제주 서귀포시 성산읍 주거입지 다가구주택경매 2015타경156

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제주 서귀포시 성산읍 주거입지 다가구주택경매 2015타경156

경매컨설팅 2026. 8. 4. 08:34

사건개요

사건번호: 2015타경156

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 공장

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 18

감정가: 4,254,020,000원

최저가: 1,021,390,000원

매각기일: 2026.08.18 10:00

진행상태: 유찰 4회

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 일대에 소재한 공장 경매 물건입니다. 원문상 용도와 이용상태를 보면 일반 제조시설보다는 양어장 부지 및 관련 시설로 파악되며, 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다. 감정가는 4,254,020,000원, 최저가는 1,021,390,000원으로 표시되어 있고, 유찰 4회 후 매각기일이 2026년 8월 18일로 예정되어 있습니다.

확인된 물건 정보부터 정리하면 토지면적은 2,039.76평, 건물면적은 221.91평입니다. 원문에는 토지 항목으로 978.89평, 183.01평, 877.86평이 나뉘어 기재되어 있고, 건물 항목도 22.01평, 95.77평, 86.58평 등으로 구분되어 있습니다. 제시외건물 면적도 3.03평, 5.14평, 7.56평, 1.82평으로 표시되어 있어 단순한 단일 건물 공장으로 보기보다는 여러 필지와 시설, 부속 설비가 함께 검토되어야 하는 물건입니다.

감정평가현황상 기호 1과 기호 3 토지는 인접도로 대비 평탄한 일단의 부정형 토지로, 이용상태는 양어장 부지로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조와 슬래브지붕 내용이 확인되며, 공부상 건물 2층 용도는 단독주택, 다중주택이나 현황은 사무실 및 주택으로 표시되어 있습니다. 공부상 용도와 현황 사용이 다른 부분은 향후 인허가, 사용승계, 임대 또는 실사용 계획을 세울 때 반드시 확인해야 할 지점입니다.

매각 조건은 일괄매각이며, 제시외 건물 목록 1-1 내지 1-4가 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 또한 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 및 구축물이 포함 평가된 것으로 표시됩니다. 다만 취수라인, 지하수관정, 드럼스크린 등 일부 기계기구 및 구축물은 소재불명으로 평가에서 제외된 내용이 있어 실제 운영 가능성을 판단하려면 현장 확인이 중요합니다. 양어장 시설은 일반 공장보다 설비 상태, 수리비, 허가 승계 가능성, 유지관리 비용의 영향이 클 수 있습니다.

입지 확인 포인트는 성산읍 신풍리라는 지역적 특성과 계획관리지역 여부입니다. 원문에는 위치, 계획관리지역, 버스정류장, 차량접근 가능 내용이 기재되어 있습니다. 다만 차량접근이 가능하다는 문구만으로 대형 차량 진입, 회차, 상하차 여건까지 충분하다고 볼 수는 없습니다. 실제 진입로 폭, 도로 접면, 경사, 농어촌 지역 특유의 통행 제한, 인근 민가와의 거리, 소음이나 냄새 민원 가능성 등을 현장에서 확인해야 합니다.

토지이용계획상 기호 1은 계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급 및 4등급 저촉, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다. 기호 3 역시 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 저촉 등의 내용이 확인됩니다. 원문상 토지거래허가구역 기간 표시는 2023년 11월 15일부터 2024년 11월 14일까지로 되어 있으므로, 현재 적용 여부는 최신 토지이용계획확인원과 관할 행정기관 확인이 필요합니다.

소재지 지도

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권리관계 확인 포인트도 가볍게 볼 물건은 아닙니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목과 관련하여 제시외 건물 목록 1-1 내지 1-3을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립 유무는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 특히 타인 소유 토지인 성산읍 신풍리 78-6 지상에 양어장 운영에 필수적인 변전설비, 발전기, 산소발생기 등이 있는 제시외 건물이 소재한다는 내용이 있어, 단순히 낙찰받는 것만으로 모든 설비 이용이 문제없이 이어진다고 단정하기 어렵습니다.

또한 기계기구 목록 중 사료배합기는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 기재된 설치장소와 다른 타인 토지 지상에 설치되어 있다고 원문에 표시되어 있습니다. 이런 경우 매각 포함 여부, 점유 관계, 철거 가능성, 사용승낙, 토지 소유자와의 관계를 따로 확인해야 합니다. 양어장 운영에 필요한 기계기구가 정상 작동하는지, 전기와 용수 설비가 실제 사용 가능한 상태인지, 폐업 이후 관리 공백으로 인한 훼손이 있는지도 확인 대상입니다.

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매각물건명세서에는 양어장시설이 되어 있으며 폐업상태로 점유 사용자를 알 수 없었다는 내용이 있습니다. 이 문구는 명도 난이도를 낮게 단정할 근거가 아니라, 오히려 점유자 확인이 부족할 수 있다는 신호로 보는 편이 안전합니다. 현장에 실제 관리인, 임차인, 유치권 주장자, 설비 소유권을 주장하는 이해관계인이 있는지 확인해야 하고, 전기료, 수도 관련 비용, 관리비 성격의 미납 비용, 폐업 시설 정리비용도 별도로 점검해야 합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 물건은 매각기일 전까지 대위변제, 취하, 변경, 정정, 권리변동이 발생할 수 있고, 소유권이전이 예상보다 지연될 가능성도 있습니다. 말소기준권리, 임차인 및 점유자 관계, 관리비나 공과금, 명도 문제는 제공 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 물건은 법정지상권 성립 유무 불분명, 타인 토지 위 제시외 건물, 일부 기계기구 소재불명, 지하수 관정 허가 만료 관련 내용이 함께 확인되므로 등기부, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 관련 공부를 전문가와 함께 재검토하는 것이 필요합니다.

입찰 전에는 감정평가서의 기계기구 및 구축물 명세표를 기준으로 실제 현장 설비와 대조해야 합니다. 포함 매각되는 설비와 제외되는 설비를 구분하고, 소재불명 항목이 운영 계획에 미치는 영향을 계산해야 합니다. 건물의 증축 부분이 기존 건물과 구분되지 않고 일체로 사용 중이라는 내용도 있으므로 건축물대장, 등기사항증명서, 위반건축물 여부, 사용승인 이력, 용도변경 가능성을 확인하는 것이 좋습니다.

이 물건은 최저가만 보고 접근하기보다는 양어장 시설의 재가동 가능성, 토지와 건물의 실제 이용 제한, 타인 토지 위 설비 문제, 법정지상권 쟁점, 행정 인허가를 함께 검토해야 하는 공장 경매입니다. 실사용 목적이라면 필요한 설비 복구 비용과 허가 절차를 먼저 산정해야 하고, 보유 또는 전환 활용을 검토한다면 토지이용 제한과 주변 환경을 기준으로 현실적인 사용 범위를 따져봐야 합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 점검을 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 용도, 리스크 허용 범위를 기준으로 비교 검토하는 방식이 필요합니다.

매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 공고, 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항증명서, 현황조사서, 토지이용계획확인원은 입찰 직전 기준으로 재확인하는 것이 안전합니다.