사건개요
사건번호: 2025타경10650
관할법원: 대구지방법원 경주지원
물건종류: 임야
소재지: 경상북도 경주시 외동읍 석계리 950-1
감정가: 1,066,713,000원
최저가: 365,882,000원
매각기일: 2026.08.18 10:00
진행상태: 유찰 3회
경상북도 경주시 외동읍 석계리 950-1 소재 임야 경매 물건입니다. 법원 자료상 매각기일은 2026년 8월 18일 화요일 오전 10시이며, 관할은 대구지방법원 경주지원입니다. 감정가는 1,066,713,000원, 최저입찰금액은 365,882,000원으로 표시되어 있고, 진행상태는 유찰 3회로 확인됩니다. 최저가 비율은 원문상 34%로 기재되어 있으나, 입찰 전에는 반드시 법원 공고와 매각물건명세서 기준으로 금액과 조건을 다시 확인해야 합니다.
이 물건은 토지매각으로 표시되어 있으며, 전체 토지면적은 2,828.98평입니다. 원문에는 토지 면적이 1,341.59평과 1,487.39평으로 나뉘어 기재되어 있어 일괄매각 대상 토지가 복수 필지 또는 복수 구역으로 구성된 것으로 보입니다. 다만 제공 자료만으로는 각 필지의 정확한 지번별 면적, 경계, 이용 가능 범위를 모두 단정하기 어렵습니다. 토지 물건은 면적 숫자만 보고 판단하기보다 지적도, 임야도, 토지이용계획확인원, 현황 경계, 진입 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
감정평가현황에 따르면 일련번호 1 토지는 공부상 지목이 전이나, 현황은 잡종지 일부 법면 상태로 기재되어 있습니다. 북측 하향 완경사지대에 있는 부정형 토지라는 점도 확인됩니다. 일련번호 2 토지는 북측 하향 급경사지대의 부정형 토지이며, 현황은 자연림 상태로 표시되어 있습니다. 따라서 같은 사건 안에서도 토지의 실제 이용 상태와 경사도, 조성 가능성, 토목비 부담이 서로 다를 수 있습니다.
입지 확인은 경주시 외동읍 석계리라는 행정구역을 기준으로 접근해야 합니다. 외동읍은 경주시 남동부권에 해당하는 지역으로, 개별 토지의 가치는 도로 접속, 주변 공장·주거·농지·임야와의 관계, 경사도, 배수, 인접 토지 이용 상황에 따라 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 원문에는 인접 도로상태와 토지이용계획 및 제한상태 항목명이 있으나, 구체적인 도로 폭이나 접도 형태, 도시계획 제한 내용은 충분히 드러나 있지 않습니다. 현장에서는 차량 진입 가능 여부, 법정도로 또는 현황도로 여부, 도로 사용에 관한 분쟁 가능성, 경계 말뚝과 실제 점유 상태를 함께 점검하는 것이 필요합니다.
이 사건에서 특히 눈에 띄는 부분은 원문에 유치권 표시가 있다는 점입니다. 유치권은 경매 절차에서 사실관계 확인이 매우 중요한 항목입니다. 유치권이 실제로 성립하는지, 공사대금 또는 비용채권이 존재하는지, 점유가 계속되고 있는지, 경매 매수인에게 대항 가능한 주장인지에 따라 입찰 판단이 달라질 수 있습니다. 자료에 유치권 문구가 보인다는 사실만으로 성립 여부를 단정할 수 없으며, 현장 점유자 확인, 관련 소송 여부, 법원 기록 열람, 매각물건명세서와 현황조사서 검토가 필요합니다.
소재지 지도
권리관계 확인에서는 등기부상 말소기준권리, 그 이후 권리의 소멸 여부, 매각으로 인수되는 권리 유무를 먼저 살펴야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 내용은 제공 정보 안에서 완전하게 확인되지 않습니다. 따라서 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 대조해 인수할 권리가 있는지 확인해야 합니다. 토지의 경우 분묘, 임야 내 점유시설, 통행로, 경계 침범, 법면과 배수시설도 실제 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
명도와 점유 문제 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 임야나 잡종지 상태의 토지라도 현장에 자재, 시설물, 농작물, 임시 구조물, 점유자 표시, 출입 통제 시설이 있을 수 있습니다. 특히 유치권 문구가 있는 사건은 점유자가 있거나 권리 주장이 제기되었을 가능성을 배제하기 어렵습니다. 입찰 전에는 현장 방문을 통해 실제 점유 상태를 확인하고, 필요하면 인근 주민이나 관리 주체, 관할 기관 자료를 통해 이용 현황을 추가로 살피는 편이 좋습니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 최저가와 보증금, 입찰기일, 매각 장소가 최신 법원 공고와 일치하는지 확인해야 합니다. 둘째, 토지의 공부상 지목과 현황 지목이 다른 부분에 대해 원상회복, 개발행위허가, 산지전용, 농지 관련 제한 가능성을 검토해야 합니다. 셋째, 급경사지와 법면이 포함된 것으로 보이므로 실제 사용 가능한 면적이 전체 면적과 다를 수 있다는 점을 감안해야 합니다. 넷째, 토지 경계와 도로 접속, 배수, 토목공사 필요성은 현장에서 직접 확인해야 합니다.
위험요소도 분명히 점검해야 합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 입찰 전후 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 유치권 표시가 있는 물건은 단순히 가격이 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다 법원 기록과 현장 점유 상태를 함께 검토해야 합니다. 매수인이 인수할 수 있는 권리나 비용이 있는지, 명도에 시간이 걸릴 수 있는지에 대해서는 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 필요합니다.
이번 경주시 외동읍 석계리 임야는 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 토지의 경사도와 현황, 유치권 표시, 접도 및 이용 제한 확인이 핵심입니다. 활용 가능성은 현장 조건과 인허가 가능성에 따라 달라지므로, 단순 면적과 최저가만으로 판단하기보다는 토지이용계획, 지적도, 감정평가서, 매각물건명세서를 함께 놓고 검토해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 맞는 지역과 금액대, 물건 종류를 기준으로 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 입찰금액은 권리관계와 추가 비용 가능성을 반영해 신중하게 산정하시기 바랍니다.
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