사건개요
사건번호: 2025타경13811
관할법원: 서울남부지방법원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 203호
감정가: 453,000,000원
최저가: 362,400,000원
매각기일: 2026.08.19 10:00
진행상태: 1회 유찰, 감정가의 80%
이번 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 있는 에스케이파크리움 제102동 제2층 제203호 다세대주택입니다. 법원 자료상 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건이며, 토지면적은 8.65평, 건물면적은 14.18평으로 확인됩니다. 물건 종류는 도시형생활주택 성격의 단지형 다세대로 보이며, 감정가는 4억 5,300만 원, 최저입찰금액은 3억 6,240만 원입니다.
건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 2층 203호입니다. 사용승인일은 2022년 3월 29일로 원문에 기재되어 있으며, 외벽은 벽돌 쌓기 마감 등, 창호는 샤시 창호 등으로 조사되어 있습니다. 난방은 도시가스 개별난방으로 확인됩니다. 비교적 사용승인 시점이 최근인 주거형 물건이지만, 실제 내부 상태와 하자 여부, 관리 상태는 감정평가서만으로 단정하기 어렵기 때문에 현장 확인이 필요합니다.
입지 측면에서는 본건 건물까지 차량 진출입이 가능한 것으로 기재되어 있습니다. 인근에 지하철 5호선 화곡역과 버스정류장이 소재한다고 조사되어 대중교통 이용 편의성은 양호한 편으로 볼 수 있습니다. 다만 역까지의 실제 도보 소요시간, 출퇴근 시간대 동선, 주변 상권과 생활편의시설 접근성은 지도와 현장을 함께 확인해야 합니다. 강서구 화곡동은 다세대와 빌라, 생활형 주거시설이 밀집한 지역이므로 주변 건물의 노후도, 주차 여건, 골목 폭, 일조와 소음도 같이 점검하는 것이 좋습니다.
토지는 6필지 일단의 세장형 평지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역 7층 이하로 확인됩니다. 그 밖에 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용이 함께 기재되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역 표기는 대상자와 용도, 기간이 함께 적혀 있으므로 입찰 전 본인에게 적용되는 제한 여부를 관할 기관과 법원 자료로 재확인해야 합니다.
소재지 지도
권리관계에서 가장 눈에 띄는 부분은 임차권등기 관련 내용입니다. 원문에는 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각이라는 문구가 확인됩니다. 또한 민석기의 주택임차권 등기일이 2024년 3월 5일로 기재되어 있고, 주택도시보증공사가 신청채권자로서 주택임차권자 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구를 한 것으로 나옵니다.
매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목은 반드시 매각물건명세서와 등기부등본 원문으로 다시 보아야 합니다. 원문에는 구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 취지의 문구가 있으나, 실제 낙찰자가 인수할 권리 유무는 말소기준권리, 임차권등기 순위, 배당 관계, 법원의 특별매각조건을 종합해서 판단해야 합니다. 임차권등기가 있는 주거형 물건은 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 배당 후 남는 채권 처리와 말소 조건을 정확히 확인하는 절차가 필요합니다.
명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 원문상 용도와 점유는 건물 전부로 표시되어 있으나, 현재 실제 거주자나 점유자의 존재, 이사 협의 가능성, 관리비 체납 여부, 공과금 정산 문제는 별도 확인 대상입니다. 현장 방문 시 우편물, 계량기 사용 상태, 공동현관 출입, 관리사무소 또는 인근 탐문을 통해 실제 점유 상황을 확인하고, 필요하면 전문가와 함께 명도 절차의 예상 기간과 비용을 검토하는 것이 바람직합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 채권자 변경, 배당요구 관련 변동이 발생할 수 있습니다. 말소기준권리와 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 제공 자료에 전부 드러나지 않을 수 있고, 입력 오류나 지적 사항 변경 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 사건 기록을 다시 확인하고 전문가 검토와 상담을 거친 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
입찰 전에는 최저가 3억 6,240만 원이 현재 시장에서 어떤 의미를 갖는지 주변 실거래 사례와 매물 호가를 구분해 확인해야 합니다. 다만 확인되지 않은 시세나 수익률은 단정할 수 없으므로, 같은 건물 또는 인근 유사 면적의 거래 사례, 전월세 사례, 관리비 수준을 실제 자료 기준으로 비교해야 합니다. 주거용 다세대는 내부 구조, 엘리베이터 유무, 주차 가능 대수, 채광, 누수와 결로 여부에 따라 체감 가치가 달라질 수 있습니다.
이 물건은 화곡역 생활권을 확인할 수 있는 강서구 화곡동 다세대주택 경매 물건입니다. 감정가 대비 1회 유찰되어 최저가가 낮아진 상태이지만, 임차권등기와 주택도시보증공사 승계 관련 조건이 포함된 사건이므로 권리관계 확인을 우선해야 합니다. 단순 가격 비교보다 인수되는 권리 여부, 말소 조건, 명도 가능성, 실제 점유 상태를 함께 검토해야 하는 물건입니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 자료 검토, 권리관계 확인, 입찰 전 점검 방향 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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