사건개요
사건번호: 2023타경21575
관할법원: 대전지방법원 공주지원
물건종류: 다가구주택
소재지: 충청남도 청양군 청양읍 향교길 11-2
감정가: 549,389,200원
최저가: 15,519,035원
매각기일: 2026.08.18 10:00
진행상태: 유찰 10회
이번 물건은 충청남도 청양군 청양읍 향교길 11-2 소재 다가구주택 경매입니다. 법원 자료상 매각기일은 2026년 8월 18일 화요일 오전 10시이며, 관할은 대전지방법원 공주지원입니다. 감정가는 549,389,200원, 최저입찰금액은 15,519,035원으로 표시되어 있고, 진행상태는 유찰 10회입니다.
가장 먼저 확인해야 할 부분은 매각 조건입니다. 원문에는 토지면적 117.37평, 건물면적 152.13평이 함께 표시되어 있으나, 매각 조건에는 토지제외 및 건물매각, 건물만 매각이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 토지와 건물을 함께 취득하는 주택 경매로 단순하게 보면 안 됩니다. 건물만 매각되는 사건은 토지 사용관계, 대지 소유자와의 관계, 법정지상권 성립 여부, 사용료 부담 가능성 등을 별도로 확인해야 합니다.
건물은 일반목구조 기타지붕 슁글 구조의 지상 1층부터 지상 2층 단독주택, 즉 다가구주택으로 조사되어 있습니다. 이용상태 역시 단독주택 다가구주택으로 기재되어 있습니다. 면적 자료에는 건물 49.26평, 50.84평이 확인되고, 제시외건물 여러 부분도 함께 표시되어 있습니다. 제시외건물은 개략 실측으로 별도 평가되었다고 되어 있어 실제 면적, 구조, 소유권 귀속, 사용 가능성은 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
이 물건은 일괄매각 조건으로 제시외 건물과 제시외 수목이 매각에 포함된다는 내용이 있습니다. 다만 옥탑부분 중 건축물대장도면상 누다락부분을 제외한 부분과 1층, 2층 보일러실은 무단증축으로 확인되어 일반건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있습니다. 원상복구명령 및 이행강제금 부과 대상이라는 문구가 있으므로, 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 위반건축물 처리 비용과 행정 리스크를 함께 따져야 합니다.
입지 확인은 청양읍 생활권 안에서 실제 접근성, 주변 도로 폭, 주차 여건, 건물 진입 동선, 인접 건물과의 거리, 생활편의시설 접근성을 현장에서 확인하는 방식이 적절합니다. 원문 자료만으로 역세권, 대로변, 조망권 같은 특성을 단정할 수 없으므로 현장 방문을 통해 주거 수요와 임대 가능성을 확인해야 합니다. 다가구주택은 세대별 출입 구조와 내부 상태, 보일러와 전기 설비, 누수 흔적, 공실 상태가 낙찰 후 비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
소재지 지도
점유관계도 중요합니다. 원문에는 101호 폐문부재, 102호부터 103호는 내부 인테리어 중으로 빈집, 201호는 살림 있음, 202호는 내부 인테리어 중으로 빈집, 203호 폐문부재, 3층 폐문부재 상태였다는 내용이 있습니다. 폐문부재는 비어 있다는 뜻이 아니며, 실제 점유자와 임차관계가 확인되지 않았다는 의미로 보는 것이 안전합니다. 살림이 있는 201호는 점유자 확인, 임대차계약 존재 여부, 전입세대 열람, 확정일자, 배당요구 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.
권리관계는 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이나, 제공된 원문만으로 구체적인 권리 내용이 충분히 드러나지는 않습니다. 특히 이 사건은 건물만 매각이라는 조건이 있어 말소기준권리뿐 아니라 토지와 건물의 소유관계, 토지 사용 권원, 관련사건으로 표시된 대전지방법원 공주지원 2022가단4945 판결정본의 내용까지 함께 검토해야 합니다.
재매각보증금 20% 조건도 확인됩니다. 일반적인 보증금 10% 사건과 달리 입찰 보증금 부담이 커질 수 있으므로 자금 계획을 정확히 세워야 합니다. 낙찰 후 잔금 납부, 인도 절차, 위반건축물 처리, 점유자 협의, 토지 사용 문제까지 이어질 수 있어 단기적인 가격 매력만으로 판단하기에는 확인할 요소가 많은 물건입니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비 또는 공과금 성격의 부담, 명도 난이도는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 건물만 매각되는 사건은 낙찰자가 건물을 취득하더라도 토지 이용관계에서 분쟁이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다. 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 관련 판결문을 종합해서 전문가 검토와 상담을 거친 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 현장에서 건물의 실제 층수와 사용 상태, 옥탑 및 보일러실 위반 부분, 제시외건물 위치, 수목 포함 범위, 경계 상태, 진입로와 주차 가능성, 인접 토지와의 관계를 확인해야 합니다. 내부 인테리어 중으로 표시된 호실은 공사 진행 정도와 원상복구 필요성, 하자 여부를 확인해야 하고, 폐문부재 호실은 실제 점유 여부를 추가 조사해야 합니다.
이번 청양읍 향교길 다가구주택은 최저가가 크게 낮아진 물건으로 보이지만, 그 배경에는 건물만 매각, 위반건축물, 제시외건물, 점유관계, 관련 판결 등 여러 확인 요소가 함께 존재합니다. 따라서 실사용 목적이든 임대 목적이든 입찰 전 점검을 충분히 진행해야 하며, 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하지 말고 전문가 확인을 받는 방향이 적절합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 점유관계, 현장 확인, 입찰 전 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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