사건개요
사건번호: 2025타경13360
관할법원: 서울남부지방법원
물건종류: 아파트형공장
소재지: 서울특별시 금천구 가산동 470-1 가산역반도아이비밸리 제606호
감정가: 666,000,000원
최저가: 532,800,000원
매각기일: 2026.08.14 10:00
진행상태: 유찰 1회, 최저가 80%
이번 물건은 서울특별시 금천구 가산동 470-1 가산역반도아이비밸리 제6층 제606호로 확인되는 아파트형공장 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각이며, 토지면적은 5.77평, 건물면적은 22.26평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 666,000,000원, 최저가는 532,800,000원이고, 현재 1회 유찰 후 감정가의 80% 수준에서 다음 매각기일이 진행될 예정입니다.
물건의 용도는 아파트형공장으로 표시되어 있으나, 현장에서는 지식산업센터 형태의 업무·공장 공간으로 이용되는지, 내부 호실의 실제 점유 상태와 사용 용도가 법원 자료와 일치하는지를 따로 확인해야 합니다. 같은 건물 안에서도 호실 위치, 엘리베이터와 화물 이동 동선, 주차 여건, 관리 규약, 업종 제한 여부에 따라 실제 활용성은 달라질 수 있습니다.
토지 현황은 세장형 평지로, 공장 또는 지식산업센터 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 여러 제한 사항이 함께 표시되어 있습니다. 특히 철도보호지구, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등도 확인되므로 단순히 호실 면적과 최저가만 보고 판단하기보다는 해당 호실의 용도 적합성과 관련 인허가 가능성을 함께 검토하는 것이 필요합니다.
입지 측면에서는 금천구 가산동 일대의 산업·업무시설 밀집 특성을 참고할 수 있습니다. 원문 자료에는 버스정류장과 지하철 관련 항목이 언급되어 있으나, 실제 도보 거리나 출입 동선, 주변 도로 혼잡도, 주차장 진입 구조는 현장 확인이 필요합니다. 업무용 또는 제조 관련 실사용 목적이라면 직원 출퇴근, 거래처 접근성, 화물 반입 가능성, 관리비 수준을 함께 살펴야 합니다.
권리관계에서 가장 먼저 볼 부분은 매각물건명세서와 등기부등본입니다. 원문에는 별도등기가 있으며, 토지 을구 1번 구분지상권설정이 표시되어 있습니다. 별도등기는 낙찰 후 소멸 여부와 매수인이 인수할 수 있는 권리인지가 중요하므로, 해당 권리의 설정 목적, 존속기간, 권리자, 매각으로 인한 처리 방향을 등기부와 법원 서류로 대조해야 합니다. 이 부분은 일반적인 공장 호실 경매보다 권리 확인의 중요도가 높아질 수 있습니다.
소재지 지도
임차인이나 점유자 관련 사항도 단정하면 안 됩니다. 원문 제공 자료만으로는 실제 점유 형태, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 차임, 대항력 또는 배당요구 여부, 미납 관리비 규모가 충분히 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 지식산업센터나 아파트형공장은 관리단 운영, 공용부분 관리비, 주차비, 업종별 사용 제한이 실사용 가치에 직접 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소와 현장 탐문을 병행하는 편이 좋습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 물건은 매각기일 전까지 소유권이전 지연 사유, 대위변제, 취하, 변경, 연기, 권리변동이 발생할 수 있습니다. 말소기준권리 판단, 별도등기 인수 여부, 임차인·점유자 문제, 관리비 체납, 명도 난이도는 공개 자료에 전부 나타나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 공부를 다시 열람하고 전문가 검토와 상담을 통해 입찰 가능 금액과 인수 위험을 따져보는 절차가 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 제606호의 정확한 위치와 전용 사용 면적을 확인해야 합니다. 둘째, 내부 구조가 사무형인지 작업장형인지, 설비와 전기 용량, 냉난방, 소방, 층고, 출입 동선이 사용 목적에 맞는지 확인해야 합니다. 셋째, 관리비와 장기수선 관련 부담, 미납 내역, 주차 배정 방식, 건물 관리규약을 확인해야 합니다. 넷째, 별도등기와 구분지상권 관련 사항이 낙찰자에게 어떤 영향을 줄 수 있는지 법률 검토가 필요합니다.
감정가와 최저가만 놓고 보면 1회 유찰 후 진행되는 사건이지만, 경매에서는 가격보다 권리와 점유, 사용 가능성이 더 중요할 수 있습니다. 특히 금천구 가산동의 아파트형공장은 실사용자와 임대 목적 수요가 모두 검토될 수 있는 유형이지만, 실제 수익성이나 향후 가치 상승은 보장할 수 없습니다. 주변 실거래, 임대 사례, 공실률, 관리비, 업종 수요는 별도 자료로 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드릴 수 있습니다. 이번 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적과 예산에 맞춰 주거형, 상가형, 공장형, 토지형 물건을 함께 비교해 볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 자료는 변경될 수 있고, 현장 점유 상태나 관리비, 권리관계는 입찰 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
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