서울 동대문구 청량리동 상권접근성 수익형주택경매 2025타경12113

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서울 동대문구 청량리동 상권접근성 수익형주택경매 2025타경12113

경매컨설팅 2026. 8. 6. 08:17

사건개요

사건번호: 2025타경12113

관할법원: 서울북부지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 서울특별시 동대문구 청량리동 738 청량리현대코아 동관 지하2층 1호

감정가: 4,069,300,000원

최저가: 3,255,440,000원

매각기일: 2026.08.19 수요일 10:00

진행상태: 유찰 1회, 최저가 80%

이번 물건은 서울특별시 동대문구 청량리동 738 청량리현대코아 동관 지하2층 1호 외 관련 호실이 일괄 매각되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각으로 기재되어 있고, 제시외 건물도 포함되는 것으로 표시되어 있습니다. 감정가는 4,069,300,000원이며 1회 유찰 후 최저입찰금액은 3,255,440,000원입니다.

물건은 청량리동 소재 정암미용고등학교 서측 인근에 위치하는 것으로 조사되어 있습니다. 주변에는 접면도로 상황에 따라 상업용 건물, 업무용 건물, 주상용 건물, 용도복합건물, 주거용 건물, 시장, 학교, 공공시설 및 각종 근린생활시설이 함께 형성되어 있는 지역입니다. 청량리 일대는 생활 편의시설과 상업시설이 혼재한 권역인 만큼 실제 유동 동선, 지하층 접근성, 건물 내 상가 활성도, 주변 경쟁 업종의 밀집 정도를 현장에서 확인하는 과정이 중요합니다.

건물 구조는 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 21층 건물 내 지하2층 1호 외 5개 호실로 파악됩니다. 외벽은 외장패널 및 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 조사되어 있고, 내부는 벽지, 타일, 각종 인테리어 마감 등이 언급되어 있습니다. 전체 토지면적은 139.45평, 건물면적은 356.82평으로 제시되어 있으나, 개별 호실별 공부상 전유면적과 건축물현황도상 추산 면적, 실제 이용 면적 사이에 차이가 있다는 점이 핵심 확인사항입니다.

이용상태를 보면 기호 1부터 기호 6까지가 지하2층에서 사실상 하나의 상업 공간군처럼 이용되는 것으로 보입니다. 현장조사 당시 지하2층은 현대콜라텍으로 통칭되고 외부 표시되어 있는 상태였으며, 기호 1은 공부상 판매시설이나 콜라텍 물품보관소와 홀 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 기호 2 역시 공부상 판매시설이지만 콜라텍 홀과 사무실 등으로 이용 중인 것으로 나타납니다.

기호 3부터 기호 6은 공부상 근린생활시설로 표시되어 있습니다. 기호 3은 소주방, 식당, 콜라텍 보조연습실 및 일부 탈의실로 조사되었고, 기호 4는 음식점, 기호 5는 커피숍 및 일부 매점, 기호 6은 현황 매점으로 기재되어 있습니다. 이처럼 공부상 용도와 실제 이용상태가 일치하지 않는 부분이 포함되어 있으므로 단순히 면적과 최저가만 보고 판단하기보다는 현황 용도, 영업 가능성, 원상회복 여부, 행정상 제재 가능성까지 함께 검토해야 합니다.

토지는 대체로 장방형 평지이며 주상복합건물인 청량리현대코아의 건부지로 이용 중입니다. 차량 접근이 가능한 것으로 조사되어 있으나, 지하2층 상가의 경우 차량 접근성보다 보행 동선, 엘리베이터와 계단 위치, 안내 표지, 출입구 가시성, 내부 통로 폭, 기존 이용자층의 이동 흐름이 실제 활용성에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다. 현장에서는 지하층까지의 진입 경로와 영업장 인식 가능성을 직접 확인하는 것이 필요합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역으로 기재되어 있고 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 함께 표시되어 있습니다. 또한 토지거래계약에 관한 허가구역과 도시관리계획 입안 중, 건축선 관련 사항도 언급되어 있습니다. 경매 취득 자체와 별도로 향후 용도 변경, 임대 운영, 리모델링, 업종 변경을 검토한다면 관할 행정기관을 통해 제한사항과 인허가 가능 범위를 사전에 확인해야 합니다.

이번 물건에서 특히 눈에 띄는 부분은 위반건축물 등재 내용입니다. 원문에는 기호 1부터 기호 6까지 모두 집합건축물대장상 무단용도변경에 따른 위반건축물로 등재되어 있다는 취지의 내용이 포함되어 있습니다. 구체적으로 판매시설을 위락시설로 사용한 부분, 지하2층 무단증축으로 보이는 휴게실 부분 등이 언급되어 있으므로 입찰 전 건축물대장, 위반건축물 표시, 이행강제금 부과 여부, 원상복구 가능성, 현재 영업 형태의 적법성 등을 확인해야 합니다.

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또 하나의 확인 포인트는 면적과 경계입니다. 감정평가서에는 공부상 전유면적과 집합건축물대장 건축물현황도상 추산되는 호별 면적, 현황상 호별 면적에 상당한 차이가 있다고 기재되어 있습니다. 일부 호실은 바닥에 견고한 경계표지나 건물호수표지를 인지하기 어려운 상태에서 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 보이며, 일부 호실은 공용부분과 연결되거나 공용부분 일부를 포함해 사용 중인 정황도 언급되어 있습니다. 따라서 단순 면적 계산보다 실제 점유 범위, 매각 대상 범위, 공용부분 사용 관계를 정확히 따져봐야 합니다.

임대차와 점유관계도 별도 확인이 필요합니다. 원문에는 임대관계가 미상이라고 되어 있으면서도 상가임차인으로 박미경이 지하2층 6호와 관련해 조사되어 있다는 내용이 있습니다. 권리신고 및 배당요구신청서에는 사업자등록신청일자 관련 기재도 보입니다. 상가건물 임대차의 경우 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 부분, 보증금 규모, 대항력 성립 여부에 따라 인수 가능성이나 명도 난이도가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 현황조사서, 상가건물임대차현황서를 함께 대조해야 합니다.

권리관계는 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부, 말소기준권리, 가압류나 근저당권의 순위, 임차인의 대항력과 우선변제권, 배당요구 종기 준수 여부를 기준으로 확인해야 합니다. 자료 일부만으로 핵심 권리분석과 명도 난이도를 단정하기는 어렵습니다. 특히 지하층 상가처럼 실제 영업자와 공부상 소유자, 임차인, 전차인, 관리주체가 분리되어 있을 수 있는 물건은 전문가의 서류 검토와 현장 확인을 병행하는 것이 바람직합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차 중 대위변제나 취하, 변경, 연기 등으로 권리관계가 바뀔 수 있고, 소유권이전이 예상보다 지연될 가능성도 있습니다. 말소기준권리 이후 권리라도 예외적으로 인수 문제가 생길 수 있으며, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 위반건축물, 제시외 건물, 공용부분 사용, 관리비 체납, 영업시설 철거 여부까지 포함해 전문가 상담을 통해 재확인하는 과정이 필요합니다.

입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 점만 볼 것이 아니라 실제 사용할 수 있는 면적, 임대 가능한 업종, 기존 시설의 철거 또는 보수 비용, 위반건축물 해소 비용, 관리단과의 분쟁 가능성, 지하층 상권의 공실 가능성을 함께 계산해야 합니다. 본건은 금액 규모가 큰 상가 물건이므로 자금 계획도 보수적으로 세워야 하며, 낙찰 후 잔금 납부, 취득세, 명도비용, 시설 정비비, 운영 공백 기간까지 반영해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 상태, 임대차, 입찰 전 서류 점검을 중심으로 상담과 의뢰를 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 투자 목적보다 먼저 사실관계 확인과 리스크 점검을 기준으로 접근하는 것이 중요합니다.