부산동부지원 수익형부동산 상업용건물경매 2024타경109574

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부산동부지원 수익형부동산 상업용건물경매 2024타경109574

경매컨설팅 2026. 8. 5. 18:29

사건개요

사건번호: 2024타경109574

관할법원: 부산지방법원 부산동부지원

물건종류: 근린상가

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172, 11층1104호

감정가: 597,000,000원

최저가: 49,166,000원

매각기일: 2026.08.18

진행상태: 유찰 7회

이번 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172, 스타테라스 11층 1104호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 3.08평, 건물 18.34평 규모이며 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 감정가는 597,000,000원, 최저입찰금액은 49,166,000원으로 표시되어 있고, 진행 자료에는 유찰 7회로 기재되어 있습니다.

물건이 위치한 건물은 철골철근콘크리트합성구조 평지붕의 지하 1층, 지상 11층 건물로 기재되어 있습니다. 본건은 그중 11층 1104호에 해당합니다. 전체 건물에는 급배수 및 위생설비, 에스컬레이터, 엘리베이터, 공동소화전 등이 있는 것으로 감정평가 내용에 나타납니다. 다만 설비의 실제 작동 상태, 공용부 관리 상태, 층별 영업 분위기는 현장 확인이 필요합니다.

이용상태는 공실상태인 것으로 탐문조사되었다고 기재되어 있습니다. 공실로 보이는 상가는 기존 임차인의 영업 승계 여부보다 향후 사용계획, 업종 적합성, 관리비 부담, 공실 기간 동안의 비용을 우선 점검해야 합니다. 특히 상가 경매는 주거형 물건과 달리 공실이라고 해서 명도와 비용 문제가 단순하다고 단정하기 어렵습니다.

입지 확인에서는 기장해안로 주변 상권의 실제 유동 흐름, 차량 접근성, 주차 이용 편의, 같은 건물 내 운영 중인 점포 구성, 공실률을 함께 살펴야 합니다. 원문에는 바다조망, 역세권, 대로변 우위 같은 세부 장점이 명확히 확인되지 않으므로 이를 단정해 표현하기는 어렵습니다. 현장에서는 낮 시간과 저녁 시간의 상권 분위기가 다를 수 있어 최소 2회 이상 다른 시간대에 확인하는 것이 좋습니다.

상가투자 관점에서는 최저가만 보고 판단하기보다 감정가 산정 근거, 전용면적 대비 관리비, 공용면적 부담, 층수에 따른 수요 차이, 임대 가능 업종, 건물 전체의 활성도를 함께 검토해야 합니다. 11층 상가는 업종에 따라 장점과 한계가 뚜렷할 수 있으므로 사무실, 서비스업, 예약형 업종 등 실제 사용 가능성을 기준으로 보는 편이 현실적입니다.

권리관계 확인 포인트도 중요합니다. 매각물건명세서에는 사업자등록증의 사업장 소재지가 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172, 11층 스타테라스로만 되어 있다는 취지의 내용이 보입니다. 또한 해당 부동산 소재지에 전입신고된 세대주, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에 등록된 사람은 각 없었다는 내용이 기재되어 있습니다. 다만 이 자료만으로 실제 점유자 부존재, 임차권 문제 없음, 명도 완료 가능성을 단정해서는 안 됩니다.

소재지 지도

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상가 경매에서는 말소기준권리, 배당요구 여부, 사업자등록과 실제 점유의 불일치, 임차인의 대항력 주장 가능성, 관리단 체납금, 공용관리비 승계 여부 등을 별도로 확인해야 합니다. 등기부등본, 건축물대장, 집합건물 관리규약, 관리사무소 확인, 법원 비치 서류를 함께 대조해야 판단의 오류를 줄일 수 있습니다.

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전후로 권리관계가 변동되거나 취하, 변경, 연기 가능성이 있으므로 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 최신 서류를 다시 확인해야 합니다.

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입찰 전에는 최저가가 낮아진 이유를 숫자만으로 해석하지 말고, 여러 차례 유찰된 배경을 따져봐야 합니다. 상가의 경우 낙찰 후 곧바로 임대수익이 발생한다고 보기 어렵고, 공실 개선 비용, 인테리어 비용, 업종 제한, 공용부 상태, 주차 조건, 관리비 체납 여부가 실제 부담으로 이어질 수 있습니다. 현장 답사에서는 출입 동선, 엘리베이터 대기, 안내 사인, 주변 점포 운영 상태까지 확인하는 것이 좋습니다.

본 물건은 부산동부지원에서 2026년 8월 18일 화요일 10시에 매각기일이 예정된 것으로 제시되어 있습니다. 입찰을 검토한다면 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 상가건물임대차현황서, 관리비 관련 자료를 순서대로 확인해야 합니다. 자료의 입력 오류나 지적 변경, 권리변동 가능성도 배제할 수 없으므로 법원 경매계와 현장 확인을 병행하는 방식이 필요합니다.

주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장점검 방향 정리, 입찰 전 서류 확인을 중심으로 상담을 진행합니다. 본 글은 제공된 법원 및 제이옥션 파싱 자료를 바탕으로 정리한 참고용 원고이며, 최종 입찰 판단은 최신 법원 서류와 현장 상태 확인 후 결정해야 합니다.

(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)