사건개요
사건번호: 2025타경503804
관할법원: 대전지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물 제1동 1층 111호
감정가: 665,000,000원
최저가: 325,850,000원
매각기일: 2026.08.13 10:00
진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 49%
이번 물건은 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물 제1동 1층 111호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 6.16평, 건물 12.48평 규모이며 토지 및 건물이 일괄 매각되는 구조입니다. 감정가는 665,000,000원, 최저가는 325,850,000원으로 표시되어 있고, 현재 자료 기준으로 2회 유찰 후 매각기일이 잡혀 있습니다.
보람동은 세종시 생활권 안에서 상업시설과 주거 배후가 함께 형성된 지역으로 볼 수 있습니다. 다만 개별 상가의 가치는 단순히 행정구역만으로 판단하기 어렵고, 실제 점포의 노출성, 보행 동선, 주변 업종 구성, 주차 이용성, 전용부 사용 형태를 함께 확인해야 합니다. 원문에는 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선급행버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통이라고 기재되어 있습니다.
물건 스펙을 보면 대상 호실은 1층 111호입니다. 1층 상가는 접근성과 업종 활용 측면에서 관심을 받는 경우가 많지만, 이 물건은 독립된 단일 점포로만 보기 전에 현재 이용 상황을 세밀하게 봐야 합니다. 감정평가 관련 내용에는 대상 물건이 인접 호수와 일체로 근린생활시설, 즉 중화요리 음식점의 일부로 이용 중인 것으로 조사되며, 해당 111호는 주방 부분으로 기존 벽체를 유지하고 있다는 취지의 내용이 확인됩니다.
토지 형상은 가장형 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 상가 경매에서는 전용면적만 볼 것이 아니라 대지권, 공용부분, 주차장 이용 방식, 다른 호실과의 통합 사용 여부를 같이 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 인접 필지 704번지의 해오름빌딩과 지하주차장을 공유하며, 지하주차장 입구는 해오름빌딩에 있고 출구는 대상 물건이 소재한 건물에 있다는 내용이 있습니다. 주차 동선은 음식점, 소매점, 사무실 등 임차 업종에 영향을 줄 수 있으므로 현장에서 실제 출입 동선을 확인하는 것이 필요합니다.
확인된 이용 상태에서 가장 중요한 부분은 호실 구분입니다. 법원 자료에는 임차인 진술로 107호부터 112호까지 통합하여 중국음식점을 운영 중이며, 111호는 식당의 일부로 사용되고 있고 호실 구분은 없다고 기재되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 등기상 호실과 실제 영업장 사용 범위가 일치하지 않을 수 있고, 낙찰 후 독립 사용이나 임대 재구성에 제약이 생길 수 있기 때문입니다.
소재지 지도
입지 확인 포인트는 주변 상권의 실제 영업 흐름입니다. 보람동 상가라고 해서 모든 점포가 동일한 임대 수요를 갖는 것은 아닙니다. 해당 건물의 주 출입구 위치, 111호의 외부 노출 여부, 현재 통합 운영 중인 음식점의 주방 부분이라는 점, 인접 호실과의 경계 상태, 배기·급수·배수 설비, 전기 용량, 소방 설비 상태를 함께 봐야 합니다. 음식점으로 계속 활용할 수 있는지, 다른 업종 전환이 가능한지 여부는 현장 확인과 관리단 확인이 필요합니다.
권리관계에서는 임대차 현황이 특히 중요합니다. 원문에는 임대관계 미상이라는 내용과 함께 상가건물임대차현황서에 111호 관련 임차인 등재 내용이 표시되어 있습니다. 또한 107호부터 112호까지 통합 운영 중이라는 진술이 있어 실제 점유자와 계약 당사자, 보증금, 월차임, 사업자등록일, 확정일자, 배당요구 여부를 분리해서 확인해야 합니다. 상가건물 임대차에서는 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는 경우가 있을 수 있으므로, 말소기준권리와 임차인의 대항력은 전문가 검토가 필요합니다.
매각물건명세서에는 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 상가건물 임차인의 임차보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 일반 안내가 포함되어 있습니다. 이 문구만으로 인수 여부를 단정할 수는 없습니다. 실제로는 등기부등본, 상가건물임대차현황서, 현황조사서, 매각물건명세서, 배당요구 종기와 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 특히 통합 점포 사용 중인 상가에서는 호실별 임대차 범위가 불명확할 수 있어 서류와 현장 점유 상태가 다르게 보일 수 있습니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석 문제, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 관리비 체납, 영업시설 철거 범위, 주방 설비 소유권, 간판과 내부 시설물 귀속, 공동주차장 이용 규정도 낙찰 후 비용과 일정에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 입찰가만 보고 판단하기보다 경매계 열람, 현장 답사, 임대차 및 등기 자료 검토를 거친 뒤 전문가 상담을 받는 방향이 안전합니다.
입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 49% 수준이라는 점만 보지 말고, 실제 사용 가능 면적과 독립성부터 확인해야 합니다. 111호가 현재 주방 부분으로 쓰이고 있고 여러 호실과 통합 운영 중이라는 점은 낙찰 후 명도 협의와 사용 계획에 직접 연결됩니다. 만약 독립 점포로 임대하려는 목적이라면 벽체, 출입구, 설비 분리, 소방 기준, 관리단 승인 여부를 확인해야 하며, 기존 음식점과의 점유 관계도 입찰 전에 구체적으로 정리해야 합니다.
상가 경매는 주거용 물건보다 임대차와 현장 상태의 차이가 큰 편입니다. 감정가와 최저가만으로 수익성을 계산하기보다 주변 임대 사례, 공실 기간, 업종 제한, 관리비 수준, 시설 원상복구 비용, 세금과 취득 부대비용을 함께 검토해야 합니다. 특히 이 물건은 식당 일부로 사용 중이라는 점이 확인되므로 일반적인 공실 상가나 독립 호실과 같은 방식으로 접근하면 안 됩니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 확인 포인트, 입찰 전 검토 사항을 중심으로 상담을 진행합니다. 본 물건은 세종 보람동 1층 근린상가로 관심을 가질 만한 요소가 있지만, 임차인과 점유 형태 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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