사건개요
사건번호: 2025타경797
관할법원: 서울남부지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제101호
감정가: 2,000,000,000원
최저가: 1,600,000,000원
매각기일: 2026.08.14 금요일 10:00
진행상태: 1회 유찰
이번 물건은 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제101호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료 기준 감정가는 20억 원, 최저가는 16억 원이며 최저가율은 감정가의 80% 수준입니다. 매각 방식은 토지 및 건물 일괄 매각으로 기재되어 있고, 토지면적은 14.20평, 건물면적은 35.63평입니다.
가산동은 업무시설과 지식산업센터, 상업시설이 혼재하는 지역으로 알려져 있으나, 이 글에서는 원문에 확인된 사실을 중심으로 보겠습니다. 본건은 가산대명벨리온 건물 내 제1층 제101호로 표시되어 있어, 일반적인 상가 물건 검토 시 1층 접근성, 전면 노출 여부, 출입 동선, 내부 사용 상태, 주변 점포 구성 등을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다. 다만 원문에는 실제 영업 여부, 임대차 현황, 월세 수준, 업종 구성 등이 구체적으로 확인되지 않으므로 수익성은 별도 자료 확인이 필요합니다.
감정평가현황에는 본건 건물이 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 3층 및 지하 16층 건물 내 제1층 제101호 외 1개로 기재되어 있습니다. 층수 표기는 원문 자료상 다소 확인이 필요한 부분이 있으므로 등기사항전부증명서, 건축물대장, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다. 사용승인일은 2017년 11월 27일로 기재되어 있으며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리 창호 등으로 표시되어 있습니다.
토지 부분은 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 업무시설 건부지로 이용 중이라고 확인됩니다. 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역으로 기재되어 있고, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강 관련 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 함께 표시되어 있습니다. 또한 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재도 있으므로, 경매 취득 과정에서 실제 허가 대상 여부와 적용 범위는 관할 기관 및 전문가 확인이 필요합니다.
입지 확인 포인트는 단순히 주소만 보고 판단하기 어렵습니다. 원문에는 지하철, 노선버스정류장이라는 항목이 보이지만 역명, 거리, 도보 시간 등은 구체적으로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현장에서는 지하철역과 버스정류장까지의 실제 이동 동선, 건물 출입구 위치, 1층 점포의 가시성, 차량 진입 및 주차 편의, 주변 상권의 영업 시간대별 흐름을 확인해야 합니다. 상가 경매는 같은 건물 안에서도 호실 위치와 전면성에 따라 체감 가치가 달라질 수 있어 현장 확인 비중이 큽니다.
소재지 지도
권리분석에서는 별도등기 기재가 특히 눈에 띕니다. 원문에는 별도등기 있음, 1토지 을구 1번 지상권설정이 표시되어 있고, 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리 항목에도 별도등기 관련 내용이 기재되어 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 등기부와 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 등을 대조해야 하는 부분입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 실제로 어떤 범위와 부담을 갖는지 확인하지 않고 입찰가를 산정하면 예상하지 못한 법적 부담이 생길 수 있습니다.
임차인 및 점유 관계도 단정해서는 안 됩니다. 원문에 용도와 점유 항목은 보이나 구체적인 임차인 현황, 보증금, 차임, 사업자등록 여부, 대항력 여부, 배당요구 여부가 충분히 드러나지 않습니다. 근린상가는 주거용 물건과 달리 상가건물 임대차보호법 적용 여부, 환산보증금, 사업자등록 및 확정일자, 실제 점유자와 계약명의자 일치 여부 등을 세밀하게 확인해야 합니다. 명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기보다 현장 방문과 문건 열람 후 판단해야 합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 과정에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의 등이 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 물건은 관리단 규약, 공용관리비, 연체 관리비 승계 여부, 간판 사용, 업종 제한, 전용 및 공용 부분 경계 등도 입찰 전 확인할 내용입니다. 본건처럼 별도등기가 표시된 물건은 일반적인 상가보다 권리 검토의 깊이가 더 필요하므로 전문가 상담을 거쳐 입찰 여부와 금액을 정하는 편이 현실적입니다.
입찰 전에는 최저가 16억 원이 단순히 낮아진 금액이라는 이유만으로 접근하기보다, 감정가 산정 근거와 주변 거래 사례, 동일 건물 내 호실별 매각 사례, 공실 여부, 임대 가능 업종, 예상 보유비용을 함께 봐야 합니다. 다만 확인되지 않은 시세나 임대수익을 임의로 전제해서는 안 됩니다. 실제 수익성은 임대차 자료, 현장 상권, 관리비 구조, 세금 및 취득 비용, 대출 가능성 등을 종합한 뒤 보수적으로 검토해야 합니다.
매각기일은 2026년 8월 14일 금요일 10시로 기재되어 있습니다. 입찰을 검토한다면 매각물건명세서의 최종 변경 여부, 등기부상 권리 변동, 감정평가서의 대상 호실 범위, 건축물대장상 위반건축물 여부, 점유자 확인, 관리사무소 확인 등을 일정에 맞춰 준비해야 합니다. 법원 경매 정보는 진행 중 변동될 수 있으므로 입찰 직전까지 최신 자료를 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향, 입찰 전 체크사항 상담을 도와드립니다. 본 물건은 서울 금천구 가산동 1층 근린상가로 검토할 수 있으나, 별도등기와 점유관계 확인이 중요한 만큼 서류와 현장을 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 희망 지역, 예산, 물건 종류, 실사용 또는 임대 목적을 기준으로 상담받아 보실 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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