경기 시흥시 능곡동 상업용건물 근린시설경매 2025타경970

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경기 시흥시 능곡동 상업용건물 근린시설경매 2025타경970

경매컨설팅 2026. 8. 4. 18:33

사건개요

사건번호: 2025타경970

관할법원: 수원지방법원 안산지원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 시흥시 능곡동 721 뷰파이브 1층112호

감정가: 575,000,000원

최저가: 402,500,000원

매각기일: 2026.08.18 10:30

진행상태: 1회 유찰

이번 물건은 경기도 시흥시 능곡동 721 뷰파이브 1층 112호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 2.95평, 건물 9.85평 규모이며 토지 및 건물 일괄 매각 조건입니다. 감정가는 575,000,000원, 최저입찰금액은 402,500,000원으로 표시되어 있고, 매각기일은 2026년 8월 18일 화요일 오전 10시 30분입니다.

물건은 집합건물 내 1층 상가로 보이며, 상가 경매에서는 면적 자체보다 전면 노출, 출입 동선, 주변 업종 구성, 실제 유동 흐름, 관리비 수준, 공실 여부가 중요합니다. 원문상 건물 구조는 철근콘크리트구조와 경사지붕으로 기재되어 있으며, 대지권 토지 형태는 대체로 정방형의 토지로 주용도 업무시설 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 표시되어 있습니다. 준주거지역 상가 물건은 주거 배후와 업무시설 수요가 함께 형성될 수 있으나, 실제 영업성은 현장 상권의 밀도와 업종별 매출 환경에 따라 달라집니다. 따라서 단순히 1층이라는 점만 보고 판단하기보다 같은 건물 내 공실률, 인접 점포 운영 상태, 주차 편의, 배후 주거 단지와 보행 동선을 함께 확인해야 합니다.

도로 조건은 본건 건물 서측으로 단차를 두고 광로와 접하고, 동측으로 중로와 접하며, 서측으로 중로인 보행자도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 도로 접면이 여러 방향으로 확인되는 자료이지만, 실제 점포 112호의 전면 방향과 고객 접근성은 별도 현장 확인이 필요합니다. 같은 건물이라도 코너 여부, 출입구와의 거리, 엘리베이터와 계단 위치, 외부 간판 노출 가능성에 따라 체감 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

입지 확인 시에는 시흥 능곡동 생활권 내 상권 성격을 먼저 봐야 합니다. 주변이 주거 배후 중심인지, 병원·학원·생활편의 업종 중심인지, 업무시설 수요가 있는지에 따라 임차 수요와 적정 업종이 달라집니다. 원문에는 지하철, 노선버스정류장, 간선도로 관련 항목이 포함되어 있으나 구체 거리와 소요 시간은 확인되지 않으므로, 입찰 전 지도와 현장 답사를 통해 실제 접근성을 다시 점검하는 것이 좋습니다.

상가 물건은 감정가와 최저가만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다. 같은 건물의 최근 낙찰 사례, 인근 상가 매물 호가, 실거래 사례, 임대료 수준, 관리비 체계, 공실 기간 등을 함께 비교해야 합니다. 특히 건물면적이 9.85평으로 비교적 작은 편이므로, 실사용 가능한 내부 구조와 설비 상태, 화장실 위치, 급배수 가능 여부, 전기 용량, 냉난방 설비 유무가 실제 활용도를 좌우할 수 있습니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

권리관계에서는 매각물건명세서상 전입세대확인서, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서상 등재자가 각 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 상가의 경우 공부상 임차인 등재가 없더라도 실제 점유자, 간판 사용, 영업 흔적, 관리사무소 확인 내용이 다를 수 있습니다. 임차인 유무, 사업자등록 여부, 점유 관계, 보증금 주장 가능성은 반드시 현장에서 재확인해야 합니다.

건물 등기부현황에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이나, 원문에는 구체적인 권리 내용이 충분히 드러나 있지 않습니다. 말소기준권리, 선순위 권리, 가압류·압류·근저당 설정 관계, 배당요구 종기와 임차인 대항력 여부는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서를 함께 놓고 검토해야 합니다.

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리스크 점검도 필요합니다. 경매 물건은 낙찰 이후에도 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가는 체납 관리비, 원상복구 범위, 기존 시설물 소유권, 영업 관련 분쟁이 비용으로 이어질 수 있으므로 입찰 전 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 바람직합니다.

명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 명세서상 등재자가 없다는 점은 참고할 수 있지만, 실제 공실 여부와 점유 상태가 같다는 뜻으로 확정할 수는 없습니다. 관리사무소 확인, 현장 방문, 우편물·간판·집기 여부, 출입 가능 상태 등을 통해 점유 상황을 확인해야 하며, 낙찰 후 인도명령 가능성과 예상 기간도 별도로 검토해야 합니다.

입찰 전에는 감정평가서의 가격 산정 근거를 확인하고, 매각물건명세서와 현황조사서의 기재가 서로 일치하는지 살펴봐야 합니다. 건축물대장상 용도, 전유면적과 대지권 비율, 위반건축물 여부, 관리비 체납 가능성, 부가가치세 관련 쟁점, 사업자 임대차 적용 여부도 확인 대상입니다. 상가 경매는 취득 후 보유 비용이 발생하므로 예상 공실 기간과 관리비 부담을 보수적으로 계산하는 편이 좋습니다.

이번 시흥시 능곡동 뷰파이브 1층 근린상가는 최저가가 감정가 대비 70% 수준으로 내려온 물건입니다. 다만 가격이 낮아졌다는 이유만으로 유리하다고 보기보다는, 실제 임대 가능성, 상권 회복력, 건물 내 동선, 관리 상태, 권리관계의 안정성을 종합적으로 판단해야 합니다. 입찰가는 현장 확인과 서류 검토 이후 본인의 자금 계획에 맞춰 신중하게 정하는 것이 필요합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태가 변경될 수 있으므로 등기, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 관리비 및 점유 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

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