사건개요
사건번호: 2025타경1921
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 전 토지
소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3481-1
감정가: 2,062,654,000원
최저가: 1,443,858,000원
매각기일: 2026.08.18 10:00
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3481-1에 위치한 전 토지 경매입니다. 법원 자료상 토지면적은 977.98평으로 표시되어 있으며, 건물은 확인되지 않는 토지매각 사건입니다. 감정가는 2,062,654,000원, 최저가는 1,443,858,000원으로 확인되고, 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 다음 매각기일이 진행되는 구조입니다.
물건의 공부상 지목은 전입니다. 감정평가현황에는 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 전으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 현황이 휴경 상태이며, 일부 토지에 콘크리트 폐기물 및 석재가 야적되어 있다는 내용이 포함되어 있습니다. 따라서 단순히 면적과 최저가만 보고 접근하기보다는 실제 토지의 현황, 경계, 야적물 처리 가능성, 원상회복 필요 여부를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
서귀포시 안덕면 사계리 일대는 제주 남서부 생활권에 속하는 지역으로, 토지 물건을 검토할 때는 주변 도로 접근성, 농지 이용 가능성, 인근 토지의 실제 이용 형태, 지형과 배수 상태를 함께 보는 것이 중요합니다. 원문에는 구체적인 도로 폭이나 차량 진입 상태가 충분히 드러나지 않으므로 현장 답사를 통해 진입로, 인접 필지와의 단차, 경계표식, 농기계 또는 차량 접근 가능성을 직접 확인해야 합니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 농지취득자격증명입니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않는다는 취지의 내용이 기재되어 있습니다. 농지취득자격증명은 단순한 사후 절차가 아니라 입찰 판단에 직접 영향을 주는 핵심 조건입니다. 입찰 전 해당 행정관서에 발급 가능성, 신청 요건, 현황상 휴경 및 야적물 상태가 발급에 미치는 영향 등을 미리 확인하는 것이 필요합니다.
토지 물건은 아파트나 상가처럼 내부 구조를 보는 방식과 다르게, 공부와 현황의 차이를 세밀하게 비교해야 합니다. 지적도상 경계와 실제 점유 경계가 일치하는지, 인접 토지와 통행 관계가 있는지, 배수로 또는 농로 사용에 문제가 없는지, 현황상 적치물이나 폐기물 처리 책임이 매수인에게 현실적인 부담으로 이어질 수 있는지를 점검해야 합니다. 특히 일부 콘크리트 폐기물 및 석재 야적 내용은 비용 발생 가능성과 연결될 수 있으므로 현장에서 수량, 위치, 반출 가능성 등을 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리분석 측면에서는 등기부상 말소기준권리, 압류나 근저당 등 소멸 여부, 매각으로 인수될 수 있는 권리의 존재 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 표시되어 있으나, 실제 등기부와 법원 비치 서류를 기준으로 최신 권리 상태를 확인해야 합니다. 경매 진행 중 대위변제, 채권자 변경, 권리변동, 취하 가능성 등이 발생할 수 있어 입찰 직전 서류 확인이 중요합니다.
명도와 점유 문제도 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 토지매각 사건이지만, 현황상 휴경 상태와 야적물이 함께 언급되어 있어 누가 야적물을 두었는지, 점유자가 있는지, 인접 토지 소유자나 제3자의 사용 관계가 있는지 확인할 필요가 있습니다. 토지는 건물 명도와 달리 경계, 통행, 적치물, 불법 점유, 원상회복 문제가 분쟁의 원인이 되는 경우가 있으므로 현장 조사와 전문가 검토를 병행하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 필수입니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도에 준하는 현장 점유 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 문제가 명시된 만큼, 입찰 전 행정 절차 가능성을 확인하지 않으면 예상보다 큰 손실 위험이 생길 수 있습니다. 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 토지이용계획확인원은 반드시 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다.
입찰 전에는 최저가만 보지 말고 실제 취득 후 부담을 계산해야 합니다. 취득세 등 세금, 농지 관련 의무, 폐기물 또는 석재 처리비, 측량비, 경계 확인 비용, 필요 시 법률 검토 비용까지 포함해 총투입금을 산정하는 방식이 바람직합니다. 토지활용을 검토한다면 현재 지목과 용도지역, 행위 제한, 농지전용 가능성, 개발행위허가 가능성은 별도로 확인해야 하며, 확인되지 않은 활용 계획을 전제로 입찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건 검토, 권리분석, 현장 확인, 입찰 전 서류 점검을 중심으로 상담을 진행합니다. 이 사건은 면적이 큰 제주 토지 물건인 만큼 농취증, 현황상 야적물, 경계와 진입 조건을 함께 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 필요합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 지역과 예산, 목적에 맞춰 토지·주거형·상가 등 여러 유형의 경매 물건을 함께 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 비치 자료와 담당 경매계 확인을 통해 변동 사항이 없는지 재점검하시기 바랍니다.
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