권 규모, 도로 폭, 실제 주차 가능 대수까지 단정하기 어렵습니다. 다가구주택은 건물 상태뿐 아니라 세대별 임대차 현황과 실제 점유 관계가 낙찰 후 관리 난이도에 직접 영향을 주기 때문에 현장 확인이 중요합니다.
건물은 2020년 사용승인으로 비교적 최근 준공된 축에 속하지만, 경매에서는 사용승인 연도만으로 유지관리 상태를 판단할 수 없습니다. 외벽 균열, 누수 흔적, 옥상 방수 상태, 계단실과 주차장 사용 상태, 각 세대 내부 상태, 전기와 수도 계량 분리 여부, 불법 증축 또는 용도변경 가능성 등을 별도로 확인해야 합니다. 다가구주택은 임대 목적 보유가 많아 보증금 규모와 실제 월세 수납 상태도 입찰 판단에 필요한 요소입니다.
소재지 지도
권리분석에서는 임차권등기 표시가 확인되는 점을 가볍게 보면 안 됩니다. 임차권등기는 임차인이 보증금 반환 문제 등으로 권리 보전을 위해 등기한 경우가 많아, 해당 임차인의 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 전입일자, 점유 상태를 종합적으로 확인해야 합니다. 원문에 모든 임차인 정보와 배당 관계가 완전하게 드러난다고 볼 수 없으므로, 등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 확정일자 자료를 함께 대조해야 합니다.
말소기준권리와 인수되는 권리 여부도 반드시 확인해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 자료에 보이지만 세부 내용은 원문 일부만으로 단정하기 어렵습니다. 선순위 임차인, 임차권등기, 가처분, 가압류, 근저당, 압류, 체납 관리비나 공과금 문제가 얽히면 낙찰 후 비용과 시간이 달라질 수 있습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 법원 비치 서류를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
명도 난이도 역시 현재 자료만으로 낮거나 높다고 단정하기 어렵습니다. 다가구주택은 여러 세대가 거주할 수 있어 점유자가 복수일 가능성이 있고, 각 세대의 임대차 조건이 서로 다를 수 있습니다. 실제 거주자와 임대차계약서상 임차인이 일치하는지, 전입세대가 몇 세대인지, 공실 여부가 있는지, 보증금 반환 문제가 남아 있는지 확인해야 합니다. 임차권등기가 있는 물건은 특히 보증금 인수 가능성과 배당 후 잔여 문제를 전문가와 검토하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인과 점유자 문제, 관리비와 공과금, 명도 협의 지연 같은 변수가 발생할 수 있습니다. 법원 정보는 계속 갱신될 수 있고, 입력 오류나 지적 물건 변경, 권리 변동에 따라 기존 자료와 차이가 생길 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 담당 경매계 확인, 현장 답사, 관련 공부 열람, 전문가 검토와 상담을 거쳐야 합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 매각대상에 포함되는 토지와 건물 범위를 확인해야 합니다. 이 물건은 토지지분 및 건물 전체매각으로 기재되어 있으므로 지분 구조와 도로 관련 목록을 함께 봐야 합니다. 둘째, 실제 건물 사용 현황과 공부상 용도가 일치하는지 확인해야 합니다. 셋째, 세대별 점유자와 임차권등기 내용을 확인해야 합니다. 넷째, 낙찰 후 예상되는 명도 기간과 추가 비용을 보수적으로 계산해야 합니다.
최저가가 낮아졌다는 사실만으로 입찰가를 정하기보다는, 인수 가능 권리와 점유 관계, 건물 상태, 도로 이용관계, 주변 거래 사례를 함께 비교해야 합니다. 특히 다가구주택은 임대수요가 확인되더라도 임차보증금, 공실, 수선비, 세금, 대출 가능성에 따라 실제 보유 부담이 달라질 수 있습니다. 현장에서는 주변 공실률, 임대 안내문, 주차 여건, 골목 폭, 소음, 일조, 접근 동선 등을 직접 확인하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토 방향, 입찰 전 서류 점검, 현장 확인 포인트를 중심으로 상담을 진행합니다. 본 글은 제공된 법원 파싱 자료를 바탕으로 정리한 참고용 설명이며, 최종 입찰 판단은 최신 법원 서류와 현장 확인을 기준으로 해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 지역, 예산, 물건 종류, 실거주 또는 임대 목적에 맞춰 함께 비교해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 전입세대 관련 자료와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
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