사건개요
사건번호: 2025타경4059
관할법원: 대전지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 세종특별자치시 고운동 1379 고운드림 1층 108호
감정가: 550,000,000원
최저가: 269,500,000원
매각기일: 2026.08.19 10:00
진행상태: 유찰 2회
이번 물건은 세종특별자치시 고운동 1379 고운드림 1층 108호로 확인되는 근린상가 경매 물건입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 조건이며, 대전지방법원에서 2026년 8월 19일 수요일 오전 10시에 매각기일이 예정되어 있습니다. 감정가는 550,000,000원, 최저입찰금액은 269,500,000원으로 원문 기준 유찰 2회, 최저가율은 약 49%로 기재되어 있습니다.
물건의 면적은 토지 3.52평, 건물 12.71평으로 표시되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 평지붕 8층 건물 중 1층 108호이며, 외벽은 외장석재 붙임 마감 등, 내벽은 콘크리트 노출 및 타일 붙임 마감 등, 창호는 샷시 등으로 조사되어 있습니다. 1층 상가라는 점은 접근성과 노출 측면에서 확인할 요소가 있지만, 실제 영업 적합성은 현장 유동, 출입 동선, 주변 업종 구성, 공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 도로 조건은 본건 소재 토지 기준 남동측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로, 북동측 및 남서측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로와 각각 접하는 것으로 나타납니다. 도로 접면이 복수로 확인되는 점은 상가 접근성 판단에서 참고할 수 있으나, 실제 점포의 전면 방향, 간판 노출, 보행자 동선은 반드시 현장에서 다시 보아야 합니다.
토지이용계획상 근린상업지역, 지구단위계획구역인 행정중심복합도시, 소로1류 접합, 중로2류 접합, 가축사육제한구역 전부제한구역으로 기재되어 있습니다. 상가 물건은 단순히 면적과 가격만 보는 방식으로 판단하기 어렵습니다. 업종 제한, 관리규약, 주차 이용, 공용부분 관리상태, 전기·수도·배수 설비, 냉난방 설비, 기존 인테리어 철거 여부까지 함께 검토해야 실제 사용 가능성을 좁혀 볼 수 있습니다.
소재지 지도
매각물건명세서에는 폐문으로 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차확인서를 확인한 바 각 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이 내용만으로 점유관계와 명도 난이도를 단정하기는 어렵습니다. 상가의 경우 실제 영업자, 임차인, 무단점유자, 시설물 소유 관계, 미납 관리비 등이 별도 쟁점이 될 수 있어 입찰 전 현장 방문과 관리사무소 확인, 법원 기록 확인이 필요합니다.
권리분석에서는 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권, 점유자의 권원, 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부를 순서대로 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이나, 세부 권리관계는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으므로 전문가 검토가 필요합니다.
입지 확인은 고운동 상권의 현재 흐름을 기준으로 해야 합니다. 주변 배후 주거지, 인근 상가 공실률, 동일 건물 내 업종 구성, 평일과 주말의 유동 차이, 차량 접근성, 주차 편의성, 상가 전면 가시성 등을 나누어 확인하는 것이 좋습니다. 특히 1층 상가는 업종에 따라 가치 판단이 달라지므로 음식점, 미용, 학원, 사무형 업종 등 실제 가능한 용도와 설비 조건을 별도로 점검해야 합니다.
입찰 전에는 최저가만 보고 접근하기보다 총투입비를 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 등기비용, 명도 비용, 미납 관리비 가능성, 인테리어 보수비, 공실 기간의 보유비용, 대출 조건 등을 함께 반영해야 합니다. 상가 임대 또는 실사용을 고려한다면 예상 임대료를 임의로 높게 잡기보다, 인근 실제 거래 사례와 현재 공실 매물의 호가 및 임대 조건을 구분해 확인하는 방식이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 폐문으로 조사된 물건은 점유 현황이 명확하지 않을 가능성이 있으므로, 입찰 전 법원 서류 재열람과 현장 확인, 필요 시 전문가 상담을 통해 변동 사항을 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기초 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향, 입찰 전 체크사항 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 예산과 목적에 맞추어 비교 검토하는 방식으로 접근하시기 바랍니다.
매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 자료와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 경매 정보는 진행 중 변경될 수 있으므로 최종 입찰 판단은 최신 자료 기준으로 검토하는 것이 필요합니다.
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