사건개요
사건번호: 2024타경136950
관할법원: 서울남부지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 서울특별시 구로구 새말로 97, 제11층 제011호
감정가: 1,051,000,000원
최저가: 538,112,000원
매각기일: 2026.08.14 10:00
진행상태: 유찰 3회, 최저가 51%
이번 물건은 서울특별시 구로구 구로동 신도림테크노마트 제11층 제011호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 9.66평, 건물 43.67평 규모이며 토지 및 건물 일괄매각 조건으로 진행됩니다. 감정가는 1,051,000,000원, 최저입찰금액은 538,112,000원으로 표시되어 있고, 유찰 3회 후 감정가 대비 약 51% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.
소재지는 구로구 새말로 97, 신도림테크노마트 내 집합건물로 기재되어 있습니다. 원문 감정평가 내용에는 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재한다고 되어 있습니다. 다만 실제 접근 동선, 주차 이용 조건, 층별 유동 인구, 해당 호실의 노출도와 영업 적합성은 현장 확인이 필요합니다.
물건 종류는 근린상가이며, 판매시설과 업무시설, 문화 및 집회시설 등이 언급된 건물 내 상가 물건으로 보입니다. 상가 물건은 단순 면적보다 실제 이용 상태, 임대차 구조, 관리비 부담, 공실 여부, 업종 제한, 내부 시설 상태가 입찰 판단에 크게 작용합니다. 특히 11층 호실인 만큼 저층 상가와 같은 통행량을 전제로 보기보다는 해당 층의 목적 방문 수요와 실제 영업 환경을 따로 확인하는 방식이 적절합니다.
감정평가현황에는 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지라는 내용이 포함되어 있습니다. 다만 집합건물 상가에서는 토지 형상 자체보다 건물 전체의 운영 상태, 상권 흐름, 공용부 관리 수준, 엘리베이터 접근성, 같은 층 입점 현황이 더 직접적인 판단 요소가 됩니다. 현장에서는 해당 호실 문패, 내부 사용 흔적, 전기와 수도 등 기본 설비, 냉난방 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
권리관계 측면에서 가장 먼저 눈에 띄는 부분은 원문에 유치권 표시가 있다는 점입니다. 유치권은 성립 여부와 피담보채권, 점유 계속성, 공사대금 관련 자료, 법원 제출 서류를 따로 검토해야 하며, 표시만으로 인수 여부나 실제 부담을 단정할 수 없습니다. 또한 원문에는 서울남부지방법원 2025가단213913 관련 내용이 확인되므로, 해당 소송의 당사자와 청구 내용, 진행 경과가 입찰 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
소재지 지도
점유관계도 신중하게 봐야 합니다. 현장출장 방문 시 임차인 에스지인베스트 코리아 직원으로 보이는 사람을 만났고, 상가건물임대차현황서상 주식회사 씨그릿가드시스템 등이 등재되어 일응 임차인으로 기재되었다는 내용이 있습니다. 이는 임차인 존재 가능성을 보여주는 자료이지만, 실제 대항력, 배당요구 여부, 보증금, 차임, 점유 범위, 사업자등록일은 반드시 별도 확인이 필요합니다.
상가 경매에서는 임차인과 점유자 확인이 핵심입니다. 현황조사서와 상가건물임대차현황서만으로 모든 권리가 드러나지 않을 수 있고, 임차인의 실제 영업 여부와 점유 이전 가능성도 변수가 됩니다. 낙찰 후 인도 협의가 원만하지 않으면 명도 기간과 비용이 늘어날 수 있으므로, 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하지 말고 전문가 검토를 거쳐 판단해야 합니다.
리스크 점검도 빠질 수 없습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 체납 관리비, 공용부 부담금, 유치권 관련 분쟁은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 임대차 현황 자료를 같은 기준으로 대조해야 하며, 입찰 전에는 담당 경매계와 현장 확인을 병행하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가가 낮아졌다는 사실만 보고 접근하기보다 감정가 산정 기준과 현재 이용 가능성을 나눠서 검토해야 합니다. 신도림테크노마트 내 상가라는 위치 특성상 건물 전체의 상권 분위기, 층별 공실, 관리단 운영, 관리비 수준, 해당 호실의 독립 사용 가능성 등이 실제 가치 판단에 연결됩니다. 상가투자를 고려한다면 예상 임대료를 임의로 넣기보다 인근 동일 건물 또는 유사 층의 실제 임대 사례를 확인하는 절차가 필요합니다.
이번 사건은 유찰 3회로 최저가가 내려온 상태이지만, 유치권 표시와 임차인 관련 내용이 함께 확인되는 만큼 서류 검토의 비중이 큽니다. 말소기준권리와 배당순위, 인수 가능성이 있는 권리, 소송 진행 여부를 확인하지 않은 상태에서 입찰가만 산정하는 것은 위험할 수 있습니다. 입찰표 작성 전에는 보증금, 입찰가, 대리입찰 서류, 신분증, 도장 등 기본 준비사항도 다시 점검해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 사실관계 확인, 권리분석 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 점검을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞춰 상가, 주거형, 토지, 공장 등 여러 유형의 경매 물건을 함께 검토할 수 있습니다.
매각기일 전에는 반드시 법원에 비치된 매각물건명세서와 감정평가서, 등기부, 임대차 관련 자료를 다시 확인하고 현장 상태도 재점검하시기 바랍니다. 2026년 8월 14일 매각기일 전까지 권리관계나 점유 상태가 변동될 수 있으므로 최종 판단은 최신 자료 기준으로 진행해야 합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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