경남 김해시 외동 배후수요 상업용건물경매 2024타경110735

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경남 김해시 외동 배후수요 상업용건물경매 2024타경110735

경매컨설팅 2026. 8. 2. 20:14

사건개요

사건번호: 2024타경110735

관할법원: 창원지방법원

물건종류: 답 토지

소재지: 경상남도 김해시 외동 1058-5 일원

감정가: 6,607,854,000원

최저가: 4,625,498,000원

매각기일: 2026.08.12 10:00

진행상태: 유찰 5회, 최저가 70%

이번 물건은 경상남도 김해시 외동 1058-5 일원에 위치한 토지 경매 사건입니다. 법원 자료상 용도는 답으로 표시되어 있으나, 세부 현황에는 여러 필지가 일괄매각 대상이며 일부는 지반을 평탄하게 조성한 나지, 일부는 현황 도로로 조사되어 있습니다. 전체 토지면적은 약 2,915.19평으로 기재되어 있고, 건물면적은 별도 표시가 확인되지 않습니다.

매각 방식은 토지 일괄매각입니다. 원문에는 목록 1~11, 13~28, 30, 35에 대해 농지취득자격증명이 필요하다고 기재되어 있으며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있다는 문구가 확인됩니다. 농지취득자격증명은 단순 서류가 아니라 입찰 가능성과 낙찰 후 절차에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 관할 행정기관과 법원 경매계에 제출 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.

감정가는 6,607,854,000원, 최저가는 4,625,498,000원입니다. 진행상태는 유찰 5회로 표시되어 있고 최저가율은 70%로 기재되어 있습니다. 다만 유찰 횟수와 최저가가 매각기일 전 변경될 수 있으므로, 2026년 8월 12일 입찰 전에는 법원 공고와 매각물건명세서 최신 내용을 다시 확인하는 것이 필요합니다.

감정평가 현황을 보면 기호 1, 2, 5~15, 19~26, 28~34 토지는 공부상 지목이 답 또는 임야이나 현황은 지반이 평탄하게 조성된 나지로 조사됩니다. 기호 3, 4, 16, 18, 27, 36은 공부상 지목이 답이나 현황 도로로 표시되어 있습니다. 단독주택 건립을 위한 계단식 토지 조성공사가 진행된 토지라는 내용도 있어, 실제 이용 가능 면적과 도로 부분, 경사 처리 상태를 현장에서 구분해 보는 것이 중요합니다.

특히 기호 17 토지와 기호 35 토지는 토지대장상 2021년 5월 28일자로 기호 16 토지에 합병되어 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 기호 16의 제시목록상 면적과 토지대장상 면적이 다르게 언급되어 있으므로, 등기사항증명서, 토지대장, 지적도, 임야도, 토지이용계획확인서를 함께 대조해야 합니다. 일괄매각 토지는 필지별 권리와 이용 상태가 다를 수 있어 단일 물건처럼 단순 판단하기 어렵습니다.

입지 확인은 주소지 주변의 실제 진입 동선, 도로 폭, 차량 회차 가능성, 인접 토지와의 경계, 배수 상태, 절성토 흔적을 중심으로 보는 것이 좋습니다. 원문상 일부 필지는 현황 도로로 조사되어 있으나, 도로 지정 여부와 건축법상 도로 해당 여부는 별도로 확인해야 합니다. 기호 3, 9, 11, 15, 16, 20, 23, 27, 28은 토지이용계획확인서상 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로 일부 포함 관련 추가기재가 있는 것으로 보입니다.

김해시청 허가민원과 관련 내용도 확인 포인트입니다. 원문에는 김해시 외동 1065번지 외 1필지에 대한 건축신고와 외동 1062-4번지 외 1필지에 대한 건축허가가 기준시점 현재 유효한 것으로 조사된다는 내용이 있습니다. 다만 해당 허가나 신고가 낙찰자에게 그대로 승계 가능한지, 명의 변경 조건이 있는지, 농지전용허가와 부담금 문제가 남아 있는지는 관할관청에 직접 확인해야 합니다.

주의할 부분은 매각 제외 물건입니다. 원문에는 목록 19 토지상 컨테이너박스 3동과 목록 23 토지상 스마트팜 용도로 조사되는 건물이 매각에서 제외된다고 기재되어 있습니다. 현황조사에는 이동 가능한 소유자 손경복의 컨테이너 1동, 소유자 미상의 컨테이너 2동, 소유자 미상의 판넬조 조사료수경재배기 10기가 언급됩니다. 매각 제외 물건은 낙찰 후 철거, 인도, 사용 제한 문제로 이어질 수 있으므로 소유관계와 점유 상태를 확인해야 합니다.

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농지보전부담금 관련 문구도 반드시 살펴야 합니다. 2025년 6월 4일자 사실조회서 회신에는 농지보전부담금 압류에 따른 양도양수 불가 및 납부 필요 취지의 내용이 있었고, 2026년 3월 6일자 회신에서는 이를 농지보전부담금 압류로 수정한 내용이 기재되어 있습니다. 또한 농지전용허가의 허가자 변경 시 농지보전부담금이 미납된 경우 새로운 허가자가 미납된 부담금을 납부해야 한다는 취지가 확인됩니다. 이 부분은 입찰금 외 추가 부담 가능성을 검토해야 하는 항목입니다.

권리관계는 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 제공된 원문에서는 구체 권리 내용이 충분히 확인되지 않습니다. 말소기준권리, 가압류나 근저당, 압류, 가처분, 지상권, 지역권, 분묘기지권 가능성 등은 등기부와 현장조사를 통해 별도 검토해야 합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지 경매는 공부상 지목과 실제 현황이 다르고, 현황 도로와 매각 제외 물건이 섞여 있으면 낙찰 후 이용계획이 달라질 수 있습니다. 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 권리, 행정 인허가, 점유, 비용 부담을 함께 점검하는 것이 필요합니다.

입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서, 농지취득자격증명 가능 여부를 순서대로 확인해야 합니다. 관련사건으로 창원지방법원 2022가합50529 판결정본이 기재되어 있으므로, 해당 사건이 소유권이나 권리관계에 어떤 영향을 주는지도 확인 대상입니다.

현장에서는 토지 경계가 실제로 확인되는지, 도로로 쓰이는 부분이 어디인지, 컨테이너와 스마트팜 관련 시설물이 어느 필지에 있는지, 주변 민원 가능성이 있는지, 배수와 단차 문제가 있는지를 살펴야 합니다. 토지 조성공사가 진행된 상태라면 향후 건축이나 활용 계획에 필요한 추가 공사비도 보수적으로 검토해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 확인, 권리 검토, 현장 점검, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 본 물건은 토지 규모가 크고 농지취득자격증명, 농지보전부담금, 매각 제외 물건, 현황 도로, 인허가 승계 가능성 등 확인할 항목이 많아 단순 최저가만 보고 접근하기보다 사전 점검이 중요합니다.