사건개요
사건번호: 2025타경101350
관할법원: 수원지방법원 안양지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층 비114호
감정가: 1,830,000,000원
최저가: 1,464,000,000원
매각기일: 2026.08.18 화요일 10:00
진행상태: 1회 유찰, 감정가의 80%
이번 물건은 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층 비114호로 표시된 근린상가 경매입니다. 관할은 수원지방법원 안양지원이며, 매각기일은 2026년 8월 18일 오전 10시입니다. 감정가는 18억 3,000만 원, 최저가는 14억 6,400만 원으로 원문상 1회 유찰 후 감정가의 80% 수준에서 진행되는 것으로 확인됩니다.
토지와 건물은 일괄 매각으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 12.43평, 건물면적은 27.84평이며, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 상가로 표시되어 있습니다. 다만 감정평가현황에는 1층 비114호 및 비113호라는 문구와 함께 기호 1, 2가 견고한 벽체 등으로 구분되어 있지 않다는 내용이 있어, 실제 매각 범위와 호실 경계는 입찰 전 반드시 매각물건명세서와 감정평가서로 다시 대조해야 합니다.
이 상가는 기준시점 현재 현황 휴업 상태로 기재되어 있습니다. 상가 물건에서 현재 영업 여부는 임대수익 산정, 명도 협의, 내부 시설 인수 여부, 관리비 정산 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 휴업 상태라는 사실만으로 공실이라고 단정하기는 어렵고, 실제 점유자 존재 여부와 사업자 등록, 간판, 내부 집기, 열쇠 인도 가능성까지 현장에서 확인하는 과정이 필요합니다.
입지 측면에서는 준주거지역, 지구단위계획구역, 노선버스정류장, 지하주차장, 주정차 가능이라는 원문 정보가 확인됩니다. 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중인 점도 확인됩니다. 근린상가는 도로 접근성, 배후 주거세대, 실제 유동 동선, 주차 편의, 전면 노출도, 동일 건물 내 업종 구성에 따라 활용성이 달라지므로 현장 답사에서 출입구 위치와 상가 전면 시인성을 함께 보는 것이 중요합니다.
토지이용계획상 과밀억제권역으로 기재되어 있고, 토지거래계약에관한허가구역 관련 내용도 원문에 포함되어 있습니다. 다만 해당 허가구역 문구에는 지정 기간과 대상, 용도에 관한 제한 설명이 함께 표시되어 있으므로, 이 물건의 취득과 이용에 직접 적용되는지 여부는 법원 서류와 관할 관청 확인이 필요합니다. 상가 취득 후 직접 사용, 임대, 업종 변경을 계획한다면 용도 제한, 건축물대장상 위반 여부, 관리규약상 업종 제한까지 같이 검토해야 합니다.
소재지 지도
권리관계 확인 포인트도 가볍게 볼 수 없습니다. 원문 매각물건명세서에는 별지 상가건물임대차 현황서가 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 전입세대확인서에는 해당주소의 세대주가 존재하지 않음으로 기재되어 있습니다. 그러나 상가의 경우 전입세대 유무만으로 점유와 임대차 관계가 모두 정리되는 것은 아닙니다. 사업자등록, 확정일자, 실제 점유, 임차보증금 주장 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
등기부상 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 원문에 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공 자료만으로 완결적으로 판단하기 어렵습니다. 말소기준권리, 가압류나 근저당의 순위, 압류 관계, 배당요구 여부, 인수되는 권리 존재 가능성은 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 최신본을 기준으로 전문가 검토가 필요합니다.
특히 상가 경매는 낙찰가만 보는 방식으로 접근하면 위험합니다. 내부 시설 철거비, 원상복구 범위, 체납 관리비, 공용부분 부담금, 기존 영업자의 집기 처리, 열쇠 인도, 명도 협의 기간이 실제 비용과 일정에 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 대비 최저가가 낮아졌다는 점은 참고사항일 뿐이며, 최종 입찰가는 예상 임대 가능성, 실사용 목적, 보유 비용, 취득세와 부대비용까지 반영해 정해야 합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 직전까지 채무자나 이해관계인의 변제, 취하, 변경, 정정 가능성이 있으므로 사건 진행 내역과 법원 비치 서류를 다시 확인해야 합니다. 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵기 때문에 전문가 상담을 통해 보수적으로 검토하는 편이 적절합니다.
입찰 전에는 현장 답사를 통해 실제 호실 위치, 출입 동선, 전용과 공용의 경계, 건물 관리 상태, 주차 이용 방식, 인근 공실률을 확인해야 합니다. 감정평가서에 기재된 면적과 등기·건축물대장·현황이 일치하는지도 확인 대상입니다. 비114호와 비113호 관련 기재처럼 매각 범위가 혼동될 수 있는 부분은 법원 경매계 문의와 서류 대조를 통해 명확히 한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
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