사건개요
사건번호: 2025타경1253
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 전, 토지지분매각
소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 2617-2 외
감정가: 668,470,880원
최저가: 160,500,000원
매각기일: 2026.08.18 화요일 10:00
진행상태: 유찰 4회, 최저가 24%
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 일대에 있는 전으로, 법원 자료상 토지지분매각 조건이 포함된 사건입니다. 매각 대상은 일괄매각으로 진행되며, 목록 2와 목록 3은 지분매각으로 표시되어 있습니다. 토지 전체 면적은 원문 기준 465.58평으로 기재되어 있고, 감정가는 668,470,880원, 최저가는 160,500,000원입니다.
감정평가 현황에 따르면 본건은 신엄중학교 북서측 근거리에 위치한 부동산으로 설명되어 있습니다. 주변은 전, 토지임야, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 파악됩니다. 도시권의 상업용 물건처럼 임대수익을 바로 추정하기보다는, 토지의 형상, 진입 여건, 농지 관련 행정요건, 지분관계 등을 우선 확인해야 하는 물건입니다.
토지 이용상태는 기호 1, 2, 3 모두 인접 토지 대비 완경사의 부정형 토지이며, 현재 전으로 휴경 상태라고 기재되어 있습니다. 소재지별로는 신엄리 2617-2, 신엄리 2617-1, 신엄리 2618-1이 언급되어 있고 모두 휴경 상태의 전으로 표시되어 있습니다. 목록 3 일부 토지에는 석재가 소재한다는 내용도 있어 현장 확인이 필요합니다.
인접 도로상태는 특히 주의해서 봐야 합니다. 원문상 기호 1과 기호 2는 지적상 맹지이나, 기호 3 토지를 경유해 진출입이 가능하다고 되어 있습니다. 이 부분은 실제 통행 가능 여부, 통행 폭, 차량 진입 가능성, 기존 이용관계, 향후 분쟁 가능성까지 확인해야 합니다. 지적도상 도로와 실제 현황 도로가 다를 수 있으므로 입찰 전 현장 답사와 지적 공부 확인이 필요합니다.
토지 활용 관점에서는 농지취득자격증명이 핵심 확인 사항입니다. 법원 자료에는 본건 토지가 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되며 해당 관청 재확인이 필요하다고 되어 있습니다. 또한 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출 필요가 기재되어 있고, 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는다는 내용이 포함되어 있습니다. 이 조건은 단순 참고사항이 아니라 입찰 판단에 직접 영향을 주는 부분입니다.
소재지 지도
권리분석 측면에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 감정평가서, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원 등을 함께 보아야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 별도 서류 확인이 필요합니다. 말소기준권리, 선순위 권리, 지분관계, 공유자와의 관계, 농지 관련 제한은 전문가 검토를 거쳐야 합니다.
지분매각이 포함된 물건은 단독 소유 토지와 달리 사용, 처분, 협의 과정에서 변수가 생길 수 있습니다. 목록 2와 목록 3이 지분매각으로 표시되어 있으므로 낙찰 후 실제 사용할 수 있는 범위, 공유자 협의 가능성, 지분 위치 특정 여부, 향후 분할 가능성 등을 단정해서는 안 됩니다. 지분 토지는 가격만 보고 접근하기보다 권리관계와 사후 활용 가능성을 먼저 따져야 합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 자료에 모든 위험이 드러나는 것은 아니므로 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리의 정확한 판단, 임차인·점유자 존재 여부, 관리비 또는 현장 점유 관련 문제, 명도 난이도 등을 별도로 확인해야 합니다. 토지 물건이라도 경작자, 적치물, 담장, 포장, 수목, 통행로 문제가 생길 수 있어 현장 확인과 전문가 상담이 필요합니다.
입찰 전에는 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 해당 행정관서에 미리 문의하는 것이 중요합니다. 원문에도 입찰 전에 해당 행정관서에 농지취득자격증명 신청이 가능하다는 취지의 안내가 포함되어 있습니다. 다만 실제 발급 여부는 신청인 요건, 취득 목적, 농업경영계획, 현황 등에 따라 달라질 수 있으므로 사전 확인 없이 입찰하는 것은 부담이 큽니다.
현장점검에서는 경계, 진입로, 고저차, 토지 형상, 주변 주택과의 관계, 농지 현황, 석재와 바닥포장 및 담장 등 포함 평가된 부분을 확인해야 합니다. 본건 지상에 자생하는 수목과 목록 3 일부 바닥포장 및 담장 등이 포함 평가된 것으로 기재되어 있으므로, 실제 현황과 감정평가 내용이 일치하는지도 살펴볼 필요가 있습니다.
이번 사건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태이지만, 낮은 최저가만으로 판단할 물건은 아닙니다. 4회 유찰된 배경에는 농지취득자격증명, 지분매각, 진입 여건, 토지 활용성, 권리관계 등 여러 확인 요소가 함께 작용했을 가능성이 있습니다. 입찰자는 가격보다 먼저 서류와 현장을 통해 부담 요소를 정리해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 검토를 상담합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 예산, 지역, 목적에 맞춰 별도 상담을 받아보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본, 토지이용계획확인원, 농지취득자격증명 가능 여부, 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 자료는 변동될 수 있으므로 최종 입찰 전 담당 경매계와 관련 관청 확인이 필요합니다.
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