부산 사상구 주례동 대지활용 토지경매 2025타경1529

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부산 사상구 주례동 대지활용 토지경매 2025타경1529

경매컨설팅 2026. 8. 6. 05:02

사건개요

사건번호: 2025타경1529

관할법원: 부산지방법원 부산서부지원

물건종류: 주택

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 111-6

감정가: 454,127,600원

최저가: 109,036,000원

매각기일: 2026.08.19 10:00

진행상태: 유찰 4회

이번 물건은 부산광역시 사상구 주례동 111-6에 소재한 주택 경매 건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 제시외건물 일부도 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 454,127,600원, 최저가는 109,036,000원으로 확인되며, 매각기일은 2026년 8월 19일 수요일 오전 10시입니다.

토지면적은 51.58평, 건물면적은 57.76평으로 표시되어 있습니다. 건물 항목에는 28.85평, 20.65평이 구분되어 있고, 제시외건물은 0.45평, 0.54평, 3.63평, 3.63평으로 나뉘어 기재되어 있습니다. 원문상 일괄매각 대상에 제시외건물 2-1 내지 2-4가 포함된다고 되어 있으므로, 입찰자는 실제 이용 현황과 공부상 면적, 감정평가 반영 여부를 함께 확인해야 합니다.

감정평가 현황에 따르면 대상 토지는 북하향 완경사지 내 조성된 사다리형 토지이며, 현황은 단독주택 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 주택 물건은 단순히 건물 면적만 보는 것보다 대지의 형상, 경사, 접도 상태, 계단 또는 차량 접근 가능 여부, 배수 상태, 인접 건물과의 간격 등을 같이 보는 것이 중요합니다. 특히 완경사지라는 표현이 있는 만큼 현장에서는 출입 동선과 주차 가능성, 보수 필요 여부를 직접 확인하는 절차가 필요합니다.

부산 사상구 주례동은 주거 수요와 생활 편의시설 접근성을 함께 살펴볼 수 있는 지역입니다. 다만 원문에는 역세권, 대로변, 학군, 상권 거리 같은 세부 입지 정보가 구체적으로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 주변 도로 폭, 버스정류장과 지하철 접근성, 초중고 및 생활 편의시설과의 거리, 인근 노후 주택 비율, 재건축 또는 개발 관련 고시 여부는 별도 자료와 현장 답사로 확인하는 것이 좋습니다.

주거형 경매에서 중요한 부분은 실제 점유 관계입니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대 열람, 주민등록 전입 내용, 확정일자 여부, 임대차 관계를 함께 대조해야 합니다. 현재 자료만으로는 임차인 유무나 점유자 현황, 보증금 인수 가능성, 배당요구 여부를 단정할 수 없습니다. 명도 난이도 역시 서류 확인과 현장 방문 전에는 확정하기 어렵기 때문에 전문가 검토가 필요합니다.

권리관계는 등기부등본 기준으로 말소기준권리, 선순위 권리, 가처분, 가등기, 예고등기, 법정지상권 가능성 등을 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목이 보이지만, 상세 내용이 충분히 드러나 있지 않습니다. 따라서 입찰 전 최신 등기부등본과 법원 비치 서류를 기준으로 실제 인수되는 권리 존재 여부를 다시 검토해야 합니다.

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제시외건물이 포함된 주택 물건은 매각 대상 포함 여부가 실사용과 향후 활용에 영향을 줄 수 있습니다. 제시외건물이 감정에 반영되었는지, 구조적으로 철거가 필요한지, 건폐율과 용적률, 위반건축물 여부, 사용승인 내용과 현황이 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 주택의 경우 내부 노후도, 누수, 균열, 설비 상태, 전기와 수도, 도시가스 사용 여부에 따라 추가 비용이 달라질 수 있습니다.

이번 건은 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 상태로 보이지만, 낮은 최저가만 보고 접근하기보다는 권리와 점유, 건물 상태, 주변 거래 흐름을 차분히 비교해야 합니다. 유찰이 4회 진행된 물건인 만큼 시장에서 부담으로 본 사유가 있었는지도 살펴볼 필요가 있습니다. 단순 가격 매력보다 실제 취득 후 비용과 시간, 명도 가능성, 보수비, 재매각 또는 실거주 가능성을 함께 계산해야 합니다.

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리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 또는 공과금, 명도 협의 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 정보는 계속 변경될 수 있고 입력 오류나 지적 물건 변경이 발생할 수 있으므로, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원을 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다.

입찰 전에는 현장 답사를 통해 실제 주소지와 지번 일치 여부, 출입로 상태, 인접 토지와의 경계, 담장과 부속 구조물, 주변 소음, 경사도, 주차 여건을 확인하는 것이 좋습니다. 사진이나 지도만으로 판단하기 어려운 부분이 많기 때문에 낮 시간대와 생활 시간대의 분위기를 나누어 살펴보면 도움이 됩니다. 필요하다면 인근 중개업소를 통해 주례동 일대의 실거래 흐름과 매수 수요도 교차 확인해야 합니다.

입찰가 산정은 감정가와 최저가만 기준으로 정하기보다 취득세, 법무비용, 명도 비용, 수리비, 금융비용, 보유기간 비용을 포함해 계산해야 합니다. 실거주 목적이라면 생활 동선과 건물 보수 범위를 중점적으로 보고, 임대 목적이라면 임차 수요와 예상 공실 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다. 확인되지 않은 수익률이나 임대료를 전제로 입찰가를 높이는 방식은 피하는 것이 좋습니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 권리관계 점검을 바탕으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적과 예산에 맞춰 주거형, 상가, 토지 등 여러 유형을 비교해 볼 수 있습니다.