사건개요
사건번호: 2025타경2002
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 근린주택
소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1392-1
감정가: 1,479,594,800원
최저가: 1,035,716,000원
매각기일: 2026.08.18 10:00
진행상태: 유찰 1회
이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1392-1 소재 근린주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 토지면적은 192.69평, 건물면적은 150.20평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 1,479,594,800원이고, 최저입찰금액은 1,035,716,000원입니다. 매각기일은 2026년 8월 18일 화요일 오전 10시로 예정되어 있습니다.
물건의 용도는 근린주택으로 표시되어 있으나, 상세 기재에는 목록 2 건물이 다가구주택으로 이용 중이라는 내용이 확인됩니다. 제시 건물은 1층 174.01㎡, 2층 178.38㎡, 3층 131.14㎡로 나뉘어 있으며, 현장 또는 평면도상 101호, 102호, 201호부터 205호, 301호, 302호 관련 표시가 있습니다. 다만 302호는 현장표시가 없다고 되어 있어 실제 호실 구성과 현황 일치 여부를 확인해야 합니다.
토지는 대지로 기재되어 있고, 일부는 아스콘 포장되어 주차장으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 법원 자료에는 본 건 건물 1층에 설치된 테라스가 평가에 포함된다고 되어 있으며, 제시외 비가림도 일괄매각에 포함된다는 내용이 있습니다. 반면 매각에서 제외되는 제시외 창고가 건물에 소재한다고 되어 있으므로, 낙찰자가 취득하는 부분과 취득하지 못하는 부분의 경계를 감정평가서와 현황조사서로 구분해야 합니다.
특히 매각 제외 제시외 창고는 감정평가서상 판넬조 판넬지붕 단층 약 9.6㎡로 기재되어 있고, 현황조사서상 임차인 박정윤 소유로 조사된 내용이 있습니다. 제시외 건물은 낙찰 후 사용, 철거, 인도 과정에서 분쟁이 생길 수 있는 항목이므로 단순히 면적만 보고 판단하기보다 소유자, 설치 경위, 실제 점유 상태를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
입지 측면에서는 서귀포시 안덕면 서광리 소재라는 점이 핵심입니다. 원문 자료만으로는 대로변, 역세권, 관광지 접근성, 조망권 같은 요소가 확정적으로 확인되지 않으므로 이를 단정해서 평가하기는 어렵습니다. 다만 근린주택 및 다가구 형태로 이용 중인 건물인 만큼 실제 임대 수요, 주변 생활편의시설, 차량 진출입, 주차 여건, 인근 상권과 주거 배후를 현장에서 직접 점검해야 합니다.
소재지 지도
건물 규모가 3개 층으로 구성되어 있고 여러 호실 표시가 있는 만큼, 실사용 목적과 임대 운영 목적을 함께 검토할 수 있는 물건입니다. 다만 수익형부동산으로 판단하려면 현재 임대차 내역, 보증금, 월 차임, 실제 점유자, 공실 여부, 관리비 체납 여부, 시설 유지비 등을 확인해야 합니다. 원문에 임대료 수준이나 수익률 자료가 제공되지 않았으므로 예상 수익을 임의로 산정하는 것은 적절하지 않습니다.
권리관계에서는 임차인 관련 기재가 중요한 확인 포인트입니다. 박정윤의 경우 현황조사 기재가 전화진술 및 상가건물임대차현황서에 의한 것으로 적혀 있고, 임옥주와 주식회사 대망도 상가건물임대차현황서에 의한 기재로 확인됩니다. 고정현은 임차권등기일이 2025년 5월 2일, 허준은 임차권등기일이 2025년 12월 10일로 기재되어 있습니다. 임차권등기와 상가건물임대차 관련 내용은 배당, 인수 가능성, 명도 일정에 영향을 줄 수 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 별도로 표시되어 있으나, 제공된 원문만으로 구체적인 권리의 존재 여부를 확정하기는 어렵습니다. 따라서 말소기준권리, 선순위 임차인 여부, 임차권등기의 순위와 배당요구 관계, 대항력과 우선변제권 성립 여부를 법원 서류 기준으로 재확인해야 합니다. 권리분석은 단순히 최저가만 보고 접근할 사안이 아닙니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다. 여러 임차인 또는 점유자 관련 기재가 있고, 일부 내용은 전화진술이나 임대차현황서에 근거한 것으로 보입니다. 실제 현장에서는 공부상 기재와 다른 점유자, 미확인 임차인, 영업 중인 공간, 보관 물품, 제시외 시설물이 존재할 수 있습니다. 낙찰 후 인도명령 가능성, 협의명도 범위, 영업시설 이전 문제까지 사전에 점검해야 합니다.
리스크 점검도 필수입니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 또한 지적 관계, 제시외 건물, 매각 제외 시설, 공부와 현황의 차이, 법원 기재 오류 가능성도 함께 살펴야 합니다. 입찰 전에는 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 최신 기준으로 확인하고 전문가 검토를 받는 것이 필요합니다.
입찰가를 검토할 때는 감정가 대비 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 판단하지 말고, 취득 후 실제 사용할 수 있는 면적과 구조, 임대차 승계 가능성, 수리비, 세금, 명도 비용, 추가 법률 검토 비용을 함께 계산해야 합니다. 특히 근린주택처럼 주거와 상업적 이용 가능성이 함께 보이는 물건은 건축물 용도, 위반건축물 여부, 내부 구조 변경 여부, 주차장 사용 현황이 실사용 가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 확인, 현장점검, 권리관계 검토, 입찰 전 판단을 돕는 상담을 진행하고 있습니다. 본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 소재 근린주택으로, 입찰 전 현장과 법원 서류를 함께 확인한 뒤 목적에 맞는 접근이 필요합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 지역, 예산, 물건 종류, 실사용 또는 임대 목적을 기준으로 함께 비교해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 하며, 변동된 권리관계나 점유 상태가 없는지 최종 점검하는 과정이 필요합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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