경기 의정부시 장암동 개발입지 토지경매 2025타경5929

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경기 의정부시 장암동 개발입지 토지경매 2025타경5929

경매컨설팅 2026. 8. 3. 11:51

사건개요

사건번호: 2025타경5929

관할법원: 의정부지방법원

물건종류: 임야

소재지: 경기도 의정부시 장암동 산31-1

감정가: 810,205,600원

최저가: 810,205,600원

매각기일: 2026.08.13 10:30

진행상태: 재진행

이번 물건은 경기도 의정부시 장암동 산31-1에 소재한 임야 지분매각 사건입니다. 법원 자료상 토지면적은 6,449.67평으로 표시되어 있으며, 감정가와 최저가는 모두 810,205,600원입니다. 진행상태는 재진행이고, 매각기일은 2026년 8월 13일 목요일 오전 10시 30분으로 확인됩니다.

물건의 용도는 임야이며, 감정평가현황에는 부정형 토지로 기재되어 있습니다. 이용상태는 서향의 급경사를 이루는 자연림으로, 활잡목이 소재하는 것으로 나타납니다. 원문에는 동일대로변에서 동막골 쪽 등산로를 따라 좌측에 위치한다는 취지의 설명이 있으며, 경사가 가파르고 소나무 등 잡목이 울창하다는 내용도 확인됩니다.

이번 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 지분매각이라는 점입니다. 전체 토지를 단독으로 취득하는 구조가 아니라 지분을 매각하는 사건으로 보이므로, 낙찰 후 실제 사용, 처분, 공유자와의 관계, 공유물분할 가능성 등은 별도 검토가 필요합니다. 지분 임야는 가격만 보고 접근하기보다 현황 이용 가능성과 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

입지 확인은 지도상 위치만으로 끝내기 어렵습니다. 원문에도 정확한 위치, 면적, 인접 토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 특히 임야는 지번상 위치와 실제 접근 동선이 다를 수 있고, 등산로를 통한 접근 가능성, 인접 도로 상태, 차량 진입 가능 여부, 경사도, 경계 식별 여부가 입찰 전 핵심 확인 대상입니다.

감정평가 내용상 자연림 상태이고 급경사 지형이라는 점은 활용성 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 단순히 면적이 넓다는 이유만으로 활용 가능성을 단정하기 어렵습니다. 토지이용계획, 보전 관련 제한, 산지 관련 규제, 개발행위 가능성, 진입로 확보 여부, 주변 토지와의 관계를 관련 공부와 현장에서 같이 확인해야 합니다.

권리분석 측면에서는 매각물건명세서 기재가 중요합니다. 원문에는 을구 2번 구분지상권설정등기, 2023년 10월 25일 제109335호가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 되어 있습니다. 이는 낙찰자가 부담할 수 있는 권리로 표시된 사항이므로, 구분지상권의 설정 목적, 범위, 존속기간, 사용 제한 내용, 대상 위치를 등기부와 관련 서류로 반드시 확인해야 합니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

말소되지 않는 권리가 있다는 점은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 단순히 감정가와 최저가만 비교할 것이 아니라, 인수 권리가 실제 토지 이용을 어느 정도 제한하는지 확인해야 합니다. 구분지상권이 송전선, 지하시설, 통신시설, 도로, 기타 공작물과 관련되는지 여부는 자료 확인 전 단정하기 어렵기 때문에 등기부와 현장 확인이 함께 필요합니다.

명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 임야라고 하더라도 실제 점유자, 경작 또는 무단 사용, 분묘, 수목 소유관계, 경계 침범, 시설물 존재 여부가 문제가 될 수 있습니다. 원문에는 수목의 소유자 등을 별도의 명인방법이 없어 알 수 없다는 취지와 분묘 소재 여부도 별도 확인이 필요하다는 내용이 있습니다. 따라서 현장답사 없이 입찰 여부를 결정하는 것은 신중해야 합니다.

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리스크 점검도 필요합니다. 경매 자료에 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 모두 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이번 사건처럼 지분매각과 인수되는 구분지상권이 함께 보이는 물건은 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 토지이용계획확인원 등을 종합적으로 검토해야 하며, 필요하면 전문가 상담을 통해 입찰 전 위험 범위를 정리하는 것이 좋습니다.

입찰 전에는 현장 접근성을 직접 확인해야 합니다. 등산로를 통한 접근인지, 차량 접근이 가능한지, 경사로 인해 실제 이용이 제한되는지, 인접 토지와 경계가 명확한지, 분묘나 시설물이 있는지 확인해야 합니다. 임야는 계절에 따라 현장 확인 난이도가 달라질 수 있으므로 사진과 지도만으로 판단하기보다 가능한 범위에서 직접 답사를 권합니다.

가격 판단도 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 100% 수준으로 표시되어 있으나, 지분매각, 급경사 자연림, 구분지상권 인수, 접근성, 경계 확인 필요성은 모두 입찰가 산정 때 반영해야 할 요소입니다. 주변 거래나 낙찰 사례를 참고하더라도 토지의 개별성이 강하므로 같은 동네 임야라는 이유만으로 단순 비교하기 어렵습니다.

주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 입찰 전 서류 점검, 현장 확인 포인트 정리를 도와드립니다. 이번 물건처럼 지분매각과 인수 권리가 함께 있는 토지는 단순 조회보다 개별 검토가 중요합니다.

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적과 예산에 맞춰 주거형, 토지, 상가, 공장 등 여러 유형의 경매 물건을 비교해 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원에 비치된 매각물건명세서와 감정평가서 등 중요 자료를 재확인하시기 바랍니다.

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]