사건개요
사건번호: 2025타경104036
관할법원: 서울중앙지방법원
물건종류: 주택
소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-122
감정가: 882,530,830원
최저가: 706,025,000원
매각기일: 2026.08.19 10:00
진행상태: 유찰 1회, 최저가 80%
이번 물건은 서울특별시 동작구 대방동 391-122 소재 주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 제시외건물이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 24.99평, 건물면적은 13.73평으로 확인되고, 세부 건물 면적은 9.00평과 4.13평, 제시외건물은 각 0.30평 규모로 표시되어 있습니다.
감정가는 882,530,830원이며 1회 유찰 후 최저입찰금액은 706,025,000원입니다. 매각기일은 2026년 8월 19일 수요일 오전 10시로 예정되어 있습니다. 입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서의 최신 내용을 서로 대조해 금액과 권리관계가 변동되지 않았는지 확인해야 합니다.
감정평가 내용에 따르면 본건 토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 주거용 부동산 건부지로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역 7층 이하로 표시되어 있고, 도로 접합 내용도 확인됩니다. 다만 실제 진입 상태, 도로 폭, 차량 접근성, 인접 건물과의 간격은 현장 확인이 필요한 부분입니다.
입지 측면에서는 동작구 대방동 주거지 내 물건이라는 점을 먼저 볼 수 있습니다. 원문에는 지하철과 노선버스정류장 관련 항목이 기재되어 있으나, 역명이나 정류장 거리 등 구체 수치가 제공되어 있지는 않습니다. 따라서 역세권 여부나 대중교통 접근성을 단정하기보다는, 현장에서 도보 동선과 주변 생활편의시설, 학교 및 상권 접근성을 직접 확인하는 방식이 적절합니다.
토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용이 함께 기재되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역은 대상자와 대상 용도, 지정기간에 따라 실제 거래 또는 취득 과정에서 검토 포인트가 달라질 수 있습니다. 경매 취득과의 관계, 외국인 등 대상 여부, 향후 사용 목적은 관할 행정기관과 전문가를 통해 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
소재지 지도
건물은 기와지붕과 슬래브지붕 관련 표현이 원문에 나타나며, 내부 조사는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 충분히 이루어지지 못한 것으로 보입니다. 외부 관찰 및 위성지도 등을 참고해 개략적인 면적을 기준으로 평가했다는 내용도 있으므로, 실제 내부 구조, 누수, 균열, 설비 상태, 위반건축물 가능성, 철거 또는 보수 필요성은 입찰 전 반드시 재점검해야 합니다.
원문에는 계량기가 철거되어 있고 사람이 거주할 수 없는 상태로 보인다는 내용이 있습니다. 이는 단순 공실 여부만 볼 사안이 아니라, 전기·수도·가스 등 기본 설비 복구 비용, 내부 훼손 정도, 즉시 사용 가능성, 향후 리모델링 범위를 함께 따져봐야 하는 사항입니다. 주택 실사용을 검토하는 경우라면 매수 후 예상 공사비와 기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
권리분석에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 임차인 또는 점유자 현황을 중점적으로 확인해야 합니다. 제공된 원문만으로는 말소기준권리, 배당요구 여부, 대항력 있는 임차인 존재 여부를 단정하기 어렵습니다. 관련사건으로 서울중앙지방법원 2024가단5510561 판결정본이 기재되어 있으므로, 해당 판결의 내용이 점유관계나 청구권, 인도 문제에 어떤 영향을 주는지도 확인이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 물건은 자료에 보이지 않는 권리변동, 대위변제, 소유권이전 지연, 말소기준권리 해석 문제, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 뒤늦게 확인될 수 있습니다. 특히 사람이 거주할 수 없는 상태로 보인다는 현황이 있더라도 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 최신 등기, 전입세대 열람, 점유관계, 미납 공과금 및 관리비 성격, 인도 가능성을 전문가와 함께 검토하는 과정이 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 법원 매각물건명세서의 최종 변경 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 감정평가서상 제시외건물의 위치와 면적, 매각 포함 여부를 현장과 대조해야 합니다. 셋째, 토지 경계와 실제 점유 형태가 지적도와 일치하는지 살펴야 합니다. 넷째, 건물의 노후도와 보수 범위, 철거 가능성, 인허가 제한을 확인해야 합니다. 다섯째, 관련사건과 등기부 권리관계가 낙찰 후 인수 부담으로 이어질 가능성이 있는지 검토해야 합니다.
이 물건은 동작구 대방동 주거지 내 소규모 주택 물건으로, 토지와 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 다만 내부 미확인, 제시외건물, 계량기 철거, 토지거래허가구역 관련 사항 등 확인해야 할 요소가 적지 않습니다. 단순히 감정가 대비 최저가만 보고 접근하기보다는 사용 목적, 보수 비용, 권리관계, 명도 가능성을 종합적으로 판단해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건 검토, 권리분석, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 지원합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
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