제주 서귀포시 대정읍 입지검토 토지경매 2026타경10264

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제주 서귀포시 대정읍 입지검토 토지경매 2026타경10264

경매컨설팅 2026. 8. 5. 00:17

사건개요

사건번호: 2026타경10264

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 과수원

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1238-1

감정가: 1,174,025,000원

최저가: 1,174,025,000원

매각기일: 2026.08.18 10:00

진행상태: 재진행 1회

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1238-1에 있는 과수원 경매입니다. 공부상 지목은 과수원으로 확인되지만, 원문 자료상 현황은 전, 즉 경작지 상태로 기재되어 있습니다. 토지매각 물건이며 토지면적은 2,351.94평으로 표시되어 있어 제주권 농지나 전원입지, 장기 토지활용 목적을 검토하는 분이라면 기본 자료를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

감정가는 1,174,025,000원이고 최저가는 감정가와 같은 1,174,025,000원입니다. 진행상태는 재진행 1회로 표시되어 있으며, 매각기일은 2026년 8월 18일 화요일 오전 10시입니다. 입찰 장소와 세부 절차는 제주지방법원 경매계 안내 및 법원 매각기일 공고를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 경매는 매각기일 직전에도 변경, 취하, 정지, 기일변경이 생길 수 있으므로 현재 보이는 금액만 보고 판단하기보다 최신 법원자료를 확인하는 과정이 필요합니다.

확인된 물건 정보부터 정리하면, 본건은 인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로 기재되어 있고 현황상 전으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 일부 토지 경계에는 돌담이 축조되어 있으며, 원문에는 본건 지상의 돌담이 평가에 포함된 것으로 표시되어 있습니다. 다만 본건 지상에 매각에서 제외되는 파이프조 가설주 1기가 소재한다고 되어 있으므로, 낙찰 후 사용계획을 세울 때 해당 시설의 위치와 소유관계, 철거 또는 존치 가능성을 별도로 확인해야 합니다. 제시외건물은 0.30평으로 기재되어 있으나, 실제 현장에서 어떤 형태로 존재하는지 사진과 감정평가서, 현황조사를 대조하는 것이 좋습니다.

입지 확인 포인트는 제주 서귀포시 대정읍 무릉리라는 지역 특성과 토지의 실제 이용 가능성입니다. 원문에는 도로상태와 토지이용계획 내용이 상세 문장으로 드러나 있지 않고, 별지 지적 및 건물개황도 참조로 안내되어 있습니다. 따라서 지적도, 현황도로, 차량 접근 가능 여부, 농기계 진입 가능성, 인접 필지와의 경계, 배수 상태, 주변 농지 이용 형태를 현장에서 확인해야 합니다. 특히 공부상 과수원과 현황 전의 차이는 향후 사용계획, 농지취득자격증명, 농지 전용 가능성 검토와 연결될 수 있어 단순 면적만으로 판단하기 어렵습니다.

이 물건은 농지취득자격증명이 필요한 농지로 사료된다는 문구가 있으며, 해당 관청의 재확인이 필요하다고 되어 있습니다. 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출 필요가 명시되어 있고, 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수신청보증금을 반환하지 않는다는 취지의 안내가 포함되어 있습니다. 이 부분은 일반 토지 경매보다 훨씬 중요합니다. 입찰 전부터 해당 행정관서에 발급 가능성, 신청 요건, 농업경영계획서 필요 여부, 신청인의 자격요건, 이용계획의 적정성을 반드시 문의해야 합니다.

권리분석 확인 포인트에서는 매각물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 별도로 표시되어 있으나, 제공된 원문만으로 모든 권리관계를 단정하기는 어렵습니다. 등기사항전부증명서의 접수일자, 근저당권이나 가압류 등 권리 순위, 말소기준권리, 압류 및 임의경매 또는 강제경매의 원인, 배당요구 종기와 이해관계인 현황을 함께 확인해야 합니다. 특히 농지나 토지는 현장 점유자, 경작자, 임대차 또는 사용대차 관계가 자료상 명확히 드러나지 않는 경우가 있어 현장 탐문과 서류 대조가 필요합니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

임대관계는 원문상 미상으로 기재되어 있습니다. 임대관계 미상은 임차인이 없다는 뜻으로 단정할 수 없습니다. 실제 경작자가 소유자인지, 제3자가 경작 중인지, 구두 임대차나 사용승낙이 있었는지, 농작물 수확과 관련한 분쟁 가능성이 있는지를 확인해야 합니다. 토지 경매에서는 주거형 부동산과 다른 방식의 점유 문제가 발생할 수 있고, 경작물 처리나 시설물 정리 문제가 명도 과정의 핵심이 되기도 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵기 때문에 전문가 검토가 필요합니다.

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리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 자료에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 성격의 부담, 명도 관련 쟁점이 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전후로 권리관계가 변동되거나 채무 변제, 취하, 정지, 항고 등 절차상 변수가 생길 수 있으므로 법원 기록과 등기, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서를 함께 검토해야 합니다. 입찰자는 보증금 손실 가능성이 있는 특별매각조건을 우선 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능성을 사전에 점검해야 합니다.

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 소재지와 실제 경계가 일치하는지 확인해야 합니다. 둘째, 현황이 전으로 이용 중인 부분과 공부상 과수원 지목의 차이를 확인해야 합니다. 셋째, 돌담과 매각 제외 파이프조 가설주의 위치를 현장에서 확인해야 합니다. 넷째, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정관서에 직접 문의해야 합니다. 다섯째, 주변 도로와 진입 여건, 지적상 맹지 여부, 배수와 경사, 인접 토지와의 경계분쟁 가능성을 살펴야 합니다. 여섯째, 낙찰 후 실제 사용 목적이 농지법, 국토계획법, 조례와 충돌하지 않는지 관련 공부를 확인해야 합니다.

이번 서귀포시 대정읍 무릉리 과수원 물건은 면적이 큰 토지형 경매이고, 감정가와 최저가가 동일한 재진행 물건이라는 점에서 가격보다 조건 검토가 우선입니다. 토지는 아파트처럼 비교 거래만으로 판단하기 어렵고, 농지취득자격증명, 현황 이용상태, 도로접근성, 인허가 가능성, 점유와 경작 관계에 따라 입찰 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 단순히 제주 토지라는 점만 보고 접근하기보다 법원 서류와 현장 상태를 기준으로 차분하게 검토하는 방식이 필요합니다.

주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 정리, 권리관계 확인, 입찰 전 서류검토, 현장 확인 포인트 상담을 도와드릴 수 있습니다. 다만 최종 입찰 판단은 본인의 자금계획, 사용 목적, 취득자격, 법률적 검토 결과를 종합해 신중하게 결정해야 합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 관심 지역과 예산, 원하는 용도를 기준으로 함께 비교해 보시기 바랍니다.

매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인원, 지적도와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 제출 여부와 매각 제외 물건은 입찰 전 반드시 재확인하시기 바랍니다.