경기 광주시 퇴촌면 1층상가 상업용건물경매 2024타경68670

카테고리 없음

경기 광주시 퇴촌면 1층상가 상업용건물경매 2024타경68670

경매컨설팅 2026. 8. 3. 08:31

사건개요

사건번호: 2024타경68670

관할법원: 수원지방법원 성남지원

물건종류: 주택

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 82-54

감정가: 445,006,100원

최저가: 311,504,000원

매각기일: 2026.08.14 10:00

진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%

이번 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 토지면적은 약 272.86평, 건물면적은 약 32.07평으로 확인됩니다. 감정가는 445,006,100원이고, 최저입찰금액은 311,504,000원입니다. 현재 자료 기준으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.

물건의 기본 성격은 주택이지만, 현황 설명에는 건물 목록 2번인 안도장골길 160-16 건물이 주택과 사무실로 이용하는 듯 보인다는 내용이 있습니다. 실제 용도, 내부 사용 상태, 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다. 공부상 용도와 현황 이용이 다를 수 있으므로 입찰 전 건축물대장, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서를 함께 대조하는 과정이 중요합니다.

토지 구성은 단순한 주택부지만으로 보기 어렵습니다. 자료에는 기호별 토지 현황이 나뉘어 기재되어 있으며, 기호 1은 북서측 하향의 완경사지를 석축으로 평탄화한 정방형 토지로서 건부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 기호 6, 7은 사다리형 완경사지로 토지임야 상태이며 개발허가로 조성공사 후 방치된 것으로 적혀 있습니다. 기호 10, 13 역시 사다리형 완경사지의 토지임야 상태로, 허가예정지로 일부 공사 후 방치된 내용이 확인됩니다. 기호 11은 자연림 상태입니다.

이처럼 본건은 주택 건물뿐 아니라 임야 성격의 토지와 일부 공사 흔적이 있는 토지가 함께 포함된 물건으로 보입니다. 토지활용 가능성만 보고 접근하기보다는 실제 경사도, 진입 여건, 경계, 허가 승계 가능성, 원상복구 여부, 추가 공사비 발생 가능성을 차분히 확인해야 합니다. 특히 개발허가 또는 허가예정지 관련 문구가 있다고 하더라도 현재 유효한 인허가 상태나 향후 이용 가능성을 단정할 수 없습니다.

인접 도로상태는 기호 1, 6, 10 토지가 북측으로, 기호 7, 13 토지가 서측으로 자체 분할한 노폭 약 5~6미터 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 도로의 법적 성격, 실제 차량 진입 가능 여부, 포장 상태, 경사도, 사유지 통행 문제는 별도로 확인해야 합니다. 전원주택이나 작업공간 성격으로 검토하는 경우에도 차량 진출입과 겨울철 접근성은 현장 판단의 핵심입니다.

건물 이용상태는 1층에 방 1개, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 드레스룸, 다용도실, 현관이 있는 것으로 확인됩니다. 제시외건물과 관련해서는 과거 설치된 제시외건물이 철거되었고, 위반건축물 해제로 건축물대장에 표시된 내용이 있다는 취지의 문구가 있습니다. 다만 철거 완료 여부, 잔존 구조물, 건축물대장 정리 상태, 실제 현황과 공부의 일치 여부는 매각기일 전 다시 확인하는 것이 좋습니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

입지 확인에서는 주변 생활권뿐 아니라 산 중턱 이상에 위치한다는 점을 우선 봐야 합니다. 법원 자료에는 본건 토지임야가 산 중턱 이상에 위치하고 산의 경사도가 가파른 편이며, 잡목이 자라고 있는 자연림이라고 기재되어 있습니다. 일부 임야는 토목작업이 진행 중인 것으로 보인다는 설명도 있으므로, 단순한 평지 주택지와는 다른 검토가 필요합니다. 현장에서는 절성토 상태, 배수, 축대 안정성, 우수 유입, 토사 유출 가능성까지 확인해야 합니다.

토지부착물로 축대, 울타리, 도로포장, 입목, 관정 등이 토지가액에 포함된다는 문구도 있습니다. 이러한 부착물은 현장 활용에 도움이 될 수도 있지만, 유지보수 비용이나 안전 문제와 연결될 수도 있습니다. 특히 석축이나 축대가 있는 토지는 균열, 배수구 막힘, 인접 토지와의 높이 차이, 장마철 상태를 살펴야 합니다. 관정이 있다고 하더라도 실제 수량, 수질, 사용 가능 여부는 별도 확인 대상입니다.

경매사건 상담 바로가기

권리관계 확인에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 원문에 표시되어 있으나, 구체 내용은 제공 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 선순위 권리, 가처분·가압류, 지상권, 지역권, 분묘기지권 가능성 등은 등기부와 매각물건명세서 원문을 기준으로 전문가가 다시 확인해야 합니다. 특히 토지임야가 포함된 물건은 지상 사용관계와 경계 문제가 입찰 후 부담으로 이어질 수 있습니다.

명도와 점유도 단정해서는 안 됩니다. 주택과 사무실로 이용하는 듯 보인다는 현황 문구가 있으므로 실제 거주자, 사용자, 임차인, 사업자 점유 여부를 확인해야 합니다. 전입세대열람, 주민등록 전입 여부, 상가건물임대차 적용 가능성, 사업자등록 현황, 보증금 및 대항력 여부는 자료 열람과 현장 조사가 함께 필요합니다. 관리비나 공과금 체납, 폐기물 처리, 내부 수리 비용도 입찰가 판단에 반영해야 합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 매각기일 전후의 법원 서류 변경, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 또한 본건은 임야와 공사 진행 흔적, 경계 확인 필요성이 함께 언급된 물건이므로 측량, 인허가, 분묘 여부, 도로 관계까지 종합적으로 검토해야 합니다. 자료만 보고 결론을 내리기보다 전문가 검토와 상담을 거쳐 입찰 여부를 판단하는 편이 안전합니다.

입찰 전에는 감정평가서의 평가 근거, 매각물건명세서의 권리 내용, 현황조사서의 점유 내용, 토지이용계획확인원, 지적도와 임야도, 건축물대장, 등기사항증명서를 다시 확인해야 합니다. 원문에도 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 되어 있습니다. 분묘는 발견하지 못한 것으로 보이나 잡목과 수풀, 평장 가능성 때문에 없다고 단정할 수 없다는 점도 반드시 체크해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 경매 물건의 권리관계, 현장 확인 포인트, 입찰 전 서류 검토를 중심으로 의뢰인의 상황에 맞춰 검토를 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 목적에 맞는 물건 선별이 필요하다면 개별 상담을 통해 방향을 잡는 것이 좋습니다.

매각기일 전에는 법원 공고, 매각물건명세서, 등기부, 감정평가서, 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 특히 본건은 토지와 건물이 일괄매각되는 구조이고 임야 및 공사 흔적이 포함되어 있으므로, 현장답사와 서류 재확인은 선택이 아니라 필수 점검 과정입니다.