사건개요
사건번호: 2023타경11407
관할법원: 대구지방법원 김천지원
물건종류: 주택
소재지: 경상북도 김천시 농소면 입석리 566-1
감정가: 424,973,050원
최저가: 102,035,000원
매각기일: 2026.08.14 10:00
진행상태: 유찰 4회, 최저가 24%
이번 물건은 경상북도 김천시 농소면 입석리 일대에 소재한 주택 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 토지면적은 약 1,375.77평, 건물면적은 약 48.68평으로 확인됩니다. 감정가는 424,973,050원이고 최저입찰금액은 102,035,000원입니다. 원문 기준 유찰 4회로 표시되어 있어 최초 감정가 대비 낮아진 금액에서 입찰이 예정되어 있지만, 가격만 보고 접근하기보다는 권리관계와 현황 차이를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
감정평가 내용에 따르면 토지는 여러 필지로 구성되어 있고, 일부는 전, 일부는 주거용 건부지, 일부는 과수원으로 이용 중인 것으로 나타납니다. 목록2 토지는 공부상 지목이 과수원이나 현황은 대지로 기재되어 있으며, 목록3과 일단지처럼 이용되는 정황이 있습니다. 목록5는 과수원으로 기재되어 있고 과수목, 비닐하우스, 부대설비 등 일부는 감정평가에서 제외된 것으로 보입니다. 관정은 토지의 부합물로 보아 토지가액에 포함되었고, 관정 가액은 2,000,000원으로 평가되어 매각에 포함된다는 내용도 확인됩니다.
건물은 단독주택으로 보이며, 옥상에는 태양광 시설이 소재한다고 기재되어 있습니다. 제시외 건물도 중요한 확인 대상입니다. 감정서상 제시외 건물 중 일부는 포함, 일부는 매각 제외로 표시되어 있고, 판넬조 판넬지붕 창고, 컨테이너, 농용창고, 비닐하우스 등 경작 관련 시설이 혼재되어 있습니다. 특히 목록3 지상 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외된 것으로 보이고, 목록2와 목록3 지상의 일부 제시외 건물은 소유관계가 불분명하며 분리 이동이 용이하다는 이유로 매각 제외로 기재되어 있습니다.
입지 측면에서는 김천시 농소면의 농촌 주거지와 경작지가 함께 있는 형태로 접근하는 것이 현실적입니다. 계획관리지역으로 표시된 필지가 있고, 가축사육제한구역 전부제한구역 관련 내용도 확인됩니다. 전원주택 용도, 농지 활용, 소규모 경작 기반을 검토하는 수요자라면 토지의 실제 경계, 진입 상태, 주변 이용 현황, 농업시설의 소유관계를 함께 봐야 합니다. 다만 원문에는 일부 필지의 도로 상태가 맹지로 기재된 부분도 있으므로 차량 진입 가능 여부와 통행로 사용관계는 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 법정지상권 관련 문구가 가장 눈에 띕니다. 원문에는 목록4, 5의 매각 제외 제시외 건물 및 과수목을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 되어 있습니다. 또한 목록5 남측 출입로 부근의 소유자 미상 구조물이 타인 소유 인접지상 건물이면서 일부가 대상 토지를 점유한 것으로 보인다는 내용도 있습니다. 이런 경우 낙찰 후 사용 범위, 철거 가능성, 점유 배제, 손해배상 또는 협의 문제가 발생할 수 있어 단순한 주택 경매보다 검토 난도가 높습니다.
농지취득자격증명도 핵심 확인사항입니다. 목록2와 목록5는 농지취득자격증명 제출이 필요하다고 기재되어 있으며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있다는 취지의 문구가 확인됩니다. 농지취득자격증명은 지자체 판단, 현황, 이용계획, 신청인의 자격 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 입찰 전에 관할 행정기관에 가능 여부를 확인해야 합니다. 특히 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 포함되어 있어 서류상 내용만으로 판단하면 위험할 수 있습니다.
점유관계 역시 별도 확인이 필요합니다. 매각물건명세서에는 포도나무, 포도하우스 시설, 지상 판넬지붕 건물, 컨테이너, 농용창고 건물, 관정 등 경작에 필요한 시설 일체가 언급되어 있고, 약 2년 전부터 사용 중이라는 취지의 내용도 보입니다. 강성원이라는 관계인이 2023년 8월 1일자 보정서와 2021년 9월 30일자 매매계약서를 제출했다는 내용도 있으므로, 해당 제출 서류가 실제 권리 주장으로 이어지는지, 매각으로 대항 가능한 권리인지, 인도 과정에 영향을 줄 수 있는지 확인해야 합니다.
리스크 점검은 입찰 전 필수입니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리의 정확한 판단, 임차인과 점유자 관계, 관리비 또는 사용료 성격의 미확인 비용, 명도 협의 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 제시외 건물, 매각 제외 물건, 타인 소유 시설, 법정지상권 성립 여부가 함께 언급된 사건은 등기부, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 관련 사건 기록을 종합해 전문가 검토를 거치는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 현장 경계 확인이 중요합니다. 입석리 566-1, 566-3, 566-6 등 여러 지번이 언급되고 인근 토지 및 상호 간 경계를 구분할 수 있다는 취지의 내용도 있으나, 실제 경계표지와 사용 현황은 도면만으로 충분하지 않을 수 있습니다. 지적도, 토지이용계획확인원, 건축물대장, 농지원부 또는 농지 관련 서류, 현장 사진을 대조하고 필요하다면 측량 가능성까지 검토해야 합니다.
이번 김천시 농소면 입석리 주택은 낮아진 최저가만 보면 관심을 가질 수 있는 물건이지만, 법정지상권 불분명, 농지취득자격증명, 제시외 건물, 매각 제외 시설, 점유관계가 함께 얽혀 있습니다. 실거주 목적이든 전원입지 활용 목적이든, 낙찰 후 실제 사용 가능한 범위와 추가 비용 가능성을 보수적으로 계산해야 합니다. 주식회사 제이옥션은 사건번호 기반으로 권리관계와 현장 확인 포인트를 정리해 입찰 전 판단을 돕고 있습니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 지역·예산·용도에 맞춰 주택, 토지, 상가, 공장 등 여러 경매 물건을 비교해 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 매각물건명세서 변경 여부와 점유 현황 변동 여부도 재점검하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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