사건개요
사건번호: 2025타경9331
관할법원: 서울남부지방법원
물건종류: 근린주택
소재지: 서울특별시 양천구 신월동 63-5
감정가: 1,166,240,320원
최저가: 746,394,000원
매각기일: 2026.08.14 10:00
진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 64%
이번 물건은 서울특별시 양천구 신월동 63-5에 소재한 근린주택 경매 건입니다. 서울남부지방법원에서 진행되며, 매각기일은 2026년 8월 14일 금요일 오전 10시로 확인됩니다. 감정가는 1,166,240,320원이고 최저입찰금액은 746,394,000원으로, 원문 기준 2회 유찰 후 감정가 대비 64% 수준에서 입찰이 예정되어 있습니다.
매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 토지면적은 37.18평, 건물면적은 69.05평으로 기재되어 있으며, 제시외 건물도 포함되는 것으로 표시되어 있습니다. 감정평가 내용상 토지는 인접지 대비 등고가 평탄한 사다리형 토지이고, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물로 기재되어 있어, 단순 주거용 건물보다는 일부 근린생활시설 성격과 주거 성격이 함께 검토될 수 있는 물건입니다.
건물 현황을 보면 1층은 공동현관문과 별도의 출입문이 있는 부분에 연우식품이라는 상호 간판이 확인된 것으로 기재되어 있습니다. 공동현관문 안쪽에는 화장실이 있고, 2층에는 화장실과 함께 유리문에 다루공방이라는 표시가 있는 곳이 확인되었다고 되어 있습니다. 3층은 조사 당시 올라가는 문이 잠겨 있어 내부의 구체적 이용 상태를 알 수 없었다고 기재되어 있으므로, 입찰 전 내부 구조와 실제 사용 현황 확인이 중요합니다.
토지 관련 확인 포인트도 있습니다. 원문에는 목록 1 토지의 대부분이 목록 2 건물의 대지로 보이나, 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량 등을 통해 별도로 확인할 필요가 있다고 되어 있습니다. 경매에서 토지 경계와 실제 점유 범위는 이후 사용 계획, 리모델링, 임대 운영, 명도 과정에 영향을 줄 수 있으므로 단순 면적 수치만 보고 판단하기보다는 지적도, 토지대장, 건축물대장, 현장 담장과 출입구 위치를 함께 대조해야 합니다.
입지 측면에서는 서울 양천구 신월동 생활권에 있는 근린주택이라는 점이 기본 검토 대상입니다. 원문에는 노선버스정류장 관련 내용이 확인되지만, 역세권이나 대로변 여부처럼 구체적 입지 장점은 별도 근거가 충분하지 않으므로 단정하지 않는 것이 맞습니다. 현장에서는 도보 이동 동선, 주변 상권의 업종 구성, 주거 밀집도, 차량 진입 여건, 주차 가능성, 인근 소음과 일조 상태를 확인해야 합니다. 근린주택은 건물의 실제 용도와 임대 수요가 함께 움직이는 경우가 많아, 상가 부분과 주거 부분을 나누어 보는 현장점검이 필요합니다.
소재지 지도
권리관계 확인에서는 매각물건명세서와 등기부를 기준으로 말소기준권리, 인수 가능 권리, 임차인 대항력, 배당요구 여부를 순서대로 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 제공된 내용만으로 권리관계를 단정하기는 어렵습니다. 특히 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자가 아닌 세대주 김남희 세대가 등재되어 있고, 상가건물임대차현황서에는 김남희, 서동환이 각 등재되어 있어 이들을 일응 임차인으로 기재한 것으로 확인됩니다. 외국인체류확인서에는 등재자가 없는 것으로 되어 있습니다.
점유 관계는 더욱 신중히 봐야 합니다. 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못해 점유관계가 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았다는 내용이 있습니다. 따라서 실제 임차인의 점유 여부, 영업 여부, 주거 점유 여부, 보증금 규모, 대항력 성립일, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 1층과 2층에 상호 표시가 있는 점을 고려하면 상가임대차와 주거임대차가 함께 얽혀 있을 가능성을 열어두고 확인하는 것이 필요합니다.
이 물건은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물은 본건 지상에 소유자 미상으로 소재하는 것으로 기재되어 있으며, 감정평가에서는 개략적인 실측에 의해 사정평가한 것으로 보입니다. 제시외 건물이 실제로 어떤 구조인지, 건축법상 문제는 없는지, 철거 대상인지, 사용승계가 가능한지에 따라 낙찰 후 비용과 처리 절차가 달라질 수 있습니다. 건축물대장과 현황이 일치하는지, 위반건축물 등재 여부가 있는지도 확인해야 합니다.
위험 요소 점검도 필요합니다. 경매 정보에는 모든 변동 사항이 즉시 반영되지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 난이도는 원문 자료만으로 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 폐문부재로 점유관계가 명확하지 않은 사건은 서류 확인과 현장 확인의 차이가 생길 수 있으므로, 입찰 전 전문가 검토와 상담을 거쳐 보수적으로 판단하는 것이 좋습니다.
입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 전입세대확인 자료, 상가건물임대차현황서를 다시 확인해야 합니다. 매각기일이 가까워질수록 권리관계나 임차인 관련 자료가 보정될 수 있고, 기일 변경이나 취하 가능성도 배제할 수 없습니다. 법원 경매계 자료와 현장 방문 결과를 함께 맞춰보는 절차가 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 서류 검토, 현장점검, 권리관계 확인, 입찰 전 판단에 필요한 상담을 도와드립니다. 이번 양천구 신월동 근린주택은 면적, 점유관계, 제시외 건물, 상가와 주거 이용 상태를 함께 검토해야 하는 물건이므로 단순 최저가만 보고 접근하기보다는 사전 확인을 충분히 하는 것이 중요합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 지역, 물건 종류에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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