부산동부지원 1층상가 상업용건물경매 2024타경109574

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부산동부지원 1층상가 상업용건물경매 2024타경109574

경매컨설팅 2026. 8. 5. 20:08

사건개요

사건번호: 2024타경109574

관할법원: 부산지방법원 부산동부지원

물건종류: 근린상가

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172, 10층1013호

감정가: 792,000,000원

최저가: 65,225,000원

매각기일: 2026.08.18

진행상태: 유찰 7회

이번 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172, 스타테라스 10층 1013호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 토지면적은 4.09평, 건물면적은 24.35평입니다. 감정가는 792,000,000원, 최저입찰금액은 65,225,000원으로 기재되어 있고, 진행상태는 유찰 7회로 표시되어 있습니다.

건물 구조는 철골철근콘크리트합성구조 평지붕의 지하 1층, 지상 11층 건물로 기재되어 있습니다. 원문에는 10층 1013호로 소재지가 표시되어 있으나 감정평가현황 일부에는 건물 내 11층 1104호 등이라는 문구가 함께 보입니다. 따라서 응찰 전에는 등기사항전부증명서, 건축물대장, 집합건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서의 호수와 면적이 서로 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.

이용상태는 감정 당시 공실상태인 것으로 탐문조사되었다고 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 전입신고된 세대주, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에 등록된 사람은 각 없는 것으로 확인됩니다. 다만 상가의 경우 실제 점유자, 임차 영업 여부, 시설물 잔존 여부, 관리사무소 확인 내용이 법원 문서만으로 모두 드러나지 않을 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

입지 측면에서는 기장해안로에 소재한 상업용 집합건물 내 근린상가라는 점이 핵심입니다. 토지는 전반적으로 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로, 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 전체 건물에는 급배수 및 위생설비, 에스컬레이터, 엘리베이터, 공동소화전 등이 있는 것으로 표시되어 있어 상가 건물의 기본 설비는 자료상 확인됩니다. 다만 실제 영업 동선, 층별 유동, 공실률, 관리비 수준, 주변 상권의 체류 수요는 별도 현장 답사로 확인해야 합니다.

상가 물건은 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 판단하기 어렵습니다. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 상태라도 해당 상가의 위치, 층수, 전용면적, 공용면적, 관리비 부담, 공실 기간, 임대 가능 업종, 주변 점포 운영 상태에 따라 실제 활용성은 달라질 수 있습니다. 특히 10층 상가의 경우 접근 동선과 목적 방문 수요가 중요하므로 같은 건물 내 저층부 점포와 직접 비교하기보다는 해당 호실의 용도와 임대 수요를 따로 검토해야 합니다.

권리관계에서는 오시리아 스타테라스관리단의 가압류 기입등기가 경료된 것으로 보아 미납 관리비가 있는 것으로 보인다는 문구가 확인됩니다. 응찰자는 관리단 또는 관리사무소를 통해 미납 관리비의 발생 기간, 승계 가능 범위, 공용관리비와 전유부분 사용료 구분, 연체료 포함 여부를 반드시 확인해야 합니다. 관리비 문제는 낙찰 후 인도와 사용 계획에 영향을 줄 수 있으므로 입찰가 산정 단계에서 별도 비용으로 반영하는 것이 필요합니다.

소재지 지도

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매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목은 원문상 명확한 세부 권리 내용이 충분히 드러나지 않습니다. 따라서 말소기준권리, 선순위 권리, 가압류 및 압류의 배당 관계, 관리단 관련 채권의 성격, 소유권이전 과정에서 문제될 수 있는 권리변동 여부를 등기부와 법원 기록으로 다시 확인해야 합니다. 대위변제, 취하, 변경, 정정, 권리신고 추가처럼 매각기일 전후로 생길 수 있는 변동도 입찰 전 점검 대상입니다.

명도와 점유도 단정할 수 없습니다. 자료상 공실로 탐문되었다는 내용과 임대차 등록 내역이 없다는 내용은 확인되지만, 실제 호실 출입 가능 여부, 내부 적치물, 기존 임차인의 시설물 주장, 관리비 체납에 따른 사용 제한, 열쇠 인수 문제 등은 현장에서 달라질 수 있습니다. 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 법원 문서에 전부 표시되지 않을 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 거쳐야 합니다.

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입찰 전에는 먼저 대법원 경매정보와 법원 비치 서류를 통해 사건번호 2024타경109574의 최신 진행 상태를 확인해야 합니다. 매각기일은 2026년 8월 18일 화요일 10시로 기재되어 있으나, 변경이나 취하, 정지 가능성은 항상 존재합니다. 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 관리비 확인서를 함께 대조하는 절차가 필요합니다.

가격 검토 시에는 감정가와 최저가의 차이만 보지 말고 실제 인수 가능 비용과 보유 비용을 함께 계산해야 합니다. 취득세, 법무 비용, 명도 비용, 체납 관리비 확인분, 향후 공실 기간 중 관리비, 시설 정비 비용, 임대 준비 비용 등이 모두 반영되어야 합니다. 상가투자는 임대차 조건이 확정되기 전까지 현금흐름을 단정하기 어렵기 때문에 예상 임대료나 수익률을 임의로 계산해 판단하는 것은 피해야 합니다.

현장에서는 건물 출입 동선, 엘리베이터 위치, 같은 층 점포 구성, 공용부 관리 상태, 안내 표지, 주차 편의, 주변 상가의 영업 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 또한 1013호 내부의 실제 면적감, 채광, 설비 상태, 냉난방 가능 여부, 천장·바닥 마감 상태, 전기 용량, 급배수 사용 가능 여부도 점검해야 합니다. 상가의 실사용 또는 임대 활용 가능성은 문서와 현장 상태를 함께 보아야 판단할 수 있습니다.

이 물건은 부산 기장군 기장읍 상업용 집합건물 내 근린상가로, 유찰이 누적된 상태라는 점과 관리단 가압류 및 미납 관리비 가능성이 함께 확인되는 물건입니다. 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다는 권리, 관리비, 공실, 명도, 실제 임대 가능성을 종합적으로 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 바람직합니다.